S bývalým priateľom máme byt v podielovom spoluvlastníctve. Spoluvlastník nesúhlasí s predajom bytu a nemá ani záujem o odkúpenie môjho podielu. Z tohto dôvodu byt momentálne prenajímame.
Spolu s expriateľom sme brali na prestavbu bytu hypotéku, ktorá je napísaná na neho, no splácame ju z príjmu za prenájom bytu. Je nutné, aby som naďalej hypotéku splácala, aj keď nie je napísaná na mňa?
Je možné, že ak by prišlo k súdnemu vyrovnaniu, môže odo mňa spoluvlastník žiadať i peniaze z hypotéky? Ako je možné dokázať, že hypotéku splácam spolu s ním, keďže peniaze na jej splácanie sú odvádzané z jeho účtu, na ktorý chodí príjem z podnájmu?
Okrem hypotéky platíme bytový fond, ktorý zasa uhrádzam ja. Môže aspoň to slúžiť v môj prospech, ak by došlo k súdnemu vyrovnaniu? Sú nejaké okolnosti, za akých by som mohla prísť o tento byt? Poradíte mi niečo na zlepšenie mojej pozície, napríklad evidovať si v tomto byte trvalý pobyt tak ako môj expriateľ?
V tomto prípade vznikla situácia podielového spoluvlastníctva, kedy obidvaja spoluvlastníci majú k bytu spoluvlastnícky podiel vo výške ½. Napriek tomu, že v otázke to nie je uvedené, možno predpokladať, že hypotéka na rekonštrukciu bytu zaťažuje práve tento byt. Keďže byt je v podielovom spoluvlastníctve, v konštrukcii ½ ku ½ , je pravdepodobné, že záložné právo zaťažuje nie len polovicu expriateľa, ale aj druhú polovicu jeho bývalej priateľky. Napriek tomu, že si to podielová spoluvlastníčka neuvedomuje, je zrejme aj ona spoludlžníčkou z úverovej zmluvy. Banka by totiž nešla do rizika, že by záložným právom zaťažila len polovicu bytu, pretože takýto byt by sa stal v rámci výkonu záložného práva v dražbe nepredajný. Nikto by totiž nekúpil byt, ktorého polovicu by vlastnila cudzia tretia osoba.
Obidvaja podieloví spoluvlastníci musia preto naďalej splácať hypotéku, aby o byt neprišli. Ak sú záložným právom zaťažené obidva spoluvlastnícke podiely, banka by mohla realizovať výkon záložného práva k celému bytu. Preto expriateľ nemôže žiadať od podielovej spoluvlastníčky peniaze získané na základe hypotekárneho úveru pri prefinancovaní rekonštrukcie bytu.
Je logické, že nájomca platí nájomné za prenájom bytu iba na jeden bankový účet. Je to tak pravdepodobne dohodnuté v nájomnej zmluve, ktorú na strane prenajímateľa podpísala aj podielová spoluvlastníčka. Z tohto titulu patrí podielovej spoluvlastníčke aj 50 % z príjmov za prenájom bytu. Keďže z tohto bankového účtu je splácaná aj hypotéka, je preukázateľné, že ju nepriamo spláca aj podielová spoluvlastníčka. Je v prospech spoluvlastníčky, že príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu spláca ona. Pozíciu podielovej spoluvlastníčky nezlepší to, že si v byte zriadi trvalý pobyt. Trvalý pobyt má len evidenčný a administratívny charakter, pričom osobe evidovanej na trvalý pobyt na určitej adrese nevzniká z tohto titulu žiadne vlastnícke právo k bytu alebo domu.
Daný prípad je najlepšie vyriešiť dohodou podielových spoluvlastníkov o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní podľa § 141 Občianskeho zákonníka. Výlučným vlastníkom sa potom stane expriateľ, pričom je povinný vyplatiť podielovej spoluvlastníčke trhovú hodnotu jej spoluvlastníckeho podielu zníženú o alikvotnú časť nesplatenej hypotéky. Ak sú záložným právom naozaj zaťažené podiely obidvoch spoluvlastníkov, k tomuto kroku je potrebné si vyžiadať písomný súhlas banky.
Ak sa podieloví spoluvlastníci nedohodnú, podielová spoluvlastníčka by mala podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd v takom prípade prikáže byt do výlučného vlastníctva expriateľa, pričom tento bude musieť vyplatiť podielovej spoluvlastníčke trhovú hodnotu jej spoluvlastníckeho podielu zníženú o alikvotnú časť nesplatenej hypotéky.
Autor pracuje v advokátskej kancelárii BENČÍK & PARTNERS.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže jeho informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
