Od 1. septembra minulého roka je účinný zákon č. 261/2001 Z.z., ktorý novelizoval ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce nájom bytu, skončenie nájmu a bytové náhrady.
Ochrana nájmu bytu bola pred účinnosťou tejto novely založená na tom, že ak nedošlo k dohode medzi prenajímateľom a nájomcom, mohol prenajímateľ vypovedať nájom len z dôvodov stanovených v zákone a len s privolením súdu. Navyše, vypratanie bytu sa spravidla podmieňovalo zabezpečením zodpovedajúcej bytovej náhrady.
Ako vyplýva z dôvodovej správy k novele, preferovanie ochrany nájomcu pri zániku nájmu bytu viedlo nielen k obmedzovaniu vlastníckych práv prenajímateľov – vlastníkov domu alebo bytu, ale aj k narastaniu ich finančných problémov a k celkovej nemožnosti riešenia bytového problému na Slovensku. Preto sa nielen prenajímatelia oprávnene domáhali zákonnej úpravy, ktorá by umožnila účinný postih voči neplatičom, osobám poškodzujúcim bytový majetok a narúšajúcim pokojné bývanie ostatných nájomcov.
NEPREHLIADNITE SÚVISIACI ČLÁNOK: |
Cieľom navrhovaných zmien bolo na jednej strane zabezpečiť ochranu práv prenajímateľov – vlastníkov domu alebo bytu, na druhej strane zachovať práva nájomcov, ktorí si svedomito plnia svoje povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu, a umožniť účinnejší postih tých nájomcov, ktorí porušujú svoje povinnosti najmä tým, že neplatia nájomné, poškodzujú prenajatý byt alebo sústavne narúšajú pokojné bývanie ostatných nájomcov.
Trojmesačná lehota na napadnutie výpovede
V zmysle uvedenej novely Občianskeho zákonníka sa od 1. septembra minulého roka k výpovedi prenajímateľa nevyžaduje privolenie súdu. Do právomoci súdu však patrí rozhodovanie o návrhu nájomcu na vyslovenie neplatnosti výpovede, ktorú mu dal prenajímateľ. Ak sa teda nájomca domnieva, že výpoveď je neplatná, a v zákonom stanovenej trojmesačnej lehote uplatní na súde neplatnosť výpovede, účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Výnimku tvorí nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Ak nájomca preukáže, že bol v tejto núdzi ku dňu doručenia výpovede, výpovedná lehota sa predlžuje o šesťmesačnú ochrannú lehotu. Ak tento nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s ním písomne dohodne o spôsobe úhrady, predpokladá sa, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.
Platná právna úprava teda odstránila nie práve najvhodnejšiu predchádzajúcu úpravu inštitútu privolenia k výpovedi nájmu bytu a tiež procesnoprávny charakter výpovede. Prenajímateľ pri vypovedaní nájmu už nepostupuje prostredníctvom súdu. Svoj hmotnoprávny úkon, čiže výpoveď zašle priamo nájomcovi. Ak nájomca nenapadne neplatnosť výpovede na súde, nájom bytu sa uplynutím trojmesačnej výpovednej lehoty skončí, a to bez akéhokoľvek súdneho rozhodnutia.
Výnimočný prostriedok ochrany
Podľa § 4 Občianskeho zákonníka proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany v orgáne, ktorý je na to povolaný. V zmysle § 6 Občianskeho zákonníka však pri splnení stanovených podmienok zákon umožňuje postupovať pri ochrane práva aj bez dodržania zásady uvedenej v § 4 kódexu občianskeho práva. Ide o svojpomocné konanie, prípadne svojpomocnú ochranu práva.
Svojpomocou sa na rozdiel od svojvôle vždy rozumelo konanie smerujúce k ochrane práva bez pôsobenia na to povolaného štátneho orgánu. V podstate to znamenalo, že sa niekto domáhal svojho práva alebo ho bránil vlastnou silou.
Svojpomoc sa v platnom Občianskom zákonníku chápe ako konanie, ktorého účelom je zabezpečiť ochranu práva bez účasti štátneho či iného orgánu, ktorý je oprávnený zaisťovať ochranu ohrozeného alebo už porušeného subjektívneho práva.
Vzhľadom na to, že ide o výnimočný prostriedok ochrany subjektívneho práva, zákon viaže jeho použitie na presne stanovené podmienky. Musí ísť o ochranu práva, ktorú vykoná sám ohrozený subjekt, prípadne jeho zákonný či splnomocnený zástupca. Zásah, proti ktorému sa ohrozený bráni, musí byť neoprávnený. Preto sa nemôže napríklad vlastník veci s úspechom brániť proti tomu, kto odôvodňuje svoj zásah do práva vlastníka existenciou právneho dôvodu, napríklad platnou nájomnou zmluvou.
Zásah musí hroziť bezprostredne. Túto podmienku je nevyhnutné vykladať tak, že svojpomoc možno použiť iba pri neoprávnenom zásahu, ktorý má bezprostredne nastať, prípadne ktorý už nastal, pokračuje a nebol dosiaľ ukončený. Z toho vyplýva, že svojpomoc ohrozeného alebo postihnutého subjektu musí byť v priamej časovej súvislosti s neoprávneným zásahom rušiteľa.
Právo vlastníka je vyššie
Nie je preto napríklad možné, aby vlastník neoprávnene odňatej hnuteľnej veci, ktorý ju našiel po niekoľkých dňoch u tretej osoby, použil svojpomoc a vec tretej osobe odňal, pretože by nebola dodržaná podmienka bezprostrednosti. Poslednou, štvrtou podmienkou použitia svojpomoci je primeraný spôsob odvrátenia zásahu. Svojpomocná ochrana práva musí byť primeraná intenzite, nebezpečenstvu a spôsobu zásahu do tohto práva.
Svojpomoc, ktorá nespĺňa uvedené podmienky, nie je dovolená. Ten, kto využije nedovolenú svojpomoc, zodpovedá potom za škodu, ktorú tým spôsobil. Ak by sa však ten, proti ktorému bola nedovolená svojpomoc použitá, domáhal obnovy predchádzajúceho stavu napríklad súdnou cestou, súd by musel podľa názoru autora chrániť tú osobu, ktorej právo je kvalitatívne vyššie alebo lepšie. Ak by sa napríklad nedovolenej svojpomoci dopustil vlastník veci proti neoprávnenému držiteľovi, právo vlastníka treba považovať za právo kvalitatívne vyššie. Nárok na náhradu škody však tým nie je dotknutý.
Potom by sa mohlo zdať, že kombináciou novelizovaných ustanovení Občianskeho zákonníka o výpovedi nájmu bytu a ustanovení o svojpomocnej ochrane práv prenajímateľa je otázka účinného postihu voči neplatičom vyriešená. Je to však naozaj tak?
Autor je advokátom.
