Zákon č. 554/2003 Z.z. o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, platný od začiatku tohto roka, celkom nahrádza zákon č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Táto pôvodná norma platila od roku 1993, keď prišlo k zrušeniu povinnosti platiť poplatky v súvislosti s prevodmi a prechodmi nehnuteľností notárom. Poplatková povinnosť bola prenesená na daňové úrady.
Nový zákon už upravuje len zdaňovanie odplatných prevodov a prechodov nehnuteľností. Za nehnuteľnosti pritom Občiansky zákonník považuje pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, ale aj byty a nebytové priestory.
Dedičstvá ani dary sa už od začiatku roka nezdaňujú.
Doterajší predpis, zákon č. 318/1992 Zb., sa ešte použije na tie prípady dedenia či darovania, pri ktorých vznikla daňová povinnosť do konca minulého roka.
Za nepodanie daňového priznania a za nezaplatenie dane už zákon nemá pre daňovníka žiadnu sankciu. Splnenie zákonnej povinnosti, ktorá vzniká pri prevodoch a prechodoch nehnuteľností, je tak ponechané na dobrú vôľu daňovníka, respektíve na jeho úctu k zákonu.
Oceňovanie po novom
Na oceňovanie nehnuteľností sa od začiatku roka používa vyhláška č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, ktorá zrušila používanie vyhlášky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov.
Zdaňuje sa cena dohodou, minimálne však cena určená citovanou vyhláškou. Od nej možno odpočítať preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku.
Pôvodne znalecký posudok slúžil aj na stanovenie výšky správneho poplatku podľa zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch. V súčasnosti sa návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra spoplatňuje jednotnou sadzbou dvetisíc korún, a to bez ohľadu na hodnotu nehnuteľnosti.
Katastrálne úrady sa súčasnej situácii bránia tým, že robia pre daňové úrady „poštára“ pri doručovaní znaleckého posudku, čo im zbytočne zvyšuje prevádzkové náklady. Nepotrebujú totiž znalecký posudok na svoju činnosť, musia ho však prijímať a ďalej posúvať na daňový úrad.
Pri zámene nehnuteľností sa zdaňuje vyššia z všeobecných hodnôt nehnuteľností stanovených na základe vyhlášky. V prípade nadobudnutia nehnuteľností v konkurznom konaní je základom dane cena, za ktorú sa nehnuteľnosti nadobudli.
Jednotná daň
Pôvodná koncepcia vládou pripravovanej daňovej reformy počítala pôvodne aj so zrušením dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. V súvislosti s dotáciami na mestskú hromadnú dopravu (výnosy z ponechanej dane by sa mali použiť na financovanie MHD) prišlo k prehodnoteniu zrušenia tejto dane. K definitívnemu zrušeniu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností by podľa dostupných informácií malo prísť už v budúcom roku.
- Kto platí daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
- prevodca nehnuteľnosti, nemusí to teda byť vlastník nehnuteľnosti (ak napríklad vlastník na prevod nehnuteľnosti splnomocní prevodcu)
- prevodca spolu s nadobúdateľom, ak ide o zámenu nehnuteľností (platia spoločne a nerozdielne z prevodu nehnuteľnosti, ktorej cena je vyššia)
- nadobúdateľ pri odplatnom nadobudnutí vlastníctva k nehnuteľnosti pri výkone rozhodnutia, pri konkurze a vyrovnaní, pri uspokojení pohľadávky záložného veriteľa predajom nehnuteľností pri nesplnení záväzku dlžníka
- veriteľ pri zabezpečení záväzku prevodom práva
- člen družstva alebo spoločník obchodnej spoločnosti pri vklade nehnuteľností do družstva alebo obchodnej spoločnosti.
Daňovníkom od nového roka už nie je nadobúdateľ v prípade zaopatrovacej zmluvy. Pri tomto type zmlúv, ktoré sa väčšinou zriaďujú popri darovacích zmluvách, zaťaží darca nehnuteľnosti obdarovaného povinnosťou doopatrovať ho. V minulosti sa zaopatrovacie zmluvy a vecné bremená zdaňovali.
Daňovníkom je však aj naďalej:
V prípade prevodov alebo prechodov nehnuteľností do bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo z neho sú daňovníkmi obaja manželia (predpokladá sa tu rovnaký podiel obidvoch z manželov na majetku, preto by mali byť daňovníkmi v tomto podiele, t. j. 50 : 50).
Od začiatku tohto roka namiesto kĺzavo-progresívnej sadzby dane z prevodu a prechodu nehnuteľností platí jednotná trojpercentná sadzba. Zanikli tým doterajšie tri skupiny daňovníkov.
Príbuzenský vzťah medzi prevodcom a nadobúdateľom teda už nehrá úlohu. Všetci daňovníci platia rovnakú daň z prevodu a prechodu nehnuteľností bez ohľadu na vzťah medzi účastníkmi právneho aktu a aj bez ohľadu na výšku úradnej hodnoty predávanej nehnuteľnosti.
Žiadna sankcia
Daňová povinnosť k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností vzniká dňom:
Daňové priznanie sa podáva na daňovom úrade, v ktorého obvode sa nachádza nehnuteľnosť, a to do 90 dní od vzniku daňovej povinnosti. Iba jedno daňové priznanie (na základe vzájomnej dohody) sa podáva pri zámene nehnuteľností a prevode nehnuteľností do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a z neho.
Nový zákon už neuvádza sankčné postihy v prípade nepodania alebo oneskoreného podania daňového priznania. Do konca minulého roka mohli byť fyzické osoby za nesplnenie tejto povinnosti sankcionované pokutou najviac päťsto korún, právnické osoby maximálne sumou 5-tisíc korún.
Daň musí byť zaplatená najneskôr v deň podania daňového priznania, to znamená do 90 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti. V prípade zámeny a prevodov do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a z neho daň platia daňovníci spoločne a nerozdielne.
Ani pri platení dane zákon neobsahuje paragraf o sankčnom postihu. Ak daňovníci daňové priznanie nepodajú, daň nezaplatia včas, dokonca vôbec, nestane sa nič. Nie sú tak stimulovaní, aby svoju zákonnú povinnosť naozaj splnili. Štátny rozpočet tým môže prísť o nemalé výnosy z dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Riešené neskoro
Podľa pôvodného zákona vrátil daňový úrad daňovníkovi na jeho žiadosť daň, ak sa od zmluvy odstúpilo do jedného roka odo dňa zápisu do katastra nehnuteľností. Od nového roka správca dane daň vráti, ak sa od zmluvy odstúpi do troch rokov odo dňa zápisu práva do katastra alebo určenia neplatnosti zmluvy súdom.
Ktovie, aký zmysel nové ustanovenie má – vzhľadom na avizované zrušenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Zákonodarca problém rieši až teraz napriek tomu, že počas celého obdobia, v ktorom daň z prevodu nehnuteľností platila, mu pozornosť nevenoval.
- Z čoho sa platí daň
- vydanie vecí podľa osobitných predpisov (napríklad pri mimosúdnych rehabilitáciách, úprave vlastníckych vzťahov k pôde)
- prevod bytov s pozemkami do vlastníctva doterajších nájomcov podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
- prvý prevod bytu s pozemkom z vlastníctva stavebníka do vlastníctva fyzickej alebo právnickej osoby
- prevod stavby s pozemkami doteraz neužívanej, pričom prevodcom je osoba, ktorej predmetom činnosti je výstavba a nadobúdateľ stavbu ďalej prenajíma na základe zmluvy s právom kúpy prenajatej veci (finančný lízing)
- nadobudnutie vlastníctva na základe finančného lízingu, ak predchádzajúci prevod nehnuteľnosti do vlastníctva prenajímateľa už bol predmetom dane.
Predmetom dane je odplatný prevod alebo prechod vlastníctva k nehnuteľnostiam iba na území Slovenska a vklady nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev.
Zdaneniu naďalej nepodlieha:
