Mladá rodina, ktorá sa rozrástla, sa chce presťahovať do väčšieho bytu. Manželstvo sa rozpadlo, už nemožno žiť v jednej domácnosti. Nové pracovné miesto je v inom meste. Dlhodobá nezamestnanosť ohrozuje splácanie úverov.
Dôvodov, prečo vystriedať strechu nad hlavou, je veľa. Ako však predať dom či byt, na ktorom visí hypotéka? I keď je všeobecne zaužívaným názorom, že to na Slovensku nejde, opak je pravda. Spôsobov, ako sa zbaviť domu, na ktorom je záložné právo k hypoúveru, je niekoľko. Od predčasného splatenie úveru, cez prevzatie dlhu až po zmenu zabezpečenia úveru. Pre každú situáciu je vhodné iné riešenie.
Banky, ktoré hypoúvery predstavili už koncom deväťdesiatych rokov, tvrdia, že klientov žiadajúcich zmenu je z roka na rok viac. „Mnohí sa obávali kupovať byt s hypotékou, v ponukách realitných kancelárií sa takéto byty vôbec neobjavovali. Situácia sa už zmenila.
Hypoték je veľa a naučili sa s nimi narábať aj realitky,“ hovorí vedúca vývoja úverových produktov VÚB Dana Kondrótová. Banky, ktoré začali poskytovať hypotekárne úvery len v ostatných dvoch rokoch, sa s takýmito prípadmi zatiaľ veľmi nestretávajú. „Sme však na ne pripravení, hypoúver je na dlhý čas a zmeny sú prirodzené,“ nazdáva sa manažérka pre úvery fyzickým osobám v ČSOB Katarína Mendrejová.
Keďže zmeny v hypotékach nie sú štandardným prípadom, banky, ktoré si zriadili hypotekárne centrá, odporúčajú klientov práve na ne. Špeciálne vyškolení pracovníci klientov oboznámia s možnosťami, ktoré majú.
Ak za úver ručili inou nehnuteľnosťou ako tou, čo predávajú – napríklad rodičovským domom –, nemajú čo riešiť. Ak však chcú odpredať byt, ktorý v prospech banky založili, musia zvažovať a počítať. Majú totiž viac možností, ktoré majú rozdielnu cenu i náročnosť.
Do nového na úver
Najbežnejším prípadom je klient, ktorý chce predať byt, na ktorý je uvalená hypotéka, a presťahovať sa do iného. Či už väčšieho, menšieho alebo v inej lokalite, avšak aj ten chce na úver. „Ak má vyhliadnutý nový dom a kupca na ten starý, postačí, ak zmení v úverovej zmluve predmet zabezpečenia,“ vysvetľuje K. Mendrejová.
Môže pokračovať v splácaní starého úveru, prípadne ho zvýšiť a ručiť napríklad novou nehnuteľnosťou. V takomto prípade mu zostáva priznaná štátna bonifikácia úveru. Platí poplatok za zmenu v zmluve, ktorý býva okolo dvoch tisícok korún, a poplatok za nové ohodnotenie nehnuteľnosti znalcom.
Celá transakcia je právne značne zložitá, keďže klient musí najmä na katastri časovo zladiť všetky kroky nielen pri zmene zabezpečenia, ale aj zmene vlastníckych práv pri oboch nehnuteľnostiach popri vyrovnaní kúpnej ceny. Pomôcť mu môžu hypotekárne centrá.
V rodine
Iná situácia vznikne, ak predávajúci nemá záujem pokračovať v splácaní doterajšieho úveru. „Záujemca o jeho byt má okrem platby v hotovosti dve možnosti, ako kúpu prefinancovať. Buď si vezme novú hypotéku či spotrebný úver na bývanie, alebo kúpi byt aj s dlhom,“ hovorí riaditeľ úverov pre obyvateľstvo v OTP Banke Slovensko Ľuboš Ševčík. Tieto možnosti treba riadne prepočítať, pretože ich cenu ovplyvňuje doterajšia dĺžka splácania úveru, fixácia úrokovej sadzby, štátny príspevok či dokonca to, v akom pomere je predávajúci a kupujúci.
Prevzatie dlhu má význam predovšetkým vtedy, keď záujemca kupuje byt od blízkej osoby. Len vtedy nestratí nárok na štátny príspevok, ktorý na hypoúver získal pôvodný majiteľ. Predaj bytu s prevzatím dlhu je v rámci rodiny výhodný nielen preto, že sa bonifikácia nesie s úverom ďalej. Výhodné môžu byť aj poplatky, platí sa totiž len za zmenu dlžníka v úverovej zmluve, čo je obvykle okolo dvoch tisícok korún.
Nový príjemca úveru však musí prejsť hodnotením banky a musí spĺňať jej požiadavky na bonitu. „Prevzatie dlhu spolu s kúpou bytu sa využívalo najmä do konca vlaňajška. Dovtedy mohla bonifikácia prejsť aj na cudziu osobu,“ spomína D. Kondrótová. Až od tohto roku štát novelou zákona o bankách obmedzil nárok na podporu iba na rodinu.
Pre cudzie osoby môže byť prevzatie dlhu drahou záležitosťou. Museli by totiž akceptovať úrokové podmienky, ktoré banka určila pri úvere v čase, keď ho schvaľovala. V plnej výške, bez štátnej bonifikácie. Ak je sadzba fixovaná na dlhšie obdobie a do jej prehodnotenia je ďaleko, prevzatý úver by sa mohol predražiť. V minulosti boli totiž úrokové sadzby podstatne vyššie. Treba prepočítať, či by nebol vhodnejší nový hypoúver či iný úver na bývanie za súčasných úrokových podmienok.
Starý a nový
Najčistejším riešením je predčasné splatenie starého hypoúveru a nová hypotéka, ktorú si vezme nový majiteľ. Banky takéto riešenie preferujú, pretože je najjednoduchšie. Prináša im najviac aj na poplatkoch – za predčasné splatenie aj za nový úver.
Aj pri predčasnom splatení si klient musí dávať pozor na to, aby nestratil štátnu bonifikáciu. Zákon o bankách totiž stanovuje minimálnu dĺžku trvania hypoúveru na štyri roky. Ak by chcel niekto ukončiť hypotéku skôr, stratí na podporu nárok. Príspevok štátu, o ktorý sa mu znižovali úroky, by musel vrátiť. „Klientom s vysokým štátnym príspevkom sa neoplatí predávať príliš skoro, museli by totiž vrátiť veľa,“ upozorňuje vedúca oddelenia hypotekárneho klientskeho centra vo VÚB Ingrid Martáková. Iná situácia je pri úveroch s nižšou, napríklad jednopercentnou bonifikáciou, kde môže byť vrátený príspevok zanedbateľný.
Za predčasné splatenie úveru si žiada odškodnenie aj banka. V poplatkoch odrazí časť neuskutočnených úrokov alebo aj náklady, ktoré má na zabezpečenie fixnej úrokovej sadzby. Poplatok za predčasné splatenie majú banky dohodnutý v každej zmluve. Postupne sa menil, v súčasnosti je obvykle okolo štyroch percent z predčasne splatenej sumy. Niekoľko sto korún klient zaplatí aj za zmenu úverových podmienok. Ak má dlžník fixovanú úrokovú sadzbu, v čase, keď sa prehodnocuje, zaplatí menší poplatok. V prípade, že je od momentu ukončenia fixovaného obdobia ďaleko, musí počítať s vyššou sankčnou sumou.
Ľahšie pod jednou strechou
Keď sú starý vlastník bytu, ktorý chce hypotéku splatiť, a kupujúci, ktorý chce úver, klientmi jednej banky, celý proces je jednoduchší. Žiadne vážne prekážky nie sú ani v prípade, že sú klientmi rozličných bánk. „Otázna je skôr pružnosť a ochota tej-ktorej banky pri zložitejšej operácii, na prechode zábezpeky sa však dá dohodnúť,“ poznamenáva Ľ. Ševčík.
Je dôležité, aby sa zladili, pretože banka musí mať pri hypotekárnom úvere záložné právo na nehnuteľnosť ako prvá v poradí. Dočasne môže byť druhá len v vtedy, ak sa úverom, ktorý poskytne, splatí pôvodný úver a záložné právo prvej banky zanikne. „Zdatný musí byť aj klient. Nemal by sa zľaknúť, i keď je to o niečo zložitejšie ako o hypotéku požiadať. Na pomoc má hypocentrá,“ odporúča D. Kondrótová.
Hovorkyňa HVB Bank Slovakia Andrea Kollárová pritom pripomína, že klienti by už pri prvej žiadosti o úver mali mať na zreteli dlhodobý charakter investície. „Mali by si starostlivo zvážiť, pre akú nehnuteľnosť sa rozhodnú – či si kúpia rodinný dom, byt alebo si ho postavia. Či im bude z dlhodobého pohľadu vyhovovať jeho veľkosť, lokalita,“ radí.
Ilustračné foto – www.lennoxhouse.com
