Tri spôsoby ako si znížiť úrok na hypotéke

V mnohých bankách je prvá ponúknutá sadzba len testovacia. Finančníci skúšajú citlivosť klienta a jeho ochotu vyjednávať. Spôsobov, ako si znížiť náklady na hypotéku, je viacero a dajú sa kombinovať. Vychádzame pritom z faktu, že výslednú sadzbu tvorí cena peňazí, riziková marža a zisková marža.

1. Zlepšiť rizikový profil žiadateľa

Banka musí v úrokovej sadzbe zohľadniť aj riziko, že klient pri platení zlyhá a vytvoriť si na to finančný vankúš. Aj preto budú mať, paradoxne, tí chudobnejší vždy vyššiu sadzbu. Pokiaľ totiž majú mesačnú splátku nastavenú veľmi natesno k príjmu, už drobné nečakané výdavky môžu ohroziť splácanie.

Jednou z ciest, ako sa vyhnúť postihu za nízky príjem, je pribrať spoludlžníka. Najčastejšie životného partnera alebo súrodenca, ktorý je zatiaľ bez záväzkov.

Samozrejme, spoludlžník nemusí byť s hypotékou spojený natrvalo. Spravidla stačí len po prvú refixáciu úrokovej sadzby. Na dlžníka, ktorý bez problémov päť rokov spláca svoje záväzky, hľadia v banke v oveľa lepšom svetle.

Na podobnom princípe je postavený ukazovateľ LTV – teda hodnota úveru k založenej nehnuteľnosti. V prípade núdze totiž banka predá založenú nehnuteľnosť a bude to chcieť urobiť čo najrýchlejšie, aj na úkor toho, že pôjde pod cenu. Nehnuteľnosť za pôvodne 100-tisíc eur predá napríklad za 80-tisíc, lebo ceny na trhu medzitým klesli.

Pokiaľ však požičala až 90 percent LTV, ale nehnuteľnosť by predala len za spomínaných 80-tisíc, aj po predaji bude v strate. Práve preto si vytvára rezervný vankúš. Čím vyššie je LTV, tým sú banky opatrnejšie a navyšujú rizikovú časť úrokovej sadzby. Riešením je, opäť dočasné, založenie druhej nehnuteľnosti, napríklad rodičovskej. Po piatich rokoch už dlžník časť úveru splatí, LTV sa zníži a ručenie druhou nehnuteľnosťou už nebude potrebné.

2. Tvrdo vyjednávať

Pre silnú konkurenciu sa bankové prostredie veľmi nelíši od blšieho trhu. Kto vyjednáva, má šancu na lepšie podmienky. Dôležité je nechať si vypracovať návrhy vo väčšine inštitúcií a s výhodnejšou ponukou od konkurencie osloviť aj ďalšie banky. Bankári sú ochotnejší ustúpiť, keď vidia, že klient môže naozaj odísť. Na škodu nemusí byť ani návšteva viacerých pobočiek rovnakej banky.

3. Nechať banku zarobiť inde

Banka poskytuje hypotéky v prvom rade preto, že chce zarobiť. Zľavu poskytne, ak vie, že zarobí inde. Vo väčšine finančných domov je bežnou praxou poskytovať zľavy za aktívne využívanie ďalších služieb. Samozrejmosťou je účet, ale banka si vie privyrobiť aj sprostredkovaním poistenia nehnuteľnosti, ale tiež životného poistenia.

Vo všeobecnosti platí, že banka má právo žiadať, aby bola založená nehnuteľnosť poistená. Nesmie však nútiť klienta, aby si ju poistil v spriaznenej poisťovni. Môže však takýto krok odmeniť. Nútiť do životnej poistky alebo do poistenia splácania je zakázané. Aké podmienky vyžadujú jednotlivé banky pre priznanie zľavy na úrokovej sadzbe, nájdete na konci článku.

Ešte predtým si však vysvetlime, ako porovnávať neporovnateľné. Hľadieť iba na úrokovú sadzbu nestačí.

Typickým príkladom, o ktorom sme na TREND.sk písali, je 1,19 percenta, ktoré na trojročnej fixácii ponúka UniCredit Bank. Sadzba je opticky najvýhodnejšia na trhu, ale za splnenia ďalších podmienok a to vrátane poistenia úveru. Poplatok za päťročné poistenie sú 3 percentá. O túto sumu sa klientovi navyšuje úver. Cena poistenia sa teda priamo neprejaví v splátke, ale na vyššej dlžnej sume na konci fixácie úrokovej sadzby.

Čo to znamená v praxi? Ak by napríklad klient splácal 100-tisícový úver navýšený o trojpercentný poplatok za poistenie, pri mesačnej splátke 450 eur a najnižšej sadzbe 1,19 percenta, po troch rokoch by mal zostatok istiny 90 257 eura. Takmer identický zostatok by mal, ak by si v inej banke zobral hypotéku s rovnakou splátkou a sadzbou 2,26 percenta. Dôvodom je práve navýšenie dlhu na začiatku, ktoré zásadne mení rýchlosť splácania, vyššia istina sa znižuje pomalším tempom. 

Aj preto je dôležité pri porovnávaní ponúk sledovať tieto parametre:

• Úrokovú sadzbu - aby klient vedel, za koľko si požičiava. Tento parameter má skôr informačnú hodnotu.
• Mesačné náklady – teda koľko klient zaplatí na mesačnej splátke a tiež aké ďalšie náklady s úverom má vrátane poistenia, poplatkov za kreditnú kartu a podobne. Tento údaj hovorí najmä o tom, ako hlboko musí klient siahnuť do vrecka.
• Celkové preplatenie úveru počas obdobia fixácie úrokovej sadzby – Tento parameter nám hovorí, o koľko úver preplatíme za porovnávané obdobie.
• Zostatkovú hodnotu dlhu pri výročí fixácie – Ide o najdôležitejší údaj na porovnávanie. Až na jeho základe vieme, či tá najnižšia sadzba a najnižšia mesačná splátka nie sú na úkor toho, že svoje bremeno takmer vôbec neznížime. Porovnávať tento údaj má význam najmä ak majú všetky ponuky nastavenú rovnakú mesačnú splátku. Ak je niekde splátka vyššia, je pravdepodobnejšie, že z úveru ubudne rýchlejšie.

Poznámka: TREND.sk a jeho vydavateľ News and Media Holding je rovnako ako Prima Banka a Sberbank súčasťou portfólia investičnej skupiny Penta.