Ročné vyúčtovanie za byt - na čo sa treba zamerať

Okrem toho musí správca tiež predložiť aj správu o svojej činnosti za minulý rok, prehľad o finančnom hospodárení domu, stave spoločných častí domu a jeho spoločných zariadení. Obsahovať by mala najmä informácie o stave strechy, múrov, fasády, vnútorných priestorov, kotolní, výťahov, spoločných priestorov, prípojok vedenia médií.

Ak si vlastníci bytov čerpali úver napríklad na zateplenie domu, v správe by malo byť uvedené aj to, koľko z úveru už bolo splatené. Ak si správca v termíne tieto povinnosti nesplní, nemá nárok na odmenu za správu až do ich splnenia.

Základom je zálohový predpis

Zákon nestanovuje, ako má vyúčtovanie vyzerať ani aké náležitosti má presne obsahovať. Základným podkladom vyúčtovania je zálohový predpis na budúce platby, ktorý by mal vlastník bytu dostať koncom roka.

„Každá položka musí mať vo vyúčtovaní údaje o nameranej spotrebe za bytový dom a jej finančnom vyúčtovaní z faktúry od dodávateľa služby. Následne musí byť rozpočítaná na jednotlivé byty. V zmluve o výkone správy musia byť jasne stanovené pravidlá, podľa ktorých sa jednotlivé položky rozpočítavajú,“ zdôrazňuje Tatiana Cirbusová, konzultantka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností.

Treba si preto porovnať zálohový predpis s vyúčtovaním - je napríklad dohodnuté vyúčtovanie spotreby elektrickej energie v spoločných priestoroch za byt, nemôže byť rozúčtované na počet osôb v byte. Častý problém pri rozpočítavaní nákladov v bytoch býva nesprávny odpočet alebo zlé nahlásenie stavu vodomerov pri koncoročných odpisoch, prípadne zle nahlásený počet osôb, ktoré užívajú byt.

Dôležité údaje

„Pri každej službe by mali byť uvedené údaje za bytový dom a byt vo forme preplatku alebo nedoplatku. Je potrebné skontrolovať si vlastné údaje, či sedí meno a počet osôb, výmera bytu, stav meračov teplej a studenej vody, dátum spracovania vyúčtovania, či uvedená suma záloh je totožná so skutočne zaplatenými zálohami,“ pripomína T. Cirbusová.

Potrebné je podľa nej tiež skontrolovať stav odpočtu pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov a odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie. Každá zúčtovaná služba vlastníkovi musí obsahovať údaje za dom, prípadne aj vchod tak, aby si vlastník mohol skontrolovať, či má správne vypočítaný podiel za byt.

Podľa Anny Krajčiovej, výkonnej riaditeľky Združenia bytového hospodárstva na Slovensku, medzi najviac problémové položky vyúčtovania patrí spotreba vody, náklady na jej ohrev a na vykurovanie, ktoré sú spravidla aj najvyššími nákladovými položkami vyúčtovania.

Spotreba vody

Spotreba vody v dome sa meria fakturačným meradlom na päte domu. Práve tento vodomer je základom pre vyčíslenie nákladov na vodné a stočné v bytovom dome.

„Množstvo dodanej vody namerané fakturačným vodomerom je spravidla mierne vyššie ako súčet spotreby zaznamenanej meradlami v jednotlivých bytoch a nebytových priestoroch. Tento rozdiel sa potom prejaví ako nákladová položka v ročnom vyúčtovaní,“ vysvetľuje A. Krajčiová.

Ak je napríklad pri vode koeficient vyšší ako 1,2, je treba, aby správca vlastníkovi zdôvodnil, či skontroloval únik vody, čierny odber, nemeraný odber, poruchu fakturačného merača a podobne, čo môže byť príčinou vyššieho koeficientu.

Nejasnosti bývajú aj pri spôsobe vyúčtovania nákladov na ohrev vody. „Celý náklad na ohrev je rozdelený na dve časti, a to na základnú zložku 10 percent a spotrebnú zložku 90 percent z celkových nákladov. Základná zložka je rozpočítaná rovnakým dielom na každý byt a nebytový priestor v dome. Zvyšných 90 percent nákladov sa účtuje podľa spotreby teplej úžitkovej vody.“ To podľa A. Krajčiovej znamená, že aj ten užívateľ bytu, ktorý počas celého roka nespotreboval žiadnu teplú vodu, má vyúčtovaný určitý podiel z nákladov na jej prípravu.

Náklady na teplo

Spôsob rozpočítania nákladov na vykurovanie upravuje vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví, ktorá stanovuje rozdelenie nákladov na základnú zložku vo výške 60 % a spotrebnú zložku vo výške 40 % z celkových nákladov na vykurovanie. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome si však môžu dohodnúť aj odlišné pravidlá rozpočítania nákladov.

A. Krajčiová zdôrazňuje, že „neuvážené rozhodnutie o tom, aký podiel z celkových nákladov na vykurovanie bude rozpočítaný podľa podlahovej plochy bytov a aký bude vyúčtovaný podľa spotreby tepla nameranej pomerovými rozdeľovačmi vykurovacích nákladov, môže spôsobiť vysoké rozdiely v nákladoch medzi jednotlivými bytmi v dome, čo je potom príčinou nespokojnosti niektorých vlastníkov bytov.“ 

Pozor na skryté pokuty

Po ročnom vyúčtovaní býva veľa reklamácií na zmluvné pokuty. Vlastníci často nevedia, že majú v dome odsúhlasené zmluvné pokuty za nedodržanie termínu úhrady mesačnej zálohovej platby alebo za jej svojvoľné krátenie.

Vlastníci bytov si napríklad odsúhlasili v zmluve o správe domu pokutu pre majiteľov bytov v prípade, ak nenahlásia ďalších obyvateľov bytu. Taká pokuta, ak ste nenahlásili spolubývajúceho, môže prekvapiť vo vyúčtovaní.

Vlastník bytu musí zabezpečiť sprístupnenie bytu na fakturačné odpočítanie meradiel vykurovania. Ak tak neurobil, účtuje sa mu 1,5-násobok priemeru spotrebnej zložky na meter štvorcový podlahovej plochy vykurovaného bytu.

Ak ste neumožnili odpočet meračov spotreby teplej vody, správca môže vo vyúčtovaní vymerať až trojnásobok priemernej hodnoty údajov meradiel.

Vlastníci tiež často zabudnú odhlásiť používanie spoločnej televíznej antény a doložiť dokladom zmluvu s iným dodávateľom. Až vo vyúčtovaní prídu na to, že platia za signál dvom dodávateľom.

Pripravujeme: Ako reklamovať nedoplatok v ročnom vyúčtovaní