Štátna podpora bývania bola za bývalej vlády predurčená na zánik. Nulový štátny príspevok pri hypotekárnych úveroch, každoročné ťahanice o štátnu prémiu v stavebnom sporení a ťažko dostupné peniaze zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) tomu jasne nasvedčovali. Ministerstvo financií to zdôvodňovalo trhom, ktorý už oproti minulosti ponúkol dostatok možností, ako získať peniaze na bývanie.

Hypotekárne úvery sa stali jedným z najkonkurenčnejších bankových biznisov, vďaka čomu sú čoraz dostupnejšie širokej verejnosti. Nová vládna garnitúra však zhodnotila bytovú situáciu ako neúnosnú a ako jeden z hlavných nástrojov už v boji o voliča.

Viac na bývanie?

Lepší prístup k nájomným bytom pre mladé rodiny, štátna podpora hypotekárnych úverov a pokračujúce dotovanie stavebného sporenia so stabilným vývojom štátnej prémie. Okrem týchto záväzkov pripúšťalo programové vyhlásenie vlády dokonca možnosť zníženia sadzby dane z pridanej hodnoty na bytovú výstavbu. Garnitúra Roberta Fica uvažovala o podpore všetkých vekových a sociálnych skupín. Zámer sa napokon výrazne zúžil.

Zvýhodnené pôžičky bánk a príspevky zo ŠFRB majú smerovať predovšetkým mladým rodinám. Vláda, očividne podľa českého modelu štátnych príspevkov, určila vekovú hranicu žiadateľa na 35 rokov. Rovnako zvýhodnila mladých pri získavaní príspevkov zo ŠFRB. Výsledkom úzkeho určenia cieľovej skupiny bolo, že vláde stačilo na obnovu bonifikácie hypotekárnych úverov z rozpočtu vyčleniť len nepatrnú časť – 50 miliónov na každý z najbližších troch rokov.

Šanca pre mladých? Sotva

Financie vyčlenené na úvery zo ŠFRB dokonca v tomto roku o takmer 360 miliónov poklesli. Pravda, rezort výstavby očakáva, že túto sumu ešte počas roka 2007 zvýši ďalší transfer zo štátneho rozpočtu, ktorý každoročne rastie.

Bonifikácia nepomôže

Podpora úverov bánk, ktorú oprášilo ministerstvo financií v značne oklieštenej forme, sa zo začiatku stretla s nespokojnosťou bankárov. Tí ponúkali alternatívne riešenia podpory bývania mladých cez vlastný produkt. Nakoniec sa banky a rezort financií dohodli na obojstrannej podpore úverov – jeden percentný bod zľavia banky, pol druha percentom prispeje štát.

Finančné problémy mladých s bývaním však bonifikácia v praxi nevyrieši. Zvýhodní len úvery, ktoré by banka aj tak poskytla. Tí, čo na byt nemali minulý rok, si ho nebudú môcť dovoliť ani tento rok. Problém sú podmienky, pri ktorých žiadatelia o úver dostanú štátny príspevok. Pri príjme, ktorý je maximom na získanie štátnej bonifikácie – v čistom zhruba 18-tisíc korún –, dostane klient od banky úver maximálne jeden milión korún.

A to je málo. V hlavnom meste sa byt – nový i starší – za milión korún kúpiť nedá. V menších sídlach je to lepšie, no tam zasa obyvatelia nemajú zodpovedajúco vysoké platy. „Mladí ľudia si tu zarobia zhruba dvanásťtisíc čistého. Z toho sa úver napríklad na nový byt splácať nedá,“ tvrdí Mário Bačík zo žilinskej realitno-developerskej spoločnosti Licitor Group. Pre takýchto ľudí je preto štátna bonifikácia hypotekárneho úveru či pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania nevyužiteľná.

„Mladí ľudia v našom regióne majú príliš nízke príjmy na to, aby im banky vôbec poskytli úver,“ potvrdzuje obchodný riaditeľ realitnej kancelárie Spirit z Liptovského Mikuláša Dušan Štric. Snahu vlády o zvýhodnenie mladých pri získavaní nových bytov síce považuje za dobrú, vo zvýšenom príleve klientov ju však zatiaľ nepocítili. Pravda, aj preto, že v Liptove sa podľa jeho slov nové byty už niekoľko rokov nepostavili – nie je pre ne klientela.

Naopak M. Bačík, ktorý v Licitore manažuje predaj bytov v novej bytovke Kamence v Kysuckom Novom Meste, hovorí, že byty si tam väčšinou kupujú mladé rodiny, ktoré majú alebo sa chystajú mať deti. „Aspoň polovica z nich pracuje v zahraničných firmách, prípadne v zahraničí. Zvyšok predaja bytov pripadá na kúpy rodičov pre svoje deti z našetrených peňazí,“ analyzuje. Majitelia svoje nové byty financujú z troch štvrtín z pôžičiek. Nával po zvýhodnení úverovania v tomto roku M. Bačík takisto necíti: „Pár sto korún viac alebo menej asi príliš nezaváži. Ide skôr o to, či si ľudia nový byt môžu dovoliť alebo nie.“

Ani podľa manažéra projektu Hypopartner spoločnosti Bond Martina Marka sa zvýhodnenie pôžičiek pre mladých ľudí s nižším príjmom na trhu neprejavilo: „Nezvýšil sa počet klientov z tejto vekovej skupiny ani počet žiadostí o využitie príspevku. Je to z dôvodu obmedzenia výšky príjmu, nie z dôvodu obmedzenia veku.“ Eventuálni záujemcovia, predovšetkým v hlavnom meste, podľa neho zarábajú príliš veľa na to, aby štátnu podporu mohli využiť: „Ak sa bude využívať, tak mimo Bratislavy. Prípadne môže pomôcť klientom, ktorí si zoberú hypotéku na časť potrebných financií.“

Diskriminácia

Napriek tomu, že hrubé príjmy Mimobratislavčanov sú zväčša nižšie ako obyvateľov hlavného mesta, môže byť ich príjem po odrátaní životných nákladov nižší. Nastavenie štátnej podpory hypoték ich preto podľa finančného poradcu Ivana Sedílka zo spoločnosti FinCo&Partners znevýhodňuje: „Nevidím dôvod, prečo sa diskriminujú mladí, ktorí sú šikovní a majú vyšší príjem,“ dodáva. Rovnako sú na tom úvery zo ŠFRB, ktoré sú zvýhodnené pre mladých ľudí s obmedzeným zárobkom.

Možnosť získať podporu štátu na úver využili banky najmä ako marketingový nástroj na lákanie nových klientov. Žiadosti o úver dostávajú predovšetkým z väčších miest a pohybujú sa v priemere okolo milióna korún. „Očakávame, že záujem o zvýhodnené hypotéky postupne porastie,“ myslí si vedúci odboru financovania Slovenskej sporiteľne Martin Kaňa. Slabší dopyt zo začiatku roka vysvetľuje tým, že teraz potrebujú rýchlo vybaviť zvýhodnenú hypotéku tí, ktorí akútne chcú riešiť bývanie a čakali na lepšie vládou garantované podmienky. Druhou skupinou sú klienti, ktorí čoskoro dovŕšia 35 rokov a chcú si vybaviť úver, kým ešte spĺňajú kritérium veku.

V podpore hypotekárnych úverov sa príliš neodráža ani pôvodný záujem vlády o prorodinnú politiku. Dvojice môžu síce získať 1,5-miliónový úver jednoduchšie, obaja žiadatelia však musia spĺňať kritériá dané zákonom. A tak vyššiu šancu na výhodnejšiu hypotéku majú bezdetné páry.

Ak má totiž rodina čo i len jedno dieťa, životné náklady má vyššie a možnosť získať hypotéku sa výrazne znižuje. Okrem toho, na poslednú chvíľu sa do zákona dostalo, že obaja partneri musia mať príjem maximálne do 1,3-násobku priemernej mzdy v národnom hospodárstve. Pôvodne sa uvažovalo o súčte ich príjmov. Takže napríklad rodina, kde je žena v domácnosti a manžel zarába viac, ako je hranica, podporu štátu takisto nezíska. Ak chcú získať lepší úver, môžu požiadať o úver ŠFRB, kde sa počíta súčet príjmov rodiny, avšak ten musí byť ešte nižší, ako by bol v prípade hypoték.

Rovnako ako pri rodinách prestrelil štát v podpore hypoték pri živnostníkoch. Rezort financií dlho riešil, či budú mať nárok na bonifikáciu aj oni. Napokon napriek tomu, že podmienky umožňujú získať nižšie úroky, zvolený model im príliš nepomôže. Živnostník si môže uplatnením alebo neuplatnením nákladov teoreticky nastaviť čistý príjem ľubovoľne. Ak by si však zvýšil príjem o neuplatnené náklady a splnil tak príjmovú hranicu, zaplatil by viac na daniach a odvodoch, ako by ušetril pri hypotéke.

Dopyt v nevýhode

Ešte pred rokom bolo hlavnou otázkou, či štátna podpora bývania patrí na liberálny trh, či môže štátna prémia zvýhodňovať stavebné sporenie. Aj TREND dospel k záveru, že štátne príspevky k jednotlivým produktom skôr deformujú konkurenciu, ako podporujú bývanie či výstavbu. Nová podpora tiež nezvyšuje dostupnosť úverov a následne ani dopyt po bývaní. Nedá sa očakávať, že by sa vďaka nej zrýchlilo tempo výstavby.

V Bratislave, odkiaľ je podľa štatistík bánk najviac žiadateľov o štátnu podporu, je dopyt najmä po nových bytoch oveľa vyšší ako rozširujúca sa ponuka. V súčasnosti sa v hlavnom meste postaví ročne približne päťtisíc bytov, čo je zhruba tretina celoslovenského počtu. Začatých stavieb bytov je o niečo viac, najmä po vlaňajšom rozbehu veľkých rezidenčných projektov, ako sú Tri veže, River Park či Eurovea.

Metropola Slovenska prežíva prudký ekonomický rast najmä vďaka prílevu nových zahraničných investorov, ktorí si budujú administratívne a obchodné priestory a vytvárajú zamestnanosť. Počas posledného roka k nim napríklad pribudli Telefónica O2, Enel či Lenovo. Do Bratislavy sa tak za prácou hrnú ľudia z celého Slovenska i zo zahraničia a všetci potrebujú bývať.

Ako potvrdzuje väčšina realitných a developerských spoločností, v hlavnom meste sa predá každý byt alebo dom. Otázka je len to, či hneď alebo neskôr. Mnohé nové byty v komplexoch vyšších cenových skupín, ako sú Koloseo alebo Tri veže, sa predali skôr, ako sa budova vôbec začala stavať.

Developeri často dokonca prerušia predaj bytov na niekoľko mesiacov, aby mohli neskôr stanoviť vyššiu cenu za štvorcový meter. Tá sa v súčasnosti začína na 30-tisíc korunách v okrajových málo atraktívnych lokalitách s horším vybavením. A kulminuje na stotisíc korunách pri luxusných bytoch na najvyšších poschodiach vežiakov v širšom centre. Očakáva sa, že byty špičkovej kategórie v najnovších projektoch ako River Park alebo Eurovea sa budú predávať za sto- až stopäťdesiattisíc korún za štvorec.

Mimo Bratislavy sa s výnimkou krajských miest nové byty stavajú iba výnimočne. Dôvod – nemá ich kto kupovať. Príjmy obyvateľov v menších sídlach sú málokedy dostatočné na to, aby im banky poskytli vyššie úvery potrebné na novú výstavbu. Tým nepomôže ani štátna podpora. Sotva

ILUSTRAČNÉ FOTO – IVAN FLEISCHER