5 rád ako reklamovať ročné vyúčtovanie za byt

1. Zaplatiť a potom reklamovať

Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov musí vyúčtovanie doručiť majiteľom najneskôr do konca mája. Doba reklamácie a úhrady preplatku alebo nedoplatku je vždy uvedená na ročnom vyúčtovaní alebo v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Štandardná lehota na reklamáciu je do 30 dní od doručenia vyúčtovania. Reklamácia by mala byť vybavená podľa zákona o ochrane spotrebiteľa tiež do 30 dní. Platí zásada, že najskôr by ste mali nedoplatok zaplatiť a potom ho reklamovať.

2. Kde reklamovať

Najskôr si musíte porovnať zmluvu o výkone správy a reálne rozúčtovanie služieb a až potom reklamovať. Ak vám vo vyúčtovaní niečo nesedí, v prvom rade žiadajte vysvetlenie od vášho správcu alebo predsedu či od rady spoločenstva vlastníkov bytov.

Ak dom spravuje spoločenstvo vlastníkov bytov, reklamáciu treba adresovať rade, ktorá je dozorným orgánom. Ak sa so spoločenstvom vlastník nedohodne, o spore môže rozhodnúť súd.

Pozor na zmenu od 1. mája - kontrolu správnosti rozúčtovania tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody už robí Slovenská obchodná inšpekcia (SOI).

Ak ste v minulosti neboli spokojní s údajmi o nákladoch za dodávku tepla na vykurovanie a teplú vodu, s ich rozpočítaním na základnú a spotrebnú zložku, alebo vám chýbali údaje, ako boli tieto náklady určené, vašou reklamáciou sa zaoberali krajské inšpektoráty Štátnej energetickej inšpekcie. Od 1. mája však táto inštitúcia už neexistuje - všetky jej kompetencie prešli na SOI.

"SOI vyúčtovanie služieb spojených s bývaním v spoločenstve nekontroluje, keďže ide o správu vlastného majetku a nejde o poskytovanie služby spotrebiteľom vo vzťahu podnikateľ - spotrebiteľ," upozorňuje Zdenka Jurčáková, odborná konzultantka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností.

Ak dom spravuje správca (môže to byť firma alebo fyzická osoba, ktorá má na túto činnosť živnostenské oprávnenie), reklamáciu treba adresovať správcovi, ktorý vyúčtovanie vykonal a ten ju musí vybaviť do 30 dní od podania.

V prípade, ak správca na reklamáciu nereaguje alebo po jej vybavení sa vlastník cíti stále poškodený, môže sa obrátiť na SOI.

Ak máte podozrenie, že ceny tepla, energií sú vyššie ako maximálne, môžete adresovať podnet na Úrad pre reguláciu sieťových odvetví.

3. Ako na to

"Vlastník podáva na SOI podnet, nie sťažnosť. K podaniu musí priložiť kópiu vyúčtovania a súvisiacu korešpondenciu. SOI kontroluje správnosť rozúčtovania studenej a teplej vody, tepla na vykurovanie a ohrev teplej vody, elektriny v spoločných priestoroch, upratovaní, užívaní výťahu a niekde aj odvoz odpadu," vysvetľuje Z. Jurčáková.

SOI robí kontrolu aj v prípade, ak správca nepredložil vyúčtovanie zálohových platieb do konca mája.

Ak inšpekcia zistí pochybenie, uloží správcovi pokutu a ten musí nesprávne vyúčtovanie opraviť.

Ak nebudete spokojní s odpoveďou SOI, môžete už spor so správcom riešiť len súdnou cestou. Finančné plnenie je vymožiteľné súdnou cestou do 3 rokov od doručenia vyúčtovania.

4. Neskoršia reklamácia? Je možná

Niektorí správcovia sa odmietajú zaoberať reklamáciami, ktoré pošle majiteľ po termíne, ktorý mu dáva zákon o ochrane spotrebiteľa. Takýto postup je však v rozpore so zákonom. Reklamáciu si môžete uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania.

Ak napríklad zistíte po pol roku, že vám správca náklady rozpočítal na viac osôb (a vy ste predtým nahlásili ich zníženie), môžete to reklamovať u správcu. Ten musí dodatočne prepočítať náklady a potom vám adekvátne znížiť poplatok.

Čo ak po reklamačnej dobe zistíte, že spotreba vody vám nebola účtovaná v pomere 10/90? Požiadajte správcu o vysvetlenie a nápravu. Ak to správca nebude rešpektovať, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu.

5. Ako sa vyhnúť reklamáciám 

Musíte zabezpečiť sprístupnenie bytu k fakturačným odpočtom meradiel, aby ste neplatili napríklad za teplo na vykurovanie 1,5-násobok priemeru spotrebnej zložky na meter štvorcový vypočítaný z podlahovej plochy vo všetkých vykurovaných bytov a nebytových priestorov, vykurovaných spoločných priestorov a podlahovej plochy vykurovaného bytu.

Ak je napríklad dohodnuté v zmluve so správcom alebo spoločenstvom vyúčtovanie spotreby elektrickej energie v spoločných priestoroch za byt, nemôže byť potom rozúčtované na počet osôb v byte.

Ak je dohodnuté, že upratovanie sa rozpočítava na osoby v byte, nemôže sa náklad rozpočítať na spoluvlastnícky podiel.

Každá zúčtovaná služba musí obsahovať údaj za dom, prípadne za vchod tak, aby ste si mohli skontrolovať, či máte správne vypočítaný svoj podiel za byt.

Zásadnou chybou je, že vlastník bytu si k 31. decembru neskontroluje a nepodpíše presný odpočet meradiel vody a pomerných rozdeľovačov vykurovacích nákladov. Odpočty počas roka sú len kontrolné, rozhodujú len tie koncoročné.  

Meradlá vody treba kontrolovať počas celého roka. Pri poruche meradla to treba nahlásiť, pretože prípadný technický prepočet spotreby vody vás môže veľmi poškodiť.  

Ak je pri vode koeficient vyšší ako 1,2 treba, aby správca vlastníkovi zdôvodnil, či skontroloval únik vody, čierny odber, poruchu merača, čo môže byť príčinou vyššieho koeficientu.

Preveriť si treba tiež, či správca bytu znížil počet osôb v byte, ak ste mu to počas roka nahlásili.

Stáva sa tiež, vlastník bytu zmení dodávateľa televízneho signálu a správcovi neodhlási používanie spoločnej televíznej antény. Preto vo vyúčtovaní zaplatí za signál dvom dodávateľom.

Vlastníkom bytov sa často vo vyúčtovaní nepáči zaúčtovanie pokuty alebo úroku v prípade nedodržiavania termínu platenia alebo výšky preddavku za bývanie. Treba si preto vždy pozrieť, čo si vlastníci schválili v zmluve o spoločenstve a v zmluve o výkone správy.

Veľa reklamácií je na nesprávne zúčtovanie nákladov za vykurovanie pri odpojených bytoch s individuálnym vykurovaním a vlastnou výrobou teplej vody. Títo vlastníci sa podieľajú na nákladoch za vykurovanie podľa vyhlášky regulačného úradu.

Vlastníci bytov niekedy reklamujú účtovanie niektorých služieb na jednu osobu, ak sa byt trvale nevyužíva. Zvyčajne sa však na osobu účtuje len služba upratovanie alebo používanie výťahu.

Zo štatistiky SOI

SOI v roku 2013 eviduje 412 podaní od spotrebiteľov na služby spojené s bývaním. Niektoré z týchto podnetov boli postúpené na Štátnu energetickú inšpekciu alebo Úrad pre reguláciu sieťových odvetví. V minulom roku prekontrolovali 118 subjektov, ktorí poskytujú služby spojené s bývaním, z toho bolo 45 podaní opodstatnených. Vlani za porušenie služieb spojených s bývaním inšpekcia uložila pokuty v celkovej výške 16 870 eur. Najvyššia pokuta bola 2 000 eur.

Podania spotrebiteľov sa najčastejšie týkali:

• správca nepredložil správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok
• správca nepredložil vyúčtovanie pre vlastníkov bytov do 31. mája
• nesprávne uvádzanie informácií v doklade vyúčtovania
• správca zadal nesprávne vstupné údaje z dodávateľských faktúr
• účtovanie položiek bez predchádzajúceho súhlasu majiteľa bytu
• nezvolanie schôdze vlastníkov aspoň raz za rok

Seriál Vyúčtovanie za byt (staršie vydania a RSS odber) pripravujeme v spolupráci so Zdenkou Jurčákovou, odbornou konzultantkou Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností.

V ďalšej časti si prečítate Zlodeji tepla v bytových domoch alebo ako spravodlivo rozpočítať teplo