Teória veľkého hypotekárneho tresku

Banky veľmi rýchlo pochopili, že keby v segmente hypoték rozhodoval len najnižší úrok, drvivá väčšina z nich by rýchlo skončila. Aj preto sú ponuky ťažko porovnateľné. Najlepšie to ilustruje opticky najnižšia sadzba na trhu 1,19 percenta. Pre nevyhnutné doplnkové služby dlh ubúda tempom, akoby mal klient sadzbu vyše dvoch percent.

Veľmi priaznivé prostredie

Z pohľadu klienta zatiaľ priaznivejšia situácia na hypotekárnom trhu nebola. Už i tak lacné peniaze budú ešte lacnejšie po minulotýždňovom rozhodnutí Európskej centrálnej banky (ECB). Tá v obave z hroziacej deflácie pokračovala v uvoľňovaní monetárnej politiky.

Podľa portfólio manažéra Fidelity Davida Simnera by mal takýto krok podporiť ďalšie poskytovanie úverov domácnostiam a podnikom a významne znížiť náklady bánk na kapitál. Analytička Slovenskej sporiteľne Katarína Muchová očakáva, že v eurozóne by malo prostredie nízkych sadzieb pretrvávať minimálne do konca roka 2017.

Hlavný menový stratég Saxo Bank John Hardy dopĺňa, že krokom ECB sa kolo pumpovania peňazí do ekonomiky roztáča na vyššie obrátky. „Aj keď ešte stále nemá najvyššiu rýchlosť.“ Výraznejšie uvoľnená politika lacných peňazí neznamená, že sadzby na úveroch automaticky klesnú. Ale stane sa to, ak sa banky nechajú výraznejšie vtiahnuť do úrokovej vojny.

Znižovaniu sadzieb pomáha aj nové legislatívne prostredie. Vymeniť banku bude od 21. marca jednoduchšie a hlavne lacnejšie. V praxi to znamená, že banky si už nemôžu byť isté ani klientmi zaviazanými fixáciou úrokovej sadzby. Na hypotekárnom trhu sa začali nanovo rozdávať karty.

Už v decembri, keď sa TREND rozprával s bankármi, viacerí naznačovali, že malé banky svojimi výhodnými akciami veľa vody nenamútia, skutočnú vojnu musí rozpútať veľký hráč. V tomto prípade ním bola VÚB. Ešte vo februári ohlásila sadzby od 1,49 percenta pri trojročnom fixe a 1,69 pri päťročnej viazanosti. Výhodná ponuka platí pri aktívnom využívaní ďalších služieb a uplatnení úrokového bonusu vo výške 1 percentuálneho bodu (p. b.).

Na krok trhovej dvojky okamžite reagovali ďalšie banky, Prima ponúkla 1,5 percenta na tri roky pre každého a bez ďalších podmienok, UniCredit zaujala 1,19 percenta pri rovnakej viazanosti a Slovenská sporiteľňa znížila v marci sadzby už druhý raz.

Ostrý súboj pri trojročných fixoch

Najvýhodnejšie sadzby pri úveroch na bývanie ponúkajú banky pri trojročných fixáciách. Dôvodov je viacero. Peniaze na kratší čas sú tradične najlacnejšie. Vo vyšších dlhodobejších sadzbách banky zohľadňujú aj prípadné predčasné splatenie, ktoré si už nemôžu kompenzovať v plnej výške jedným poplatkom. Dôležitú úlohu zohráva aj psychologická hra s klientom.

Vďaka neustále klesajúcim sadzbám je v súčasnosti refinancovanie hypoték silnou mediálnou témou a ľudia jej venujú veľkú pozornosť. O tri roky sa môže situácia výrazne zmeniť, sadzby už veľmi nemajú kam klesať. V takej situácii už prestane byť výhodnejšie refinancovanie témou a ľudia budú ochotnejšie akceptovať vyššiu sadzbu pri jej zmene.

Všade pod dve percentá

Dnes už všetky domáce banky ponúkajú trojročné fixácie začínajúce sa jednotkou. Opticky úplne najnižšie je ponuka 1,19 percenta od UniCredit Bank. Klient ju však získa pri aktívnom využívaní ďalších služieb. Dôležitý je najmä poplatok za poistenie úveru vo výške troch percent. O túto sumu sa klientovi navyšuje úver.

Neprejaví sa teda priamo v splátke, ale na vyššej istine. Ak by napríklad klient splácal 100-tisícový úver navýšený o trojpercentný poplatok za poistenie, pri mesačnej splátke 450 eur a najnižšej sadzbe 1,19 percenta, po troch rokoch by mal zostatok istiny 90 257 eur. Takmer identický zostatok by mal, ak by si v inej banke zobral hypotéku bez poistenia s rovnakou splátkou a sadzbou 2,26 percenta. Dôvodom je práve navýšenie dlhu na začiatku, ktoré zásadne mení rýchlosť splácania, navýšená istina sa znižuje pomalším tempom.

VÚB síce ponúka 1,49 percenta, ale až po bonifikácii. Ak by klient odišiel predčasne, musel by za každý rok doplatiť 1 p. b. Sadzbu na úrovni 1,49 percenta najnovšie ohlásila aj Slovenská sporiteľňa. Prima banka zasa ponúka 1,5 percenta pre každého a bez ďalších požiadaviek.

Kým trojročná sadzba Prima banky na úrovni 1,5 percenta patrí vo svojej kategórii k najvýhodnejším, v segmente päťročných fixov je to presne naopak. Až 3,2 percenta tejto banky, opäť pre každého, je na trhu najdrahšia ponuka. Pritom aj pri päťročných fixáciách sa dá dostať so sadzbou pod dve percentá.

Veľmi zaujímavá situácia nastala v segmente jednoročných fixácií. Pod dvoma percentami sa začína len ponuka troch bánk. Slovenskej sporiteľne, UniCredit Bank a mBank. Ostatné banky akoby vysokými sadzbami klientov doslova odrádzali. Napríklad ČSOB ponúka túto viazanosť so sadzbou od 3,28 percenta.

Určiť naj ponuku je ťažké

Ani nezávislí finanční sprostredkovatelia nemajú na hypotekárnom trhu svojho favorita. „Ponuky bánk za posledné dva týždne viac prekvapili, ako oslovili, lebo za zdanlivo nízkymi a atraktívnymi úrokovými sadzbami sa skrývajú ďalšie podmienky potrebné na ich dosiahnutie,“ upozorňuje Marta Kľocová, riaditeľka odboru produktmanažmentu OVB. Ako vysvetľuje, marketingové vyjadrenia typu „pre každého“, „najnižšia“, „je to jednoduché“, „odpustenie splátky“, „nulový poplatok“ vzbudzujú dojem dostupnosti a univerzálnosti ponuky pre každého klienta.

„Banky sa predbiehajú nielen v úrokových sadzbách, ale aj v poplatkoch, rýchlosti schvaľovania a celkovo v podmienkach, za ktorých môže klient úver refinancovať,“ hodnotí Vladimír Mandzák, odborný garant pre úvery Universal maklérskeho domu. Vysvetľuje, že najvhodnejšiu banku vie vybrať až vtedy, keď pozná parametre a situáciu klienta.

Refinancovanie ešte výhodnejšie

Pri refinancovaní ponúkajú niektoré banky ešte výhodnejšie podmienky ako novým žiadateľom. Zaujímavosťou je Slovenská sporiteľňa, ktorá ponúka klientom s existujúcou hypotékou len