Na 1 500 parkovacích miestach už mesiace nestálo žiadne auto. Projekt prvého slovenského outletu, ktorý mal byť lokálnou obdobou rakúskeho Parndorfu, nevyšiel.

Po piatich turbulentných rokoch fungovania sa tento obrovský priestor s vybudovanou infraštruktúrou nedokázal predať ani v dvakrát opakovanej dražbe.

Teraz sa čaká na tretie kolo dražby, ktoré bude 9. októbra. Vyvolávacia cena opäť rapídne padla – na šesť miliónov eur. Nájsť záujemcu nepomohlo urýchliť ani to, že v predošlom kole klesla cena na sedem miliónov eur oproti pôvodným desiatim z prvého kola.

Cena padla na polovicu

Šesť miliónov eur je zhruba polovica sumy, o ktorej sa hovorilo takmer pred rokom. Vtedy išlo o deklarovanú hodnotu celého komplexu. Vyplývala zo súpisu majetku, ktorý vyhotovil správca.

Podľa neho mal celý areál vrátane deviatich pozemkov pod centrom hodnotu vyše 12 miliónov eur. Hnuteľný majetok znalec ocenil na necelých 70-tisíc eur. Peňažné pohľadávky z účtu vtedy dosiahli výšku takmer 380-tisíc eur.

Neskorší oficiálny posudok, ktorý vypracoval v máji tohto roka nezávislý znalec, odhaduje aktuálnu hodnotu komplexu na nižšej úrovni – 9,96 milióna eur. Rozdiel medzi odhadmi mohol spôsobiť odlišný spôsob výpočtov.

Len samotné pozemky majú podľa znalca v májovom posudku hodnotu 3,3 milióna eur. Ich celková rozloha je viac ako 109-tisíc štvorcových metrov. Aktuálna vyvolávacia cena šesť miliónov eur je zároveň pätina sumy, ktorú po dokončení prezentoval developer pri vlastnom odhade hodnoty celého komplexu. Ten si ho sám „ocenil“ na 30,5 milióna eur.

V projekte má peniaze VÚB

Podľa dražobníka sú celkové náklady areálu vo Voderadoch 108-tisíc eur ročne. Najväčším veriteľom zadlženého outletu je stále Všeobecná úverová banka, ktorá má na dražbe najväčší záujem. Výška dvoch hlavných pohľadávok sa šplhá k 14 miliónom eur.

VÚB sa k zníženiu vyvolávacej ceny nechcela vyjadriť. Ťažké srdce na projekt má aj štát. Daňový úrad Bratislava eviduje vo vzťahu k nemu pohľadávky takmer 25-tisíc eur. Aktuálnych šesť miliónov nemusí byť posledná hranica. Cena môže ďalej klesať. Dnes už vieme, že prípadný záujemca príde k tomuto objektu pomerne lacno.

Dobrým príkladom, kam až môže cena nehnuteľnosti v dražbe padnúť, je predaj obchodného domu Galan v Bratislave. V prvom kole stanovili cenu na 16 miliónov eur, centrum sa však predalo až na šiesty pokus za sedem miliónov eur, teda za menej ako polovicu štartovacej sumy.

Nepomohli ani známe značky

Prečo voderadský outlet neuspel? Problémy mal už od začiatku. Už necelé dva mesiace po otvorení, keď prvotné nadšenie a zvedavosť opadli, chodilo do centra málo zákazníkov.

Okrem toho na začiatku otvorili menej obchodov. „Máme málo ľudí, ale hádam nám pomôžu vianočné nákupy,“ povedala vtedy pre český denník E15 predavačka jednej zo značkových predajní.

Za prvý mesiac prišlo do outletu zhruba 13-tisíc návštevníkov a ani neskôr čísla nerástli. Pritom majitelia mali omnoho väčšie ambície. Prevádzkovateľovi outletu sa do centra podarilo dotiahnuť veľké značky ako Adidas, Nike, Mustang či Gaudí a neskôr sa plánovalo aj rozšírenie centra o predajné plochy a voľnočasové priestory.

Celková plocha by sa realizáciou druhej etapy rozšírila na 36-tisíc štvorcových metrov a vyrovnala by sa ploche Parndorfu.

Manažment počítal so záujmom ďalších svetových značiek. Tie napokon neprišli. Ukázalo sa, že cieľ dva milióny návštevníkov ročne je utopický plán investorov. Sny o rozširovaní sa im pre nereálne očakávania a nedostatočné financie nikdy nepodarilo ani začať plniť. Majiteľ outletu skončil v konkurze a vlani na jeseň centrum zatvoril.

Investori z celého sveta, hláste sa

Developerom dnes už opusteného projektu bola spoločnosť Realiz, ktorá stála napríklad za komplexom Rozadol v Bratislave. V orgánoch outletovej spoločnosti sedel aj kontroverzný podnikateľ Ladislav Bašternák. Ten skončil odsúdený na päť rokov za neodvedenie dane a poistného.

Po prvotnom neúspechu centra schválil veriteľský výbor v roku 2017 reštrukturalizačný plán a dal majiteľom rok a pol na to, aby našli investora. Konateľ One Fashion Outlet Matej Kostúr v tom čase hovoril, že v spolupráci so spoločnosťou KPMG oslovili až 250 investorov z celého sveta.

Subjekt ochotný investovať sa však nenašiel. Majitelia vtedy aspoň navonok verili, že outlet môže dostať druhú šancu. „Potrebuje nový príbeh, ktorý môže podľa nás priniesť silný partner zo zahraničia. Aby dokázal pritiahnuť značky, ktoré sme my nedokázali do outletu získať,“ tvrdil M. Kostúr. Na otázky TRENDU spoločnosť neodpovedala.

Podľa odborníka na reality Alexandra Krajňáka z realitnej kancelárie Re/Max centrum malo šancu. „Vždy je dôležité, akí manažéri projekt uchopia. A v tomto prípade sa urobilo viacero chýb,“ myslí si.

Podľa neho investori nezvolili pre centrum najšťastnejšiu polohu. „Ak aj ľudia prišli, zistili, že sa im to vzhľadom na vzdialenosť neoplatí. A mnohí sa už nevrátili,“ hovorí A. Krajňák.

Jedno z hlavných poučení, ktoré by mohla táto prípadová štúdia dať, je, že nie je dobré postaviť akýkoľvek obchodný areál uprostred ničoho. A to pozemky medzi hlavným mestom a Trnavou, kúsok od diaľnice, sú. V takom prípade nepomôže ani to, že centrum ponúka veľkorysú nákupnú plochu, dostatok parkovacích miest či spektrum známych svetových značiek.

Už žiadny outlet?

Výrazným faktorom neúspechu slovenského outletu je spomínaný Parndorf, ktorý sa v Rakúsku nachádza hneď na hranici – kúsok od Bratislavy. Jeho silu zrejme slovenskí investori podcenili.

Aj v správe nemeckej poradenskej spoločnosti Ecostra sa píše, že Parndorf skrátka nedáva iným outletom v okolí šancu – ponúka 170 obchodov a 3-tisíc parkovacích miest. Funguje už od roku 1998 a podstatnú časť klientely tvoria zákazníci zo Slovenska.

V správe Ecostry autori pripomínajú, že pred niekoľkými rokmi sa u nás pripravovali až dve outletové centrá. Okrem Voderád to bolo centrum pri Senci, ktoré nikdy neotvorili. Aj preto, že Voderady prilákali viac nájomcov. Napokon to ani tomuto projektu na úspech nestačilo.

„Dôvodom nebola konkurencia outletov na Slovensku, ale dominantné trhové postavenie blízkeho Designer Outletu Parndorf v Rakúsku. Slovenské centrum jednoducho nemalo žiadnu šancu proti tomuto veľmi veľkému centru s rozlohou 35,9-tisíc štvorcových metrov, ktoré patrí pod európskeho lídra na trhu McArthurGlen,“ tvrdí Joachim Will, výkonný riaditeľ spoločnosti Ecostra.

Podľa neho sa rozvoj outletových centier pod Tatrami voderadským príbehom zároveň skončil. „Už žiadny outlet sa na Slovensku neotvorí,“ tvrdí J. Will otvorene.

Outlety zažívajú vrchol. Prečo sú Voderady výnimka

Keď dvaja robia to isté...

Sieť outletov McArthurGlen, pod ktorú patrí aj Parndorf, patrila k úplne prvým priekopníkom outletov v Európe. Koncept priniesli zo Spojených štátov a z Kanady.

Spoločnosť má zrejme najkvalitnejšie know-how, aktuálne je McArthurGlen zároveň najväčší hráč v Európe s vyše 17 percentami celkového outletového trhu. Za posledné tri roky si firma polepšila o dva percentuálne body.

Okrem dominantného postavenia v Rakúsku má absolútnu trhovú dominanciu aj v Holandsku. Centrám skupiny sa tam darí najmä v pohraničnom regióne s Nemeckom.

Outlet v Roermonde má napríklad analogické postavenie ako rakúsky Parndorf: v celej nemeckej pohraničnej oblasti medzi Krefeldom a Aachenom sa už z dôvodu existencie tohto veľkého centra žiadne ďalšie outletové centrá nechystajú.

Trh je už preplnený

Kým voderadský outlet bol u nás pilotný projekt, v niektorých európskych krajinách existuje už taká intenzívna hustota výpredajových centier, že ekonómovia čoraz častejšie skloňujú saturáciu trhu. Realitní odborníci hovoria o „kanibalizácii“.

Čítajte ďalej s predplatným TRENDU

Odomknite článok cez SMS za 1,90 € týždenne s automatickou obnovou.

Poslať SMS

Predplaťte si TREND za najvýhodnejšiu cenu už od 1 € / týždeň

  • Plný prístup k prémiovým článkom a archívu
  • Prémiový prístup na weby Mediálne, TRENDreality a ENJOY
  • Menej reklamy na TREND.sk
Objednať predplatné

Máte už predplatné? Prihláste sa