Spôsob, akým sa tvorí mesto, ovplyvňuje kvalitu života jeho obyvateľov. Nie každý developer pristupuje k výstavbe s ohľadom na mestotvorný kontext, dialóg s komunitou a trvácnosť navrhovaných riešení. Rozvoj územia by mal vždy zohľadniť jeho hodnoty, lokálnu identitu a potenciál zmeniť zanedbané miesta na funkčné a živé mestské štruktúry. Aj o týchto témach hovoria Peter Kysela, partner a managing director, a Matej Jelínek, partner a head of residential development spoločnosti Atrios.
Prečo ste sa rozhodli developovať zanedbané územie na Zátiší? Čo ste tam videli a iní nie?
Matej Jelínek (MJ): K Zátišiu máme mimoriadne silný vzťah. Je súčasťou širšej lokality, v ktorej roky pracujeme, ale mnohí v lokalite aj bývame s rodinou. Zanedbaný priestor, ktorý revitalizujeme, sme roky obchádzali a pozerali naň. Jedného dňa sme prišli do štádia, keď sme mali potrebné know-how a tím na to, aby sme túto lokalitu pretransformovali, a do toho sa objavila možnosť pozemok kúpiť. Videli sme tam potenciál vytvoriť mestský priestor. Živé, pulzujúce miesto s kaviarňami a terasami.
Ako projekt pracuje s Kuchajdou?
MJ: Kuchajda je fenomén a je to, samozrejme, veľký benefit pre budúcich obyvateľov. Voda vždy ľudí lákala a lokality pri vode sú často atraktívnejšie. Je to areál s potenciálom, ktorý nie je využitý naplno. V PARQ Zátišie s Kuchajdou pracujeme najmä tak, že sa jej nesnažíme konkurovať. Naopak, dopĺňame ju o priestory s mestským charakterom. Tým, že zástavbu v lokalite skompaktňujeme a tým pritiahneme ďalších ľudí, zvýšime aktivitu na Kuchajde, dopyt po kvalitnejších službách a vďaka tomuto kolobehu sa môže Kuchajda ďalej zlepšovať pre všetkých.
Peter Kysela (PK): Mať takéto jazero v meste je naozaj rarita. Nielen Novomešťania Kuchajdu milujú a radi tam trávia čas. V budúcnosti bude Kuchajda ešte viac žiť vďaka nášmu projektu. Veríme tiež, že sa investuje do jej rozvoja aj vďaka poplatku za miestny rozvoj z nášho, ale aj z okolitých pripravovaných developerských zámerov.
Čo všetko PARQ Zátišie ponúkne obyvateľom, zamestnancom, návštevníkom aj susedom z okolia?
MJ: Okrem premyslených bytov či kancelárií vo vysokom štandarde projekt prináša najmä atraktívne verejné priestory a živý parter s obchodmi a so službami. Verejné priestory sme navrhovali tak, aby neboli ani príliš malé, ani, naopak, priveľké či anonymné. Musia byť v správnej mierke, aby v nich ľudia chceli tráviť čas. Jedným z predpokladov, že budú naozaj kvalitné, je aj kombinácia funkcií. Tá je v modernom urbanizme vítaná, pretože vzniká územie, kde sa stále niečo deje – niektorí tam bývajú, iní pracujú, ďalší sa len prechádzajú alebo si dajú kávu. To vytvára mestský život. A práve ten je zásadný pre funkčnosť každej štvrte.
Ako ste navrhli verejné priestory – námestie, pešie línie, zeleň a komunitné zóny?
PK: Námestie bude otvorené pre všetkých ľudí. Chceme tam dostať život, pretože nám ako Novomešťanom z okolia takéto miesto dodnes chýba. Zároveň bude prepojené s verejným parkom, kde budú mať možnosť tráviť čas aj ľudia z okolia. Celé sme to navrhli tak, aby to fungovalo s okolitými pešími ťahmi a pritiahlo to ľudí na námestie aj do parku. Len vtedy bude fungovať aj parter v našom projekte – keď bude organicky prepojený s mestom a jeho pulzom. Chceme, aby sa tam dalo nielen prechádzať, ale aj zastaviť sa, oddýchnuť si, žiť.
Súčasťou projektu je kancelárska budova. Prečo ste sa rozhodli pre takúto investíciu v neistých časoch?
MJ: Vidíme trend návratu ľudí z home officeov do kancelárií, prípadne do hybridného režimu. Tieto trendy sú navyše často vykresľované na základe dát od väčších firiem a nadnárodných korporácií. My sme sa zamerali na menších podnikateľov či firmy a ponúkame im možnosť kanceláriu vlastniť. Majú tak plnú kontrolu nad svojím priestorom. Namiesto platenia nájmu splácajú svoju nehnuteľnosť, nemusia sa trápiť indexáciou a majú stabilné podmienky. Navyše sme sa na to pozerali aj tak, že prichádzame na trh s kanceláriami, ktorý je plný veľkých neosobných komplexov, a my prinášame komornejšiu budovu s úplne iným charakterom.
PK: Naša kancelárska budova je relatívne malá. To prináša možnosť komunitného žitia a práce. Stavili sme na menšie firmy. A to aj z toho dôvodu, že dnes ak som malá firma a chcem mať peknú kanceláriu v dobre dostupnej lokalite, výber sa nerobí ľahko. A už vôbec nie vtedy, keď chcem svoje peniaze investovať do takejto kancelárie a zhodnotiť ich. Naším cieľom je umožniť firmám získať priestor, ktorý bude kvalitný, kompaktný a vlastný.
Prečo ste sa rozhodli pre menšie a flexibilné kancelárie?
MJ: Dostupnosť. Veľkých kancelárií je v Bratislave množstvo – sú v kancelárskych komplexoch, kde ste limitovaní minimálnou výmerou a často vysokým nájmom. Menšie kancelárie často nájdete iba v starších budovách, ktoré už nespĺňajú dnešné požiadavky. V PARQ Zátišie máte možnosť kúpiť si priestor, ktorý spĺňa súčasné štandardy, a navyše za cenu, ktorá je zaujímavejšia ako pri bytoch či apartmánoch. To je ideálne riešenie pre malé firmy, freelancerov či začínajúce tímy.
PK: Zároveň treba povedať, že sme nechceli konkurovať susedným veľkým kancelárskym budovám. Naopak, vytvárame možnosť menším firmám prísť do menšej budovy v tej istej lokalite a byť v ďalšej bratislavskej biznisovej zóne, ktorá sa pri Kuchajde vytvorila. Vzniká tým doplňujúca ponuka, ktorá oslovuje inú cieľovú skupinu, ale zostáva súčasťou toho istého mestského ekosystému.
Ako funguje koncept takzvaných office hubov, ktorý ste v projekte zaviedli?
PK: Veľmi by sa nám páčilo, keby u nás našli svoj priestor na biznis firmy, ktoré budú nielen sídliť vedľa seba, ale budú aj vzájomne spolupracovať a zároveň dotvoria služby v danej lokalite. Uvediem príklad. V našej skupine máme vlastnú projekciu. Budeme sa snažiť osloviť našich subdodávateľov, aby si u nás kúpili svoj priestor a vytvorilo sa jedno poschodie, kde budú viaceré projekčné firmy. Mohli by tak spolu riešiť projekty, deliť sa o zázemie a nadväzovať nové spolupráce. Podobne by to mohlo fungovať s menšími ambulanciami, právnikmi či notármi. Aktívne sa snažíme, aby budova ako celok mala koncept, ktorý podporí takúto prirodzenú synergiu medzi firmami.
Aké profesie a typy firiem podľa vás najviac ocenia takýto formát kancelárií?
MJ: Počítame so širokou cieľovou skupinou. V zásade so všetkými spomenutými, teda právnici, lekári, konzultanti, ambulancie, ale aj kreatívci, ako sú architekti, dizajnéri, programátori, fotografi. Všetci, ktorí potrebujú buď reprezentatívny priestor na stretávanie s klientmi, alebo, naopak, pokojné miesto na sústredenú prácu. Priestorovo sme kancelárie koncipovali tak, aby si firmy mohli nájsť formát, ktorý im vyhovuje – od malých jednotiek až po väčšie celky. Navyše sme pripravení prispôsobiť priestor na mieru, čo zvyšuje jeho flexibilitu a atraktivitu pre špecifické typy užívateľov. Chceme vytvoriť prostredie, kde bude dobré nielen pracovať, ale tam aj patriť.
Prečo by mal dnes investor uvažovať o kúpe kancelárie namiesto investičného bytu?
MJ: Dôvodov je viac. Pri investícii do kancelárie sa často môžete dostať na vyššie výnosové percento ako pri bytoch v Bratislave. Nájomné vzťahy bývajú stabilnejšie, keďže firmy uzatvárajú zmluvy na dlhšie obdobie, často tri až päť rokov. Nájomcovia sú väčšinou firmy, teda profesionálnejšie subjekty – s vyššou mierou zodpovednosti a nižším rizikom problémového správania. Pri menších kancelárskych jednotkách máte navyše široký okruh potenciálnych nájomcov, čo znižuje riziko dlhšieho neobsadenia.
PK: Ľudia sú zvyknutí, že keď chcú investovať peniaze, automaticky si kúpia byt na prenájom. Ale prečo by to nemohla byť kancelária, ktorú zároveň môžu sami využívať? Namiesto toho si prenajmú priestor a platia nájom niekomu inému. Ak som napríklad architekt, viem si spočítať, ako rýchlo sa mi investícia do vlastnej kancelárie vráti. A sú to naozaj zaujímavé čísla. Navyše ak ten priestor v budúcnosti užívať nebudem, môžem ho prenajať alebo predať – rovnako ako byt, ale s menšími nákladmi na správu a zariadenie.
V čom sa líši investícia do kancelárie od kúpy bytu? Aké sú výhody z pohľadu ceny, výnosov a návratnosti?
MJ: V našom prípade je to v prvom rade výška vstupnej investície. Cena za štvorcový meter kancelárie je oproti bytu nižšia asi o pätnásť percent. Priestory predávame v štandarde, stačí priniesť nábytok a firma môže fungovať. Pri bytoch potrebujete často kompletne zariadiť celý priestor, aby bol vhodný na prenájom. Pri kanceláriách je bežnejšie prenajímať ich bez zariadenia, čo šetrí náklady a čas. Zároveň pri menších kanceláriách sa pri prenájme dostanete na relatívne vysokú cenu za štvorcový meter a to pri nižšej vstupnej investícii generuje zaujímavejší výnos.
PK: Vybavili sme kancelárie aj vlastným sociálnym zázemím, čo nie je úplne štandard. Zo svojho okolia poznám veľa ľudí, ktorí dochádzajú za prácou alebo biznisom do Bratislavy a potom tu potrebujú prespať. Naše kancelárie budú vybavené tak, aby to bolo možné a človek mal svoj komfort – nech je to prespatie, oddych alebo príprava na stretnutie. Je to ďalší prvok, ktorý zvyšuje hodnotu investície.
Výhodou kancelárie môže byť okamžité prenajatie a príjem už od prvého dňa. Prečo je to zaujímavé pre investorov?
MJ: Pri kúpe investičného bytu sa často stáva, že po odovzdaní investori nemajú čas zariadiť ho a pripraviť na prenájom. Treba doriešiť kuchyňu, nábytok, spotrebiče, dekorácie. Každý mesiac, ktorý je byt neprenajatý, znamená stratu výnosu. Jeden mesiac pritom predstavuje viac než osem percent ročného výnosu, čo nie je málo.
PK: A nielen to. Myslím, že firmy sú ako nájomcovia stabilnejšie. Často podpisujú nájomné zmluvy na päť a viac rokov, najmä vo väčších kancelárskych budovách. Bratislava bola vždy centrom biznisu na Slovensku a verím, že tu bude stále dostatok firiem, ktoré budú chcieť kanceláriu v dobrej lokalite. Ak by som investoval do kancelárie, nemám obavu o budúceho nájomcu.
Pre koho je takýto typ investície vhodný? Ide o diverzifikáciu alebo o vstupnú príležitosť?
PK: Ak niekto už vlastní dva-tri byty, je pre neho zaujímavá nielen nižšia vstupná investícia, ale aj to, že diverzifikuje portfólio. Pri portfóliách s viacerými bytmi je rozumné zaradiť aj inú formu nehnuteľnosti – s odlišným výnosovým modelom a cieľovou skupinou nájomcov. Pre firmy je to rovnako zaujímavé napríklad aj z pohľadu DPH. Kancelárie sú totiž obchodovateľný tovar, ktorý umožňuje rôzne daňové a účtovné nastavenia.
Sledujete zvýšený záujem o kancelárie ako výnosové nehnuteľnosti? Čo oslovuje vašich klientov najviac?
PK: Kancelárie ako investícia nie sú mainstreamový produkt na našom trhu. V podstate existuje len niekoľko projektov v Bratislave, ktoré ponúkajú kancelárie na predaj. Pre mnohých investorov je to nová možnosť, ktorú doteraz ani nezvažovali – jednoducho preto, že o nej nevedeli. Keď si však s nimi sadneme k číslam, veľmi rýchlo pochopia, že to dáva zmysel. Navyše ak niekto chce presunúť svoj biznis z prenajatého priestoru do vlastného, kancelária je logický krok.
Plánujete aj ďalšie kancelárske projekty?
PK: Našou prioritou bude naďalej bytový development, ale zároveň sa venujeme logistike a rozvíjame projekty hál. Nevidím však dôvod, prečo by sme nepostavili aj ďalšie kancelárske budovy, pokiaľ sa vyskytne príležitosť v dobrej lokalite. Ako som povedal, našou snahou je rozvíjať projekty tak, aby menili miesta k lepšiemu, nielen v Bratislave, ale aj inde. Chceme prinášať to, čo v lokalite chýba.
Ďalšie dôležité správy
