V roku 2029 oslávi prvý mrakodrap, čo v Dubaji vyrástol, päťdesiatku. Kedysi osamelú vežu dnes obkolesuje džungľa zo skla a z ocele. Mesto si za tie roky prešlo výraznou premenou. Z nenápadného obchodného uzla sa stalo globálne realitné centrum, ktoré každoročné priláka zástupy investorov z celého sveta. Ich priazeň si získalo najmä vysokými výnosmi z prenájmu, daňovými výhodami a rýchlo sa rozvíjajúcou ekonomikou.
Trhu sa darí
Rezidenčné predaje dosiahli v Dubaji v treťom kvartáli 2024 hodnotu 32,7 miliardy dolárov. Podľa správy spoločnosti Knight Frank tu ultrabohatí jednotlivci s majetkom nad 20 miliónov dolárov medziročne zainvestovali o 76 percent viac peňazí. Za posledných päť rokov ceny nehnuteľností v Dubaji vzrástli o 147 percent.
Rastúci záujem poháňa najmä možnosť získať zlaté víza. Tie motivujú cudzincov, aby sa v Dubaji neusadili len dočasne, ale trvalo. Spočiatku program lákal najmä kupcov z regiónu Perzského zálivu, Ruska a Indie. Čoraz častejšie ho ale využívajú už aj Európania a Severoameričania. Podľa poradenskej firmy Arton Capital uvažuje o presťahovaní sa do Dubaja vyše tretina najbohatších Nemcov. Spojené arabské emiráty sú pre nich destináciou číslo jeden. Ich poloha na pomedzí Európy a Ázie z nich naozaj robia skvelú strategickú voľbu.
Ďalším lákadlom sú vysoké výnosy z prenájmu. V priemere sa pohybujú na úrovni siedmich percent, čo je viac než vo väčšine západných a ázijských metropol. Kombinácia vysokých výnosov a nulovej dane z príjmu, nehnuteľností či kapitálových výnosov zvyšuje ziskový potenciál. Dopyt po nehnuteľnostiach tak rastie nielen z dôvodu získania dovolenkového sídla, ale aj dlhodobého investičného aktíva či druhého domova.
V rámci takzvaného freehold vlastníctva dokážu zahraniční investori získať plné vlastnícke práva k nehnuteľnosti aj pozemku. V prípade leaseholdu dostanú nehnuteľnosť do dlhodobého prenájmu na spravidla 99 rokov. Tento model obľubujú najmä cudzinci, ktorých cieľom je znížiť počiatočné náklady. Leasehold vlastníctvo síce kupujúcemu počas trvania zmluvy dáva plné práva k nehnuteľnosti, no pôda zostáva vo vlastníctve pôvodného majiteľa. Kupujúci by mali počítať aj s viacerými obmedzeniami vrátane získavania povolení na vykonávanie úprav.
Duch minulosti
Aj napriek mnohým výhodám nie je investovanie do dubajských nehnuteľností bez rizika. Tamojší trh je síce dynamický, no aj značne nestabilný. V rokoch 2006 až 2007 dubajská ekonomika aktívne rástla, a to najmä vďaka realitnému a stavebnému sektoru. Všetko sa zmenilo o dva roky neskôr, keď realitná bublina praskla. O kolaps sa pričinila toxická kombinácia nadmernej ponuky, špekulácií a ľahko dostupných úverov. Ceny nehnuteľností v niektorých oblastiach v tom čase klesli až o 60 percent. Realitná kríza spôsobila vlnu bankrotov či hromadných exekúcií.
Mestu sa odvtedy podarilo ekonomiku diverzifikovať a stabilizovať trh, no stále je do veľkej miery závislé od ropy. Pokles jej cien v rokoch 2014 a 2020 viedol k prepadu nehnuteľností. Hrozbou sú aj americké clá, ktoré v globálnom obchode vyvolali chaos. Jeho obeťou sa stala aj Čína – najväčší nákupca ropy z Blízkeho východu. Niektorí analytici varujú, že pokles globálnych aktív, vyššie úrokové sadzby či dlhodobý pokles cien ropy môžu preveriť odolnosť Dubaja.
Výzvou je aj výber nehnuteľnosti. Freehold vlastníctvo je totiž možné získať len vo vybraných oblastiach. Nesprávne zvolená lokalita či developer môžu znížiť výnosy z prenájmu a hodnotu nehnuteľnosti pri ďalšom predaji. Pozor si treba dať aj na skryté náklady, akými sú poplatky pozemkovému úradu, za údržbu či energiu, ktoré môžu držbu nehnuteľnosti značne predražiť.
Podľa analytikov sa navyše tempo rastu cien spomaľuje. V roku 2024 stúpli o 16 percent, čo je menej než 20 percent v roku 2023. Toto spomalenie zatiaľ nie je také výrazné, aby predstavovalo dôvod na obavy, no môže signalizovať ústup z úrovní vysokého rastu. Ak sa zhoršia makroekonomické podmienky, napríklad pretrvávajúca inflácia alebo slabnúca dôvera investorov, trh s nehnuteľnosťami v Dubaji môže byť opäť náchylný na otrasy.
Ďalšie dôležité správy
