Na trhu s nehnuteľnosťami je dnes napätá situácia. Prudký rast je preč, potýkame sa so stagnáciou a zamrznutím realitného trhu. Aké možnosti majú v súčasnosti záujemcovia o investície do realít?
Rozumiem, že tí, ktorí sa na realitnom trhu pohybovali, ako keby ceny nehnuteľností mali rásť do nekonečna, urobili nevhodné obchodné či investičné rozhodnutia, môžu terajšiu situáciu vnímať ako napätú. Pravda je však taká, že pre skúsenejších realitných investorov takéto ochladenie záujmu a dopytu prináša oveľa lepšie a výnosnejšie príležitosti, ako predchádzajúce obdobie prudkého nekontrolovaného rastu a obrovského záujmu zo strany retailových investorov.
Záujemcovia o investície do realít majú dnes v zásade tie isté možnosti ako v predchádzajúcom období, ibaže v krátkodobom horizonte by nemali počítať s výrazným rastom cien nehnuteľností. Uvedomelejší a skúsenejší investori však vedia, že na nehnuteľnostiach sa dá zarábať oveľa viac spôsobmi, ako len špekuláciou na nárast ich ceny. Za nás môžem povedať, že s nárastom cien nehnuteľností sme pri investičných rozhodnutiach vôbec nekalkulovali a považovali sme to len za možný bonus.
Ste autorom produktu uvedomeIeinvestovanie.sk, ktorý aj v súčasnosti ponúka možnosti, ako výhodne investovať do nehnuteľností. Kde vznikla prvotná myšlienka jeho vzniku?
Investičný produkt www.uvedomeleinvestovanie.sk nevznikol ako samostatný nápad, ale nadviazal na našu potrebu získavania finančných prostriedkov od investorov pri financovaní našich služieb ako VoVlastnom alebo BrokerWings. Ide o služby, ktoré naši klienti využívajú na získavanie nehnuteľností na bývanie, komerčných nehnuteľností či pozemkov.
Uvedomelým investovaním to nazývame práve preto, že síce sa pohybujeme v oblasti obchodu s realitami, no naše výnosy nie sú závislé od vývoja na realitnom trhu, ale vychádzajú z úplne iného základu.
Ovplyvňuje tento model investovania do nehnuteľností vývoj na realitnom trhu?
Ako som už spomenul skôr, vývoj realitného trhu nejakým výrazným spôsobom naše výnosy neovplyvňuje. Vývoj realitného trhu u nás ovplyvňuje naše investičné rozhodnutia. Keď už do investície vstúpime, máme tam nastavený a realizujeme rovnaký výnos prakticky bez ohľadu na vývoj realitného trhu. Samozrejme toto platí za predpokladu, že do situácie nevstúpia veľmi silné externality, ktoré by ale ovplyvnili úplne všetko. S tým sa však pri investovaní do realít kalkulovať nedá, nakoľko sú nepremiestniteľné a musia zostať na danom mieste. Aj z tohto dôvodu portfólio rozširujeme aj mimo Slovenskej republiky a tiež mimo CEE región, kde sme už začali oslovovať prvých partnerov na spoluprácu.
Ako obchodník s nehnuteľnosťami robíme výnos vďaka vopred dohodnutým podmienkam, ktoré máme uzatvorené s klientmi našich služieb. Zjednodušene povedané, nehnuteľnosť nakupujeme vtedy, keď vieme pre koho ju budeme držať, ako dlho ju budeme držať a za koľko ju od nás neskôr klient odkúpi. Vďaka tomu investičnému prístupu v podstate vždy vopred poznáme naše čísla a pohyby cien na realitnom trhu nás výrazne nevyrušujú.
Aké sú vaše kritériá pri výbere investičných príležitostí pre váš produkt?
Určite mi dajú za pravdu aj iní sérioví investori do nehnuteľností, že investičné rozhodnutie tohto typu je pomerne komplexný a náročný proces. Posudzujeme technický stav nehnuteľnosti, jej hodnotu, právny stav, lokalitu, životnosť, prevádzkové náklady, energetickú náročnosť, likviditu a mnoho ďalších parametrov.
Pre nás je však rovnako dôležitý klient, pre ktorého ideme daný obchod realizovať. Posudzujeme si bonitu klienta a reálnosť naplnenia jeho zámeru. Na všetky kritériá máme nastavené neprekročiteľné hranice, ktoré akonáhle prekročí jediný parameter, investíciu nerealizujeme, aby sme neohrozili kvalitu portfólia a výnosy.
Aký je typický profil investora, ktorý by mal zvážiť váš produkt?
Investíciu s nami odporúčam zvážiť každému, kto chce svoje peniaze investovať skutočne bezpečným spôsobom v kombinácii so slušným výnosom, ktorý pravidelne a dlhodobe prekračuje dvojciferné hodnoty. Pre našich investorov zriaďujeme exkluzívne záložné práva k vybraným nehnuteľnostiam vyššej hodnoty oproti ich investíciám, vďaka čomu ich má každý z nich zabezpečené skutočne nadštandardným spôsobom. Náš investičný produkt sme nastavili tak, aby spĺňal kritéria, ktoré by aj mňa samotného dokázali presvedčiť, aby som do danej investície šiel. Zároveň sami do nášho produktu investujeme väčšinu vlastných voľných zdrojov.
Môžete nám poskytnúť konkrétny príklad investície, ktorá prebehla prostredníctvom vášho produktu a dosiahla úspech?
S kľudným svedomím môžem vyhlásiť, že všetky doposiaľ zrealizované obchody dopadli úspešne. Za sebou ich máme už stovky. V hlave nenosím žiaden špeciálny obchodný prípad, skôr mi utkveli v pamäti niektorí klienti, s ktorými sme nadviazali kvalitné obchodné vzťahy, máme rozbehnuté spolupráce alebo realizujeme obchody pravidelne. Konkrétne by som však takto verejne nechcel nikoho menovať.
Ako je zabezpečená transparentnosť a bezpečnosť investícií v rámci vášho investičného produktu?
V prvom rade by som rád zopakoval, že sme pri investičných rozhodnutiach veľmi striktní a konzervatívni. Percento odmietnutých príležitostí prekračuje 90%.Takýto prístup vyžaduje disciplínu a pochopenie na strane pracovného tímu, nakoľko to mnohokrát môže mať až demotivačný efekt. Každopádne z dlhodobého hľadiska nám to prináša kľud a jasné čísla. V blízkej budúcnosti na tomto neplánujeme nič meniť.
Rovnako som už spomenul, že pre našich investorov zriaďujeme záložné práva k vybraným nehnuteľnostiam, čím im dávame kľud a komfort počas investície. Výnos vyplácame pravidelne každý mesiac. Je to síce pracné, no na druhej strane to našich investorov uisťuje v tom, že urobili správne investičné rozhodnutie so spoľahlivým partnerom. Transparentnosť je zabezpečená pravidelnou komunikáciou s našimi investormi a reportingom výsledkov na mesačnej báze.
Aký je očakávaný výnos spojený s vašim investičným produktom a dĺžka investovania?
Investorom dlhodobo vyplácame výnos v rozmedzí 12 až 16 % p.a. Každý rok je trochu iný, veľmi závisí, od obchodných prípadov, ktoré daný rok zrealizujeme. Tento rok sa nám z pohľadu výnosov javí úplne rovnako, ako predchádzajúce roky a výsledky za doterajšie mesiace to iba potvrdzujú.
Čo sa však zmenilo oproti predchádzajúcemu obdobiu je nárast počtu príležitostí a ešte vyššia opatrnosť z našej strany. Túto zmenu samozrejme vnímame pozitívne, takže z nášho pohľadu sa v súčasnosti žiadna kríza realitného trhu nekoná.
Ako sa váš investičný produkt líši od konkurenčných produktov na trhu?
Úprimne, nemám čas zaoberať sa konkurenčnými produktami. Samozrejme, nechodím po svete so zatvorenými očami a veľa počúvam, čo mi vravia naši klienti a investori. Tomuto typu obchodu sa venujeme už viac ako 10 rokov. Myslím, že sa nám ho za ten čas podarilo slušne naladiť a sprocesovať. Investori nám neskôr po zainvestovaní často vravia, že sa pre nás rozhodli na základe osobného kontaktu a kvality zabezpečenia. Samotný výnos je síce dôležitý, no nie je určujúci. Investori chcú hlavne istotu, že o svoje peniaze neprídu, majú radi ľudský prístup, otvorenosť a transparentnosť. Osobne som presvedčený, že toto všetko im dávame.
