Aj keď výstavba nových kancelárskych priestorov v Bratislave stagnuje, záujem o ne neutícha. Najnovšie dáta spoločnosti CBRE ukazujú, že prenájmová aktivita v hlavnom meste Slovenska medziročne vzrástla o viac ako tretinu.
Slovenský kancelársky trh tak aj naďalej odoláva výzvam, ktoré prinášajú obmedzené stavebné kapacity, vysoké náklady na nové projekty či dôraz na udržateľnosť. Aj preto sa zatiaľ extrémny trend z Čiech, keď sa kvôli vysokému dopytu byty prerábajú na kancelárie, na tunajšom trhu neujal.
Trh s kanceláriami rastie
V prvom kvartáli tohto roka dosiahla celková prenájmová aktivita v Bratislave takmer 63-tisíc štvorcových metrov. Najväčšou transakciou bolo predĺženie nájmu v objeme sedemnásťtisíc štvorcových metrov v oblasti Central Business District.
Hoci rastové čísla vyznievajú pozitívne, dlhodobým problémom trhu je však pomalšia obmena alebo príbytok nových nájomcov. Až 63 percent všetkých prenájmov totiž tvorili renegociácie, teda opätovné obnovovanie zmlúv existujúcich nájomníkov.
To zároveň poukazuje na to, že firmy sa snažia udržať si svoje existujúce priestory, často pre nedostatok alternatív s podobnou kvalitou a dostupnosťou. To pri budúcich záujemcoch o priestory v Bratislave automaticky zvýšiť dopyt.
V prvých troch mesiacoch nové nájmy predstavovali zhruba tretinu z celkového objemu. Fakt, že trh síce napreduje, ale je pomerne zastabilizovaný potvrdzujú aj údaje o rozširovaní súčasných prenájmov. Tie tvorili len dve percentá.
Dopyt po kanceláriách naznačuje aj ekonomickému charakteru Bratislavy. Najviac mu dominovali firmy podnikajúce so spotrebným tovarom, a to až z tridsiatich percent a finančnými službami, ktoré pokryli asi pätinu. Nasledovali spoločnosti s biznisom v informačných technológiách.
- Trh s kanceláriami v Bratislave
- Celková prenájmová aktivita dosiahla 62 847 štvorcových metrov, čím medziročne vzrástla až o 36 percent.
- Najväčšou transakciou bolo predĺženie nájmu o veľkosti 17-tisíc štvorcových metrov na podtrhu CBD.
- Objemu prenájmov aj naďalej dominovali najmä renegociácie, ktoré tvorili až 63 percent všetkých transakcií.
- Stavebná aktivita na bratislavskom kancelárskom trhu je aktuálne nízka - vo výstavbe sú len tri projekty.
- Napriek relatívne vysokej miere neobsadenosti na úrovni viac ako 12,6 percenta zostáva ponuka moderných kvalitných kancelárií obmedzená, čo vytvára tlak na rast prémiových nájmov.
Prameň: CBRE
Nová výstavba pod priemerom
Stavebná aktivita v Bratislave je však podľa analýzy CBRE v súčasnosti nízka. K prvému kvartálu 2025 sú vo výstavbe iba tri nové kancelárske projekty – Dunaj, Chalupkova Offices a Ganz House, ktoré prinesú celkovo 34-tisíc štvorcových metrov.
Prvé dva projekty sa majú dokončiť najskôr koncom roka 2025, prípadne až v priebehu roka 2026. V dôsledku toho bude rok 2025 z pohľadu nových dodávok na trh jedným z najslabších v histórii.
Aj napriek aktuálnej miere neobsadenosti na úrovni zhruba trinásť percent zostáva ponuka kvalitných moderných priestorov obmedzená. Najnižšiu neobsadenosť zaznamenáva opäť centrálna časť mesta (City Center), čo len potvrdzuje pretrvávajúci záujem o kancelárie v dobre dostupných a prestížnych lokalitách.
Záujem o lokality, v ktorých je prítomná aj budúca výstavba niektorých hlavných developerov, ako Penta Real Estates, ktorá začína s novou výstavbou v bratislavskom downtowne, je naďalej silný.
TREND nedávno avizoval, že lokalita je v susednom Česku natoľko kľúčová pre biznis spoločností, že dopyt po kanceláriách núti k prerábkam nevyužitých bytov či retailových priestorov. Tento trend je obzvlášť výrazný v atraktívnych častiach Prahy, ako je Karlín, Smíchov či Pankrác – kde je záujem o kancelárie najvyšší.
V Prahe dnes dosahuje miera neobsadenosti kancelárií historické minimum, a to pod hranicou 10 percent. Ponuka nových kancelárií je navyše limitovaná a očakáva sa, že v roku 2025 pribudne len 24-tisíc štvorcových metrov nových plôch. To je výrazne menej než v predchádzajúcich rokoch. To núti firmy v českej metropole hľadať alternatívne riešenia.
Rast nájomného pokračuje
Nedostatok novej výstavby a vysoký dopyt sa premietajú aj do cien, uvádza analýza CBRE. Prémiové kancelárske priestory v Bratislave dosahujú nájomné na úrovni dvadsať eur za štvorcový meter mesačne, čo predstavuje medziročný nárast o osem percent.
Tento trend bude podľa odborníkov pokračovať, najmä ak sa nezvýši tempo výstavby. Firmy sú tak čoraz častejšie ochotné platiť viac, len aby si zabezpečili kvalitný priestor v dobrej lokalite.
Ak bude stavebná aktivita na Slovensku naďalej zaostávať, podobné riešenia ako v Prahe by mohli nájsť uplatnenie aj v Bratislave. Transformácia nebytových a bytových priestorov na kancelárie by mohla pomôcť uspokojiť dopyt po priestoroch v dobrej lokalite.
Išlo by však len o dočasné riešenie, hoci výhodou takéhoto prístupu je aj flexibilita, keďže mnohé firmy dnes uprednostňujú menšie, variabilné priestory. Zrejmé však je, že kvalitné kancelárske priestory zostávajú kľúčovým faktorom pre konkurencieschopnosť firiem, ich rast a schopnosť prilákať a udržať kvalitných zamestnancov.
Na Slovensku tak bude potrebné nielen zvýšiť objem výstavby, ale aj hľadať nové, kreatívne riešenia v duchu udržateľnosti a flexibility – rovnako, ako to ukazuje príklad susedného Česka.
Ďalšie dôležité správy
