• Manželia vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov nehnuteľnosti, ktoré prenajímajú firmám na administratívne účely. Príjem z prenájmu prekročil počas dvanástich po sebe nasledujúcich mesiacov tri milióny korún a každý z manželov polovicu tohto príjmu priznáva vo svojom daňovom priznaní k dani z príjmu. Z hľadiska DPH by tak splnili podmienku obratu 1,5 milióna korún. Sú fyzické osoby nepodnikatelia, ktoré z prenájmu vlastnej nehnuteľnosti majú príjem prekračujúci limit podmienky na registráciu platiteľa DPH, povinní sa zaregistrovať ako platitelia DPH? Ak áno, sú ako platitelia DPH v období po zaregistrovaní povinní odvádzať DPH napríklad z predajnej ceny, ak odpredajú nejaké svoje nehnuteľnosti, ktoré nepoužívali na prenájom (napríklad garáž či byt)? Ako potom majú splniť povinnosť platiteľa DPH o vystavovaní faktúr, keď sa napríklad predaj nehnuteľnosti realizuje na základe kúpnej zmluvy podľa § 588 Občianskeho zákonníka?

Na účely zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty je zdaniteľnou osobou každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Pritom ekonomickou činnosťou – podnikaním sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem.

Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z neho. Keďže dosahujete príjmy z prenájmu nehnuteľného majetku, ste zdaniteľnou osobou, aj keď nevlastníte živnostenský list.

Podľa § 4 ods. 1 zdaniteľná osoba, ktorá má sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň v tuzemsku a ktorá ak nemá takéto miesto, ale má bydlisko v tuzemsku alebo sa v tuzemsku obvykle zdržiava a ktorá dosiahla za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov obrat 1,5 milióna korún, je povinná podať daňovému úradu žiadosť o registráciu na daň najneskôr do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom uvedený obrat dosiahla.

V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa dosahované príjmy delia v rovnakom pomere na každého z manželov. Ak ste v mesiaci september 2005 dosiahli spoločný obrat tri milióny korún, teda 1,5 milióna každý, do 20. októbra 2005 ste povinní zaregistrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade za platiteľov DPH.

Daňový úrad je povinný vás pre DPH zaregistrovať, vydať vám osvedčenie o registrácii a prideliť vám identifikačné číslo pre daň bezodkladne, najneskôr do siedmich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu. Dňom uvedeným v osvedčení o registrácii pre daň sa stávate jej platiteľmi.

Dodanie nehnuteľnosti je v zmysle § 38 zákona o DPH od dane oslobodené. V tomto ustanovení je riešené dodanie stavby alebo jej časti a nájom nehnuteľností.

V prípade dodania stavby alebo jej časti, stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, je dodanie oslobodené, ak je uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie. Zákon o DPH tu dáva platiteľovi možnosť rozhodnúť sa, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude od dane oslobodené.

Predaj pozemku je vždy oslobodený od DPH, jedinou výnimkou je iba stavebný pozemok predávaný spolu so stavbou, ten sa posudzuje rovnako ako stavba.

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane s výnimkou:

  • nájmu v ubytovacích zariadeniach (hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo chata, kemping a ubytovanie v súkromí)

  • nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel

  • nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov

  • nájmu bezpečnostných schránok.

Prenájom nehnuteľnosti neplatiteľovi je vždy oslobodený od DPH, ale pri prenájme nehnuteľnosti platiteľovi dane sa ako prenajímatelia – platitelia dane môžete rozhodnúť, že nájom nebude od dane oslobodený a budete fakturovať nájom s platnou 19-percentnou sadzbou DPH.

Pokiaľ ide o vyhotovovanie dokladov, nie je rozhodujúci druh dokladu, ale či si môžete alebo nie uplatniť oslobodenie. V zmysle § 71 zákona nie je platiteľ dane povinný vyhotoviť faktúru, ak ide o tovar alebo službu, ktorá je dodaná s oslobodením od dane podľa §§ 28 až 42 zákona o DPH.

Teda ak uplatníte oslobodenie pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti podľa § 38, faktúru vystavovať nemusíte. Túto povinnosť máte len vtedy, ak sa rozhodnete predávať alebo prenajímať s daňou alebo nemôžete uplatniť oslobodenie od dane.

Predstavme si, že ide o ten istý prípad, avšak s rozdielom, že manželom príjem z prenájmu neprekročí limit pre povinnosť registrácie platiteľa DPH. Avšak odpredajú nejaké svoje nehnuteľnosti a potom ich príjem spolu s príjmom z prenájmu už spomínaný limit prekročí. Otázka znie, či sú v tomto prípade povinní zaregistrovať sa ako platitelia DPH v mesiaci po prekročení limitu.

Na účely zákona (podľa § 4 ods. 9) sa obratom rozumejú príjmy bez dane z dodávaných tovarov a služieb okrem príjmov z tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa §§ 28 až 36 a podľa §§ 40 až 42. Príjmy z dodania a nájmu nehnuteľnosti sa zahŕňajú do obratu, a to aj v prípade, ak ide o dodanie alebo nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane podľa § 38 zákona.

Jedinú výnimku tvoria príjmy z príležitostne predaného hmotného majetku. Ak predáte príležitostne nehnuteľnosť, tento príjem sa nezahŕňa do obratu pre registráciu na DPH.

Zákon nedefinuje, čo príležitostný predaj je, ale v zásade platí, že ak neobchodujete s nehnuteľnosťami a predáte niektoré svoje nehnuteľnosti, ako ste uviedli (garáž, byt, či pozemok), pôjde o príležitostný predaj a príjmy z tohto predaja nebudú vstupovať do obratu pre registráciu dane z pridanej hodnoty.

Autorka je daňová poradkyňa.