Nehnuteľnosť v obchodnom majetku znamená vyššie výdavky

Ako to urobiť

Dať byt do obchodného majetku môže každá fyzická osoba. Nemusíte na to mať živnosť. Musíte sa len zaregistrovať ako prenajímateľ na daňovom úrade. Ak sa rozhodnete zaradiť svoju nehnuteľnosť do obchodného majetku, musíte o nej účtovať. Nebudete potrebovať pomoc účtovníčky, vystačíte si s jednoduchou daňovou evidenciou. Do jednej tabuľky  (inventárna karta dlhodobého majetku) zapíšete všetky údaje o nehnuteľnosti. V tabuľke uvediete názov a popis nehnuteľnosti, vstupnú cenu, dátum a spôsob obstarania, dátum zaradenia do majetku, odpisovú skupinu (pre rok 2015 platí šiesta odpisová skupina s dobou odpisovania nehnuteľnosti 40 rokov). Nehnuteľnosti už možno odpisovať od januára 2015 len rovnomerne.  

Musíte si vypočítať výšku daňového odpisu. Tento údaj si potom zapíšete do tabuľky odpisov. Ak si budete viesť daňovú evidenciu, odpis zapíšete do tabuľky príjmov a výdavkov ako výdavok s dátumom k poslednému dňu v roku, to je k 31. 12. 2015. Do tabuľky daňovej evidencie zapisujete príjmy a výdavky podľa dátumu a pod poradovým číslom. Sumár príjmov a výdavkov na konci prvej strany prevediete ako prvý údaj na druhú stranu.

Nehnuteľnosť bola zakúpená v decembri 2014. Cena obstarania bola 40 000 eur. Do obchodného majetku bola zaradená 2. februára 2015. Doba odpisovania je 40 rokov = 480 mesiacov. Mesačný odpis je 83,33 eura (40-tisíc eur : 480).

K 31. decembru 2015 si bude môcť prenajímateľ započítať odpisy za 11 mesiacov, keďže ju zaradil do majetku vo februári. K výdavkom si teda pripočíta sumu 916,67 eura.

Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, môže si ako daňové výdavky uplatňovať:

Čo sú ostatné výdavky

Nejasnosti sa týkajú uplatňovania ostatných výdavkov súvisiacich s prevádzkovaním prenajímanej nehnuteľnosti.

Medzi ostatné výdavky nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku patria predovšetkým výdavky na energie, opravy a ďalej výdavky, ktoré bol daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov. Môže ísť o úhrady vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a do fondu opráv. Započítať si tiež môžete daň z nehnuteľností a poplatok za odvoz odpadu. Daniari vám uznajú aj poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a úroky z úveru, za ktorý ste si ju kúpil.  

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť aj napríklad odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom.

Ak má prenajímateľ nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, teda ju eviduje v daňovej evidencii alebo o nej účtuje, môže si uplatniť do daňových výdavkov všetky spomínané výdavky. O technické zhodnotenie zvýši zostatkovú cenu nehnuteľnosti. Súčasťou jeho daňových výdavkov budú aj odpisy tejto nehnuteľnosti. Do straty ísť nemôžete.

Jedna nevýhoda

Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku sa oplatí aj pri staršej nehnuteľnosti, ktorú sa rozhodnete rekonštruovať. Do výdavkov si budete môcť započítať náklady na opravu. Ak si kúpite drahú nehnuteľnosť a tú chcete prenajímať, vstupnou cenou na odpisy bude vysoká suma, teda odpisy budú vysoké.

Zaradenie nehnuteľnosti do majetku má jednu nevýhodu. Ak sa ju rozhodnete predať skôr ako uplynie päť rokov od jej vyradenia z majetku, budete musieť zaplatiť daň z príjmu z predaja. Nevyhnete sa ani plateniu zdravotných odvodov (14 percent z daňového základu).

V ďalšej časti seriálu Ako neprerobiť na prenájme si prečítate o tom, ako podať daňové priznanie z prenájmu.