Európska centrálna banka porovnáva ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN), ktorá zohľadňuje aj ďalšie poplatky, a preto je vyššia než samotná sadzba. A to zhruba o 0,3 percentuálneho bodu.
Slovenská RPMN bola nižšia oproti priemeru celej eurozóny po prvý raz. Lacnejšie ako my si požičiavajú Nemci, Fíni, Luxemburčania, ale aj Litovci, ktorí prijímali euro len minulý rok. Zaujímavé je, že v ďalšej z pobaltských krajín sú priemerné náklady jedny z najvyšších.
Prudké zlacnenie slovenských hypoték nepochybne súvisí s prijatím nového zákona o úveroch na bývanie. Legislatíva však začala platiť až 21. marca, aj preto bude zaujímavé sledovať dáta za apríl, teda mesiac, v ktorom mohli klienti reálne využívať nové možnosti celých 30 dní.
Aprílové čísla však centrálna banka zverejní až začiatkom júna. Rozhovory s ľuďmi z finančného sektora naznačujú, že rekordné vysoké objemy nových úveroch aj historicky najnižšie sadzby ešte nemuseli dosiahnuť svoje limity.
Vplyv na historicky najnižšie sadzby mali štyri navzájom prepojené faktory. Pozrime sa, za akých okolností by mohli hypotéky zlacnieť ešte viac.
1. Beblavého percento
Keď je reč o lacných hypotékach, médiá i banky spomínajú poslanca Miroslava Beblavého. Po jeho zásahu sa poplatok za predčasné splatenia mimo refixácie úrokovej sadzby ohraničil jedným percentom. Pôvodné znenie návrhu zákona hovorilo o možnosti bánk pýtať si len oprávnené náklady, tie však limitované neboli.
Odídenec zo Siete sa v oblasti ochrany finančných spotrebiteľov angažuje dlhšie. Ešte v roku 2012 napríklad inicioval bezplatné splatenie úveru v čase refixácie úrokovej sadzby. S odvolaním sa na staršiu analýzu NBS tvrdí, že jeho návrh pomohol znížiť ceny hypoték o pol percentuálneho bodu.
Beblavého percento môže do refinančného kolotoča vtiahnuť podstatnú časť klientov, ktorým by sa to bez ohraničenia poplatku neoplatilo. Je totiž rozdiel zaplatiť 1 percento, alebo 4-5 percent, čo bola v minulosti štandardná pokuta za predčasný odchod.
Pre porovnanie, podľa údajov NBS v roku 2013 vypršala fixácia v prípade 42 percent všetkých úverov, v roku 2015 to bolo 27 percent. Zhruba necelej tretine úverov by mohla končiť fixácia aj v tomto roku. Takíto ľudia môžu refinancovať aj bez M. Beblavého, ostatní len vďaka nemu.
2. Finanční sprostredkovatelia
Možnosť odísť z banky predčasne rozhodne neznamená, že klienti sa rozhodnú naozaj pre najvýhodnejšiu sadzbu. Ako upozorňuje NBS, vlani sa darilo najmä štyrom najväčším hráčom na trhu, a to aj napriek tomu, že „veľké banky poskytovali úvery za najvyššie priemerné úrokové sadzby“. Nehovoriac o tom, že výška úrokovej sadzby môže pliesť.
Podľa NBS sú celkové úverové náklady vyššie o 0,3 p. b., ale iba v priemere. Nájdu sa banky, ktoré ponúkajú navonok výhodné sadzby, ale pre rôzne poplatky sú reálne náklady oveľa vyššie. Ako pred časom vypočítal TREND.sk sadzbu 1,19 percenta získal klient iba pri poistení, ktoré navyšovalo dlžnú sumu. Klient tak spláca úver rýchlosťou, akoby mal v inej banke úrok 2,26 percenta.
Aby sa klienti dobre rozhodli, potrebujú odbornú pomoc a tu sa o slovo hlásia finanční sprostredkovatelia. Úvery na bývanie sa pre nich stali hlavným biznisom aj vďaka Beblavého percentu. No ide o symbiotický vzťah.
Vďaka opozičnému poslancovi získali finanční agenti nový biznis a vďaka sprostredkovateľom získa M. Beblavý apoštolov, ktorí budú šíriť jeho percento medzi ľuďmi. Slovenská populácia, ktorá nie je práve finančne gramotná, si sama často nevie vyjednať výhodné podmienky.
Ak majú byť úvery ešte lacnejšie, tak vďaka tlaku sprostredkovateľov, pričom ich vplyv neustále rastie. Kým v marci minulého roka sprostredkovali 46 percent objemu nových úverov, na konci roka až 56 percent.
Klienti by však mali byť opatrní. Ak sprostredkovateľov ženie iba za províziou a nie za výhodou pre klienta, refinancovanie ho môže dokonca poškodiť.
3. Lacné peniaze
To, že vôbec môžu byť sprostredkovatelia a ich klienti aktívni, je do veľkej miery zásluha politiky lacných peňazí. Je veľa dôvodov veriť, že minimálne do konca roka sa situácia nezmení.
Banky si síce požičiavajú mimoriadne výhodne, ale ak klesá cena úverov rýchlejšie ako v eurozóne, znamená to, že pokles je do určitej miery spôsobený vzdaním sa časti ziskovej marže. No banky to určite nerobia z lásky k ľuďom. Veria, že si vypadnuté zdroje príjmu kompenzujú väčším objemom úverov.
4. Vojna veľkých hráčov
Ako sme už naznačili vyššie, pre vývoj cien je rozhodujúci postoj veľkých hráčov. Čísla NBS potvrdzujú, že štvorica najväčších bánk má takmer trojštvrtinový podiel na trhu. A to aj napriek vyšším sadzbám. Klientov si teda predovšetkým prehadzujú najmä medzi sebou. Lacnejšie pôžičky na bývanie od menších bánk klienti z viacerých dôvodov prehliadajú.
Aj preto je zrejmé, že za úrokovou vojnou je rozhodnutie VÚB, ktorá ako prvá veľká inštitúcia prišla s neodolateľnou ponukou. Jej sadzby sa po zohľadnení ďalších podmienok začínali číslicou jedna a na to museli reagovať všetci. Napríklad Slovenská sporiteľňa ohlásila v priebehu jedného mesiaca zníženie sadzieb až dvakrát.
Keďže úverový apetít VÚB stále trvá a banka predĺžila akciovú kampaň, je možné, že reagovať bude aj ďalší hráč a ceny hypoték tak ešte môžu mierne klesnúť.
A to najmä vďaka takzvaným retenčným oddeleniam. Ich úlohou je udržať klienta doslova za každú cenu. Vernému zákazníkovi sú ochotné ponúknuť ešte nižšiu sadzbu, než je banka ochotná oficiálne priznať.
Rok 2016 teda bude aj o podpultových sadzbách pre klientov, ktorí sa na ne opýtajú. Čím viac ich bude, tým väčšia pravdepodobnosť, že priemerná marcová sadzba 1,95 percenta nebude konečná.
Porovnajte si výšku úrokových sadzieb na finhit.etrend.sk/hypoteky
Čo by ste o hypotékach mali vedieť
Slováci uprednostňujú veľké banky, keď sú drahšie. Štyria najväčší hráči si vlani upevnili pozíciu na trhu s podielom 76 percent na nových úveroch na bývanie a s 71 percent na ich stave. „Táto zmena nastala napriek faktu, že veľké banky poskytovali úvery za najvyššie priemerné úrokové sadzby.“
RPMN je oproti úrokovej sadzbe v priemere vyššia o 0,3 percentuálneho bodu. Ale iba v priemere. „Vybrané inštitúcie však ponúkajú výrazne podpriemerné sadzby s relatívne vysokým RPMN. Naznačuje to marketingovú stratégiu nízkych sadzieb, ktorú však banka kompenzuje rozličnými poplatkami súvisiacimi s úverom.“
Banky sú opatrnejšie, než od nich očakáva regulátor. Ešte v roku 2014 prijala NBS odporúčanie na postupné znižovanie úverov s viac ako 90 percentným objemom úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti (LTV). Podľa nastavených pravidiel by takýchto úverov mohlo byť do júna 2015 až 25 percent, a do konca marca nie viac ako 20 percent. Samotné banky boli ešte o niečo obozretnejšie. V prvom kvartáli 2015 bolo takýchto úverov 23,1 percenta a na konci roka už len 14,4 percenta.
Na refinancovanie použili vlani klienti necelú tretinu poskytnutých úverov. Za minulý rok vzrástol celkový objem úverov na bývanie medziročne o 2,4 miliardy.
Finanční sprostredkovatelia sú čoraz aktívnejší. V prvom kvartáli 2015 sprostredkovali 46 percent objemu nových úverov, v poslednom to bolo a 56 percent. V každej banke je situácia iná, najnezávislejšia banka má podiel takýchto obchodov len 13 percent a tá najviac závislá až 78 percent produkcie.
