Rozumieme, že vo vašom prípade dosahujete príjmy z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v SR v súlade s § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.vz. o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“) t. j. prenájom nerealizujete v rámci živnosti. Zároveň predpokladáme, že nie ste účtovnou jednotkou účtujúcou v sústave podvojného účtovníctva.
Príjmami z prenájmu sú v súlade s § 6 ods. 3 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti. Základom dane pri príjmoch z prenájmu fyzickej osoby je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy daňovníka prevyšujú daňové výdavky podľa § 19 ZDP pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období.
Upozorňujeme, že od 1. 1. 2013 nie je možné uplatňovať pri vyčíslení dane paušálne výdavky, ale je možné zohľadňovať iba výdavky skutočné. Rozsah daňovo uznaných preukázateľných výdavkov pritom závisí od toho, či sa daňovník rozhodne zahrnúť nehnuteľnosť do obchodného majetku. V prípade jeho zahrnutia je možné uplatniť podstatne širší okruh daňových výdavkov (napr. odpisy budovy, výdavky na opravy, poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností a pod.).
Potrebujete radu odborníka?
Položte otázku našim poradcom cez formulár alebo si pozrite všetky otázky v sekcii Poradna.TREND.sk
Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t. j. o nej neúčtuje ani ju neeviduje v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením, sú v zmysle Pokynu FR SR k zdaňovaniu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku.
Smeti áno, poistenie nie
Do daňových výdavkov si v takomto prípade daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie (elektrina, plyn a pod.) vrátane výdavkov na ostatné služby (odvoz odpadu, odvádzanie odpadovej vody z domácností a pod.). Do daňových výdavkov nemôže v takomto prípade daňovník zahrnúť o. i. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností atď.
Zároveň upozorňujeme, že daňové výdavky je možné uplatniť len v rozsahu, v akom súvisia s dosahovaním zdaniteľných príjmov, t. j. vo vašom prípade najmä nie je možné ako daňový výdavok posúdiť výdavky za obdobie, kedy nehnuteľnosť nebola prenajatá, ako ani časť výdavkov prislúchajúcu na neprenajímanú časť domu.
Oslobodenie príjmov
Oslobodenie príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP je upravené v § 9 ods. 1 písm. g) ZDP. Podľa predmetného ustanovenia sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur.
Ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Zdaniteľný príjem
Nehnuteľnosť prenajímate od marca 2013. Predpokladáme, že pri mesačnom nájomnom 280 eur dosiahnete v r. 2013 ročný príjem z prenájmu vo výške 10 x 280 eur = 2800 eur, vašu predpokladanú daň preto počítame z tejto sumy.
Upozorňujeme, že rozhodujúce pre zdaňovanie príjmov z prenájmu je moment, kedy príjem fyzicky prijmete, preto môže byť Váš príjem v r. 2013 vyšší alebo nižší v závislosti od toho, ako vám bude nájomca uhrádzať nájomné. Po odpočítaní oslobodených príjmov 500 eur by výška vašich zdaniteľných príjmov bola 2 300 eur.
Za predpokladu, že ste jediným vlastníkom prenajatej nehnuteľnosti, t.j. sa o tieto príjmy s nikým nedelíte, budú vaše príjmy vyššie než polovica nezdaniteľnej časti základu dane platná v r. 2013 (1 867,97 eur), a teda vám vznikne povinnosť podať daňové priznanie. Pokiaľ nebudete mať nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku, budete si môcť uplatniť iba preukázateľné výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, a to v rozsahu, ktorý zodpovedá využitiu nehnuteľnosti na prenájom.
Pomerné rozpočítanie
Celková výška výdavkov, ktoré uvádzate, že vynaložíte v r. 2013, je 1 056 eur, z toho výdavky prislúchajúce k prenajímanej časti predstavujú 193,60 eura (prenajatých 22 m2 z 100 m2, t. j. 22 % z výdavkov za marec až december). Tieto výdavky je ešte potrebné krátiť o pomer oslobodených príjmov, t. j. daňové výdavky budú 159,03 eur.
Váš základ dane v takomto prípade bude 2 140,97 eura. Na príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v r. 2013 nie je možné uplatniť nezdaniteľné časti základu dane podľa § 11 ZDP. Keďže v r. 2013 nedosahujete iné zdaniteľné príjmy, vaša daň za r. 2013 by predstavovala 19 % zo základu dane, t. j. 406,78 eura.
V prípade, že sa rozhodnete zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku a uplatňovať širší rozsah výdavkov, odporúčame vám pre správne posúdenie kontaktovať daňového poradcu.
Autor je senior tax consultant v spoločnosti Accace.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže jeho informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
