Geografická poloha Slovenska v strede Európy ho predurčuje na tranzitnú dopravu. Logicky s tým prichádza aj atraktívnosť krajiny pre logistické firmy a dopravcov.
Hoci ani v rámci stredoeurópskeho regiónu zatiaľ nepredstavuje veľmoc, tigrom sa môže stať. Keby finančná kríza nemala až taký prudký dosah na logistický biznis a investori by zrealizovali všetky plánované projekty v najbližších rokoch, môže pribudnúť 1,7 milióna štvorcových metrov skladov.
Treba priznať, že aj táto výmera v celoeurópskom porovnaní nie je až taká obrovská. V súčasnosti podobnou disponuje napríklad len hlavné mesto Poľska Varšava.
Tamojšiu logistiku však oveľa výraznejšie ťahá zhruba 40-miliónový trh spotrebiteľov. To je aj dôvod, prečo niektorí odborníci z logistickej brandže oddeľujú Poľsko od zvyšku strednej Európy pri hodnotení tohto regiónu.
„Je ťahúňom v regióne a nedá sa porovnávať s ostatnými tromi krajinami V4. Česko ani Slovensko nie sú konkurenciou Poľska. Teda by nám nemalo brať logistické firmy alebo distribučné centrá,“ vysvetľuje lízingový manažér Prologisu – svetovej logistickej jednotky v tomto sektore výstavby – Martin Polák. Veľa klientov sa väčšinou rozhoduje len medzi Slovenskom, Českom a Maďarskom, dodáva.
D1 ako prvá voľba developerov
Keďže Slovensko patrí medzi európskych lídrov vo výrobe automobilov, rastúcemu záujmu najmä subdodávateľských firiem o logistické areály v blízkosti fabrík sa nemožno čudovať. Prihliadnuc na fakt, že tri továrne možno nájsť v Bratislave, Trnave a Žiline, prekvapením nie je ani najprudší rozvoj skladových kapacít medzi hlavným mestom a severozápadom krajiny. Tak ako sa postupne na severovýchod posúvajú nové úseky diaľnice, tak ich nasledujú aj developeri so svojimi projektmi.
Najatraktívnejšie miesta sa, samozrejme, nachádzajú pozdĺž oboch diaľnic D1 a D2. A to je aj dôvod značne rozdielnej skladovej výmery pri porovnávaní širšieho okolia Bratislavy a ostatného Slovenska. Logistikou totiž hýbe predovšetkým dopravná infraštruktúra – cesty, koľajnice, letiská, prístavy.
Preto sa najväčší potenciál rozvoja v tejto brandži pod Tatrami skrýva v oblasti okolo Trenčína, Žiliny či Košíc. Časť z nich ponúka už viaceré tieto atribúty, Košiciam stále chýba najmä prepojenie diaľničnej siete na západ. No aj napriek tomu vo všetkých týchto lokalitách majú veľkí developeri, ale i menší investori, naozaj veľké plány.
Na západnom Slovensku sa čaká najmä na rozvoj územia západne od Malých Karpát vďaka otvoreniu tunela Sitina. Príchod výrobcu bielej techniky Whirlpool do lozornského centra Westpoint spoločnosti Pinnacle sa zaradil medzi najväčšie tohtoročné transakcie na logistickom trhu.
Dôvodom obsadenia druhej haly s plochou 24-tisíc štvorcových metrov určite nie sú pieskové duny v okolí. Môže za to zrýchlenie spojenia s Bratislavou, nová diaľnica do Viedne či zrušenie hraničných kontrol. Developer tu už plánuje dve ďalšie haly, ktorých výstavba bude postupovať podľa záujmu klientov.
Ak by zrealizoval svoje plány, vyšplhala by sa celková výmera skladových plôch v areáli na zhruba 90-tisíc m2. Podobnú výmeru chystá v rovnakej oblasti neďalekej priemyselnej zóne v Malackách aj belgický developer industriálnych parkov VGP. Prvá skladová hala s jeho pečaťou a výmerou 12 600 m2 by mala stáť už túto jeseň.
Bratislavský Senec
Hlavným mestom slovenskej logistiky je stále neohrozene Senec. A vzhľadom na celkovú absorpčnú kapacitu, ktorá sa odhaduje na jeden milión štvorcových metrov skladových plôch, ním aj ostane. Svoje areály tu rozširuje napríklad ProLogis a pribúdajú ďalší hráči.
No už teraz je „bratislavský“ park ProLogisu so zhruba 180-tisíc m2 jeho najväčším na Slovensku. Kým developeri všetky senecké projekty považujú prakticky za bratislavské, problém s takýmto chápaním majú niektorí klienti.
„Narážame na problém pri prezentovaní tejto lokality ako bratislavskej, hoci je to len dvadsať kilometrov od centra hlavného mesta. Niekedy nás stojí veľa síl presvedčiť tých, ktorí chcú byť vyslovene v Bratislave,“ hovorí M. Polák. Ako príklad uvádza predajcu spotrebnej elektroniky Nay, ktorý pôvodne vôbec nechcel byť v Senci, no nakoniec sa nechal presvedčiť.
Hoci sa už niekoľko rokov hovorí o tom, že nákladnú automobilovú dopravu by mala nahrádzať železnica, skutočnosť je iná. Jedným z dôvodov je aj zaostávanie tohto druhu dopravy za podmienkami, v akých funguje na západe.
Nie je to len problém Slovenska, ale celého stredoeurópskeho územia. Developeri potvrdzujú, že nájsť lokality, ktoré sa dajú priamo napojiť na železnicu, a zároveň tým mať aj voľné pozemky k dispozícii aj vzhľadom na už realizované parky, je na Slovensku problém.
„Pripravili sme prípojku na železnicu v našom parku pre Tesco, ktoré však nakoniec túto možnosť nevyužilo, dalo prednosť prekladisku v Galante,“ dodáva M. Polák. To je dôkaz toho, že záujem o koľaje by aj bol, no po prepočítaní nákladov na prevádzku zvolia firmy radšej iné riešenie.
Práve Galanta ťaží z výhodnej polohy medzi Trnavou a Nitrou. Nachádza sa na ceste prvej kategórie, diaľnica nie je ďaleko. Okrem už umiestnených distribučných centier Tesca a Samsungu potvrdzuje ProLogis záujem aj ďalších dodávateľov elektrotechnických fabrík, aj nitrianskeho Sony a automobiliek. Do karát môže hrať práve nedostatok skladových priestorov v meste pod Zoborom.
Spomalenie za dverami
Hoci tento rok môže byť pre slovenskú logistiku rekordný novou ponukou či realizovanou prenajateľnosťou, existuje hrozba, že na dlhší čas bude aj posledný nadpriemerný. Príčinu treba hľadať v spomaľujúcom sa dopyte po automobiloch a spotrebnej elektronike, na ktorých fungovanie logistických firiem a dodávateľov stojí.
Ak Volkswagen, Peugeot alebo Kia obmedzia výrobu, musí sa to prejaviť aj na objeme dodávaných komponentov od subdodávateľov, tým aj na nižšej vyťaženosti logistických spoločností, zabezpečujúcich prepravu, distribúciu a skladovanie. To isté platí pre elektroniku. Menej predaného tovaru od Samsungu alebo Sony sa prejaví prázdnejšími továrňami, distribučnými skladmi, ale i cestami spájajúcimi logistické areály a predajne.
Znížený dopyt zo strany firiem pocítia aj developeri. Okrem rastúcich nákladov na financovanie výstavby hál si budú musieť poradiť aj s opatrnejším prístupom klientov, s predlžovaním doby na ich presviedčanie či s rizikom opätovného prehodnocovania nájomných zmlúv.
Klesajúci záujem o skladové priestory môže zabrzdiť realizáciu plánov niektorých investorov a tým znížiť počet vznikajúcich logistických areálov. Kombinácia vysokých stavebných nákladov, cien pozemkov (pri veľkých mestách) a finančnej neistoty bude požadovať od toho, kto chce stavať, aby čísla v projekte presne sedeli.
Aby už pri výstavbe poznal väčšiu časť svojich budúcich klientov, ktorým budú budovy šité presne na mieru. Prinesie to pomalšie napredovanie projektov, prípadne aj ich zastavenie. Minimálne do nástupu ďalšej vlny zvýšeného dopytu.
Spomalenie môže prísť skôr, ako sa mnohí nazdávajú. A dôvodom nemusí byť len nízky dopyt firiem po nových priestoroch. Už túto jeseň sa mala rozbehnúť výstavba prvých CTP Parkov na Slovensku. No úspešné dokončenie v Martine, Žiline, Prešove a Trenčíne holandským developerom môže byť otázne.
Spoločnosť CTP Invest na základe svojej nedávnej finančnej správy síce nemá oficiálne dôvody na nepokoj. Príjmy z prenájmu sa zvýšili v prvej polovici roka z 20 na 31 miliónov eur, developer uvádza zdravú finančnú štruktúru firmy.
No hoci jej sklady rastú najmä na Morave ako huby po daždi, zopár stavebných firiem už nahlas hovorí o nesplatených zákazkách. Podľa informácií týždenníka Ekonom by malo ísť o sumu pol miliardy českých korún. Šéf CTP Invest Remon Vos akékoľvek problémy v dôsledku precenenia síl pri nákupoch nehnuteľností odmieta a argumentuje sumarizovaním úverov, ktoré firma v ostatnom čase získala od bánk. Naposledy 79 miliónov eur v júli od ING.
Ilustračné foto - Vlado Benko
