Kombinácia priamej účasti investorov na výnose s reálnym vplyvom na rozhodovanie o projekte prináša transparentnosť, kontrolu a ochranu. Investície do komerčných nehnuteľností KLM real estate sa investorom cez Crowdberry už vyplatili. Vložili takmer 1,5 milióna eur a z predaja získali vyše 2,7 milióna eur s priemerným ročným výnosom presahujúcim štrnásť percent oproti pôvodne očakávaným jedenástim až trinástim percentám.
Kontrola kapitálu
Platforma Crowdberry kladie dôraz na transparentné a zodpovedné narábanie s kapitálom investorov, čomu napomáha komplexná investičná dokumentácia a kontrolné mechanizmy. Pri vstupe do investície má investor k dispozícii podmienky, ktoré sú právne záväzné. Investičná dokumentácia definuje, ako možno nakladať s finančnými prostriedkami a v ktorých fázach sa kapitál uvoľňuje. Financie sa developerovi sprístupňujú po splnení podmienok a míľnikov, napríklad získaní stavebného povolenia, podpise zmlúv alebo predpredaji stanoveného počtu bytov.
V retailovom parku Žilina ide o zabezpečenie nájomných zmlúv minimálne na 65 percent plochy pred tým, ako sa kapitál investorov začne čerpať. „V Crowdberry dbáme na to, aby vložený kapitál investorov bol použitý efektívne a podľa obchodného plánu projektu,“ vysvetľuje partner Crowdberry Peter Bečár s tým, že po vložení kapitálu majú investori prehľad o jeho použití. Konatelia projektu, často nominovaní developerom, môžu konať iba v rámci vopred určených mantinelov. V prípade porušenia Crowdberry môže konateľov odvolať.
Známe značky fungujú
Dôležitým prvkom stability investície je prítomnosť strategického nájomcu. Vidieť to v prípade retailového parku Žilina, kde developer KLM real estate uzavrel už pred výstavbou dlhodobú nájomnú zmluvu s obchodným reťazcom Lidl. Ten využije viac než polovicu prenajímateľnej plochy. Dlhodobá nájomná zmluva zabezpečuje stabilný a pravidelný príjem z nájmu už od otvorenia projektu.
Prítomnosť silnej značky zvyšuje dôveru aj u ostatných nájomcov a znižuje riziko nezaplnených priestorov. Vstup investorov cez Crowdberry je podmienený prenájmom aspoň 65 percent plochy, čím sa predchádza prevádzkovému riziku. Nájomcovia ako Lidl slúžia ako takzvaní anchor tenants, teda kotviaci nájomcovia, ktorí priťahujú návštevníkov a pomáhajú zabezpečiť vysokú obsadenosť projektu a jeho návštevnosť, čím sa zabezpečujú tržby.
Výnosy z vlastníctva
Investori vstupujú do projektov Crowdberry formou priameho majetkového podielu a nie ako veritelia. Zabezpečí im to prednostné práva na zisk a vplyv na riadenie projektu. „V prípade realitných príležitostí využívame model equity spolu-financovania s cieľom zabezpečiť podiel na development profite aj pre investorov Crowdberry, kde sa kolektívni investori stávajú spolumajiteľmi projektu spolu s developerom. V prípade KLM retailového parku Žilina budú investori vlastniť 90-percentný podiel v spoločnosti, ktorá je majiteľom pozemku a realizuje development,“ opisuje odborník P. Bečár.
S väčšinovým podielom získavajú investori hlasovacie práva a môžu rozhodovať o strategických krokoch projektu, napríklad o jeho predaji, úverovom zaťažení či výmene manažmentu. Tento právny rámec zabezpečuje, že investori majú plnohodnotné postavenie a nie sú len pasívnymi prispievateľmi kapitálu.
Preferovaný výnos na úrovni jedenásť percent ročne je navrhnutý ako prednostné vyplatenie investorom pred tým, ako developer dostane svoj zisk. Nejde o garantovaný výnos ako pri dlhopise – investor podstupuje reálne investičné riziko, ale zároveň participuje na vyšších ziskoch, ak ich projekt vygeneruje. Investičná štruktúra však zároveň transparentne dopĺňa prvky ochrany, ktoré nie sú štandardom na trhu ani v prípade dlhopisov. Je podporená napríklad developerovými záväzkami.
V prípade žilinského projektu KLM real estate sa zaväzuje, že odkúpi podiel investora pri výnose jedenásť percent do troch rokov. Predchádzajúce projekty Crowdberry a KLM real estate boli úspešne predané inštitucionálnym investorom s ročne dosahovanými výnosmi trinásť až 21 percent, čo je nad rámec očakávaní.
Investície pre fajnšmekrov
Revitalizácia legendárneho Mrakodrapu Ostrava prináša projekt, ktorý kombinuje silný architektonický a kultúrny rozmer s atraktívnym investičným potenciálom. „Unikátnosť výšky s výhľadmi až na Beskydy v kombinácii s architektúrou od renomovanej Evy Jiřičnej láka záujemcov o kúpu bytov a určuje investičný potenciál tohto projektu,“ vysvetľuje P. Bečár.
Základným predpokladom investície a zníženia rizika je existujúca budova s platným stavebným povolením, dosiahnutie predpredajov a získanie bankového financovania. Unikátny dizajn zahŕňa vertikálnu záhradu s charakteristickými oblými balkónmi, ktoré budove prinášajú nielen vizuálnu hodnotu, ale aj zlepšujú kvalitu bývania. Okrem toho mesto Ostrava projekt podporuje, pretože pomáha oživiť dlhodobo zanedbanú časť centra a zapadá do strategického rozvoja mesta.
Investícia do Mrakodrapu Ostrava prebieha prostredníctvom platformy Crowdberry, investičný horizont očakáva návratnosť kapitálu v priebehu troch rokov. Výplata investorom sa uskutoční po dokončení stavby a predaji dostatočného počtu bytov. Očakávané ročné výnosy sú nastavené podľa dohodnutého vzorca a pohybujú sa medzi dvanástimi až pätnástimi percentami na základe splnených predajných míľnikov, pričom klesajúca výška výnosu motivuje developera k rýchlejšiemu dokončeniu a predaju.
Finančná bezpečnosť investície je istená ochrannými mechanizmami. Zmluva s generálnym dodávateľom obsahuje pevné náklady a fixný termín dokončenia, čím sa minimalizuje riziko neočakávaných nákladov a omeškania. Investorom je garantovaná likviditná preferencia, čo znamená, že ich kapitál a výnos sú vyplatené pred tým, než developer dostane svoj vložený kapitál a zisk.
Okrem toho je dohodnuté zádržné vo výške minimálne dvanásť percent z ceny diela, ktoré sa uvoľní až po úspešnej kolaudácii a predaji, čím sa motivuje dodržiavanie kvality a termínov.
Súčasťou je i finančná rezerva, ktorá dokáže pokryť 18- až 23-percentný pokles očakávaných predajných cien bytov. Spolu so zádržným poskytuje ochranu až viac než 30 percent oproti pôvodnému plánu. Investičná štruktúra má nastavené aj kontingenčné plány pre prípad meškania kolaudácie alebo slabšieho odbytu. Zahŕňajú zvýšený marketing, úpravy cien či predaj projektu veľkému investorovi, aby sa predišlo problémom so splácaním úveru.
Článok je súčasťou seriálu Malé a stredné podniky, ktorého partnerom je spoločnosť Crowdberry.
Ďalšie dôležité správy
