Názory na to, ako pristúpiť k nájomnému bývaniu a jeho podpore, sa rôznia. Riešením by mohla byť podľa respondentov ankety upravená DPH, úprava úverovej politiky Štátneho fondu rozvoju bývania, či dokonca investovanie dôchodkových úspor z druhého piliera.

Problematike financovania nájomných bytov a ich následného spravovania sa bude venovať TREND konferencia Reality a development, ktorá sa uskutoční 25. marca 2025 v Bratislave.

Reality a development 2025
Zdroj: TREND

Martin Čapo
CEO, realitná kancelária Riešime bývanie

Akýkoľvek model nájomného bývania, ktorého podstata nebude v podpore individuálneho vlastníctva, je v prudkom rozpore s cieľom zvyšovania dostupnosti bývania. Existujúce znenie zákona o nájomnom bývaní a z neho vychádzajúce komerčné aktivity inštitucionálnych investorov vstupujúcich na trh komerčného rezidenčného prenájmu ešte viac marginalizujú skupiny mladých a nízkopríjmových rodín, ktoré sú z hľadiska nadobudnutia bývania už aj tak ohrozené. To, že skupovanie rezidenčných nehnuteľností fondmi vytláča osobné vlastníctvo, je v zahraničí potvrdený fakt.

Skutočné riešenie dostupnosti bývania by malo byť kombináciou zmeny účelu Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a úprav zákona o DPH. ŠFRB by mal namiesto celého úveru poskytovať iba prvú časť kúpnej ceny pri kúpe nehnuteľnosti, čo by riešilo prvú časť problému dostupnosti bývania, ktorou sú vlastné zdroje. Zákon o DPH by mal zase oslobodiť od dane novostavby nadobudnuté bytovými družstvami, ktorých členovia spĺňajú vekové a majetkové podmienky. Oslobodenie od DPH by sa vzťahovalo iba na nehnuteľnosti, ktoré by boli následne po uplynutí desiatich rokov odkúpené členmi.

Martin Halás
analytik Inštitútu pre výskum sociálno-ekonomických rizík

Masívnejšiu bytovú výstavbu napríklad štátnych bytov možno financovať využitím dôchodkových úspor z druhého piliera so štátom garantovaným výnosom pre sporiteľov. Súčasné nastavenie investičných stratégií v druhom a treťom pilieri napomáha úniku investícií zo Slovenska. Peniaze uložené v dôchodkových úsporách by mohli byť použité nielen na výstavbu nájomných a sociálnych bytov, ale aj na výstavbu a opravy infraštruktúry vrátane železníc, diaľnic či obnoviteľných zdrojov energie. Ak by sa tieto peniaze podarilo vo vyššej miere investovať na Slovensku, pomohlo by to aj rozpočtovým príjmom krajiny.

Vhodnou formou poskytovania verejného nájomného bývania sú bytové družstvá či sociálne podniky bývania. Aj na Slovensku musíme využívať celý rozsah podpory týmto formám bytových podnikov, ktorú umožňujú európske pravidlá štátnej pomoci. Pomoc ponúkajú európske finančné podporné fondy či programy a mnohé členské štáty EÚ ich aplikujú.

Snímka zo slávnostného odovzdania prvého zo šiestich dostupných sociálnych nájomných bytov v Košiciach 18. decembra 2024. Na snímke Katarína Gonosová vychádza z bloku zo sociálneho nájomného bytu. FOTO TASR – František Iván
Neprehliadnite

Jozef Ráž: Čoskoro sa spustí registrácia štátom podporovaných nájomných bytov pre záujemcov

Lenka Antalová
námestníčka primátora Bratislavy pre nájomné bývanie a rozvoj bývania

Za kľúčové pre rozvoj dostupného mestského nájomného bývania považuje Bratislava financovanie, ktoré je predvídateľné a zohľadňuje realitu mestských projektov. Je potrebné poskytovať podporu aj obchodným spoločnostiam vo vlastníctve obcí, čiže mestským podnikom, ak prebytky hospodárenia používajú na rozvoj nájomného bývania. Systém mestských podnikov bývania funguje v Rakúsku, Nemecku aj v Poľsku.

Dotáciu na obstaranie nájomných bytov je najefektívnejšie poskytovať ako pevnú sumu na štvorcový meter podlahovej plochy nájomného bytu. Z úverov ŠFRB by potom malo byť možné dofinancovať náklady projektu vrátane projektovej prípravy, vyvolaných investícií, verejnej infraštruktúry a nebytových priestorov v parteri. Dotácia a úverový rámec by sa mali schvaľovať už po vydaní stavebného povolenia. Dotačné schémy pre obce by mali byť otvorené celoročne, so záväzkom navýšiť finančné zdroje na dotácie pri vysokom záujme samospráv. Pomôcť môže aj presmerovanie nevyužitých eurofondov.

Juraj Suchánek
výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja

Pre podmienky Slovenska je podľa môjho názoru potrebné nájsť taký model financovania a správy nájomných bytov, ktorý by bolo reálne zaviesť v krátkom čase tak, aby sme  výsledky videli už v horizonte niekoľkých rokov. Žiaľ, diskusie o novinkách a následná úprava legislatívy trvá na Slovensku pridlho.

Vhodným riešením by mohla byť úprava modelu štátom podporovaného nájomného bývania. Súčasný model počíta s veľkými zahraničnými investormi a vytvára tak možno až príliš robustný systém. Dnešné nastavenie zákonných podmienok limituje investičných partnerov na medzinárodné, respektíve zahraničné spoločnosti. Prípadná úprava kvalifikačných požiadaviek na investičných partnerov by umožnila zapojiť sa viacerým domácim subjektom. Za týmto účelom by bolo vhodné presunúť schvaľovanie investičných partnerov z vlády na Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania. Pri zachovaní ostatných pravidiel tohto modelu by zapojenie viacerých subjektov prinieslo väčšiu flexibilitu a konkurenciu. 

AZ15 archív Berlín - Na archívnej snímke z 28. októbra 2022 fasáda nedokončenej obytnej budovy v nemeckom Berlíne. Nemecké stavebné firmy zaznamenali v júni 2024 čiastočné zlepšenie podmienok v oblasti bytovej výstavby. Počet spoločností, ktoré hlásili nedostatok objednávok alebo ich zrušenie, sa minulý mesiac znížil, oznámil v pondelok 15. júla mníchovský ekonomický inštitút Ifo. FOTO TASR/DPA
ARCHIV - 28.10.2022, Berlin: Ein Baugerüst steht an der Fassade eines noch unfertigen Wohnhauses. (zu
Neprehliadnite

Štát chce zrýchliť nižšou daňou pre investorov výstavbu nájomných bytov a zmierniť bytovú krízu

Michal Rehák
Business Development Director, Penta Real Estate

Na zlepšenie dostupnosti bývania prostredníctvom nájomného bývania a efektívnejší rozvoj komerčného nájomného bývania na Slovensku je nevyhnutné vytvoriť priaznivé podmienky pre developerov a investorov. Tento cieľ možno dosiahnuť dvoma hlavnými prístupmi – znížením vstupných nákladov na výstavbu a zlepšením podmienok bankového financovania.

Zníženie vstupných nákladov môže byť podporené štátom prostredníctvom nástrojov, ako sú daňové úľavy. Slovensko už získalo súhlas Európskej komisie na zavedenie zníženej päťpercentnej sadzby DPH na nájomné byty. V súčasnosti sú však tieto úľavy obmedzené výlučne na štátom podporované nájomné bývanie. Rozšírenie daňových úľav aj na komerčné nájomné bývanie, kde DPH významne zvyšuje obstarávacie náklady, by mohlo tento koncept výrazne zefektívniť.

V oblasti bankového financovania je hlavným problémom krátky čas splatnosti úverov, ktorý sa štandardne pohybuje v rozpätí 10 až 20 rokov. Riešením by mohlo byť predĺženie splátkového kalendára na 30 až 40 rokov, pričom by sa koncept nájomného bývania vnímal podobne ako družstevné bývanie. 

Marek Hattas
primátor Nitry

Nájomné bývanie je dnes podporované a implementované predovšetkým prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania. Napriek nespornej snahe o zlepšenie sa tento nástroj samosprávam javí ako značne limitujúci. Preto vítame ďalšie možnosti financovania nájomného bývania, ktoré by doplnili existujúcu schému ŠFRB a podporili ďalší rozvoj bytového fondu v mestách. Veľkou výzvou zostáva zapojenie zahraničného kapitálu a zosúladenie výstavby s už aj tak komplikovanými procesmi stavebného povolenia a činnosťami samosprávy. Nedávne skúsenosti s poskytovaním príspevku na ubytovanie odídencov potvrdili, že súkromný nájomný bytový sektor je nasýtený a je potrebné tento stav systémovo riešiť. 

Ďalšie dôležité správy

Vo Vranove nad Topľou vo štvrtok slávnostne odovzdala samospráva do užívania 70 nových nájomných bytov na Kalinčiakovej ulici. S ich výstavbou začali v roku 2022 a investícia sa vyšplhala na vyše 5,66 milióna eur. Ide o najväčšiu investíciu mesta za posledných desať rokov. Financovanie zabezpečili kombináciou dotácií, úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania a vlastných zdrojov. Na snímke interiér nových bytov na Kalinčiakovej ulici vo Vranove nad Topľou 15. augusta 2024. FOTO TASR - Roman Hanc
Neprehliadnite

V Košiciach pribudnú tisícky nájomných bytov. Ich výstavbu podporí aj vláda