Práva vlastníkov bytov sú v súčasnosti zabezpečené takzvaným zákonným záložným právom v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome.

„Účelom zákonného záložného práva je zabezpečiť, aby v prípade vzniku dlhu z bytu, či už sú to nezaplatené príspevky do fondu údržby a opráv, alebo nezaplatené platby za plnenia spojené s užívaním bytu, teda napríklad za vodu, teplo a podobne, mohli byť tieto nedoplatky zaplatené z peňazí získaných z predaja bytu dlžníka,“ uviedla A. Krajčiová.

Až do roku 2007 bolo podľa nej uplatňovanie zákonného záložného práva bezproblémové, a v plnom rozsahu plnilo svoju ochrannú funkciu. „Po zmenách v Občianskom zákonníku si však katastrálne úrady začali vysvetľovať postupy po svojom a začali podmieňovať zápis zákonného záložného práva vznikom konkrétnej pohľadávky,“ upozornila.

Keďže však súdne rozhodnutia v prvých ukončených prípadoch jasne určili, že kataster musí na list vlastníctva zapísať zákonné záložné právo aj bez preukazovania vzniku dlhu, prichádza návrh novely katastrálneho zákona z dielne ÚGKK.

„Navrhovaná zmena má uzákoniť postup, ktorý odsúva práva vlastníkov bytov na vedľajšiu koľaj a uprednostňuje uspokojenie pohľadávok bankových inštitúcií,“ konštatovala A. Krajčiová.

V prípade schválenia návrhu by podľa nej nasledoval takýto postup: „Priorita uspokojenia pohľadávok zo záložného práva sa riadi časom zápisu takéhoto práva v katastri nehnuteľností. Keď si občan kupuje byt do osobného vlastníctva, na zaplatenie jeho ceny často využíva hypotéku. Banka, ktorá hypotéku poskytuje, si dá zapísať záložné právo do katastra ako prvá v poradí. Keď vlastník bytu hypotéku neplatí, banka má právo na uspokojenie svojich pohľadávok predajom bytu. Dlhy nového vlastníka bytu voči celému bytovému domu môžu reálne vzniknúť až po tom, čo bol byt prevedený do osobného vlastníctva, teda až po zápise záložného práva v prospech banky.“

Ak by teda zákon podľa A. Krajčiovej podmienil zápis zákonného záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome preukázaním vzniku dlhu, automaticky by práva vlastníkov mohli byť uspokojené až ako druhé v poradí.

„Podobná situácia nastane vždy, ak ktorýkoľvek zo susedov neplní svoje záväzky voči iným veriteľom, a exekútor pristúpi k zápisu záložného práva skôr, než tak môžu urobiť vlastníci bytov v dome prostredníctvom správcu,“ zdôraznila.

Združenie bytového hospodárstva na Slovensku jednoznačne chápe návrh zmeny zákona ako snahu o uprednostnenie záujmov bánk pred záujmami bežných občanov - vlastníkov bytov, ktorí takto budú nútení platiť dlhy aj za svojich nezodpovedných susedov.

„Pritom treba zdôrazniť, že banky majú možnosť pred uzatvorením zmluvného vzťahu dôkladne si preveriť schopnosť občana, ktorému poskytujú úver, splácať záväzok. Vlastníci bytov takúto možnosť nemajú, svojich susedov si vybrať nemôžu,“ vyhlásila ďalej a verí, že pri rozhodovaní o zákonnej úprave záložného práva bude vláda, ktorá deklaruje svoj sociálny rozmer a rovnako aj poslanci NR SR na strane občanov.