Predstavte si situáciu, že vďaka výraznému zníženiu úrokovej sadzby pri refixácii má modelový klient na výber: Buď si zníži mesačnú splátku zo 600 na 454 eur, alebo si ponechá vyššiu splátku a úver splatí skôr o 7,5 roka. Čo je výhodnejšie?
Skôr než odpoviete, v tabuľke sú pre ľahšie rozhodovanie všetky podstatné čísla:
| pôvodné parametre | nové parametre – alternatíva A (zníženie splátky) | nové parametre – alternatíva B (rýchlejšie splatenie) | |
| úroková sadzba | 4,5% | 2% | 2% |
| mesačná splátka | 600 | 454 | 600 |
| zostávajúca splatnosť* | 25,9 roka | 25,9 roka | 18,25 roka |
| dlžná suma po 5 rokoch | n | 92 935 | 83 730 |
| preplatenie za 5 rokov | n | 10 175 | 9 730 |
| preplatenie celkom* | n | 31 005 | 21 381 |
*) Kedže nevieme dopredu odhadnúť výšku úrokovej sadzby pri ďalšej refixácii, môžeme len odhadovať splatnosť a celkové preplatenie na základe teraz známych dát.
Rýchlejšie sa zbavenie úveru a menšie celkové preplatenie pri alternatíve B hovorí jednoznačne v prospech ponechania vyššej splátky a teda aj rýchlejšieho splatenia úveru. Sú však situácie, keď je výhodnejšia opačná možnosť .
1. Peniaze investovať a úver splatiť predčasne
Prvá hypotéza predpokladá, že zdroje ušetrené na nižšej splátke investujeme na kapitálových trhoch. Takto zhodnotené peniaze použijeme na predčasné splatenie časti dlhu po piatich rokoch. Oplatí sa to?
Ako vidíme v predchádzajúcej tabuľke, v závislosti od výšky splátky budeme po piatich rokoch dlhovať 92,9-tisíca, respektíve 87,4-tisíca eur.
V prvej situácii (A, zníženie splátky) je dlžná suma vyššia ako pri skrátení doby splácania, ale po piatich rokoch od nej odpočítame peniaze, ktoré sme odkladali bokom. Do akej miery sa takýto scenár oplatí, závisí od toho, ako sa nám úspory podarí zhodnotiť.
V našom prípade pracujeme s alternatívami priemerného ročného zhodnotenia 0 až 6 percent. Pre ľahší výpočet sme pracovali so scenárom rovnomerného úročenia, čo je však pri investovaní nepravdepodobné.
| Alternatíva | mesačná splátka úveru (eur) | dlžná suma na úvere po 5 rokoch (eur) | mesačná suma sporenia (eur) | priemerné ročné zhodnotenie úspor (%) | našetrená suma po 5 rokoch (eur) | výhodnosť oproti rýchlejšiemu splácaniu (eur) |
| A.1 | 454 | 92 935 | 146 | 0 | 8 906 | -299 |
| A.2 | 454 | 92 935 | 146 | 1 | 9 132 | -73 |
| A.3 | 454 | 92 935 | 146 | 2 | 9 366 | 161 |
| A.4 | 454 | 92 935 | 146 | 3 | 9 608 | 403 |
| A.5 | 454 | 92 935 | 146 | 4 | 9 858 | 653 |
| A.6 | 454 | 92 935 | 146 | 5 | 10 116 | 911 |
| A.7 | 454 | 92 935 | 146 | 6 | 10 383 | 1 179 |
| B | 600 | 83 730 | 0 | - | 0 | - |
Ako vidíme, v prípade, že by sa nám podarilo bokom odložené peniaze zhodnotiť ročne aspoň o 2 percentá, je výhodnejšie splácať úver pomalšie a pri refixácii použiť nasporenú sumu na predčasné splatenie.
Ďalšou výhodou takéhoto scenára je, že si popri splácaní vytvárame finančnú rezervu. Tú vieme využiť pri nečakanom výpadku príjmu, ako je napríklad dlhšia práceneschopnosť alebo strata zamestnania.
Pokiaľ by sme však nedokázali odložené peniaze zhodnotiť aspoň o 2 percentá, alebo by sme pri investovaní utrpeli stratu, budeme v horšej situácii, ako keby sme úver splácali rýchlejšie.
2. Radšej dlhšie splácať úver a popri tom si sporiť na dôchodok
V druhom prípade proti sebe stoja dve hypotézy: Na jednej strane splácať hypotéku 31 rokov mesačne sumou 454 eur a zvyšných 146 eur si šetriť na prilepšenie na dôchodok. Druhou alternatívou je vďaka vyššej splátke 600 eur splatiť úver už po 20-tich rokoch a zvyšných 11 rokov si celých 600 eur odkladať na dôchodok. Čo je výhodnejšie?
| Priemerné ročné zhodnotenie prostriedkov (%) | Alternatíva A: 31 rokov platiť na hypotéku 454 eur a zároveň si sporiť 146 eur mesačne (eur) | Alternatíva B: 20 rokov platiť hypotéku 600 eur ďalšich 11 rokov si odkladať 600 eur na dôchodok (eur) | Rozdiel |
| 0 | 52 852 | 73 200 | -20 348 |
| 1 | 61 660 | 77 017 | -15 357 |
| 2 | 72 470 | 81 099 | -8 628 |
| 3 | 85 798 | 85 466 | 331 |
| 4 | 102 300 | 90 142 | 12 158 |
| 5 | 122 817 | 95 150 | 27 667 |
| 6 | 148 422 | 100 516 | 47 905 |
| 10 | 335 848 | 126 169 | 209 678 |
Hoci v tabuľke sú obe možnosti zaradené vedľa seba, bolo by nekorektné odhadovať rovnaké ročné zhodnotnie pri 11- a 31-ročnom investovaní. Je pravdepodobnejšie, že pri 31-ročnom sporení dosiahne investor vyšší priemerný ročný výnos ako pri 11-ročnom sporení. Je to dané tým, že v dlhšom cykle sa lepšie podarí dorovnávať straty z prípadných výkyvov.
Ak aj napriek tomu budeme pre obe situácie predpokladať rovnaké zhodnotenie, už pri 3 percentách je výhodnejšie priebežne si sporiť nižšiu sumu dlhší čas, ako v závere finišovať vyššou sumou.
Oveľa pravdepodobnejší sa však javí scenár, keď za 31 rokov dosiahne investor priemerné zhodnotenie napríklad 6 percent, ale za 11-ročný cyklus len 4 percentá.
Výška zhodnotenia pri nulovej alebo 1-percentnej sadzbe zasa ilustruje, že v dlhodobom horizonte sa neoplatí nechať peniaze „ležať ladom“ a je vhodnejšie zvoliť si rizikovejšie, ale potenciálne výnosnejšie alternatívy.
3. Radšej splácať hypotéku a zbaviť sa iných dlhov
Verím, že tretí modelový prípad už netreba matematicky zdôvodňovať. Ak si pomalším splatením hypotéky vytvoríme finančnú rezervu, môžeme ušetrené peniaze použiť na splatenie ďalších drahších úverov, ako sú napríklad spotrebáky, kreditné karty, či povolené prečerpanie. Alebo si dokážeme vytvárať finančnú rezervu, aby sme si v prípade náhlej udalosti nemuseli požičať na novú práčku, chladničku, či auto.
Pozor na disciplínu
Hoci úver na bývanie je obrovská suma, netreba sa jej báť. Je to najlacnejší úver v našom živote. Ak však nemáme dostatočnú finančnú disciplínu a namiesto vyššie spomenutých alternatív by sme ušetrené peniaze „prejedli“, môže byť rozumnejšie radšej si zvoliť vyššiu splátku.
