Vďaka nízkym sadzbám, rastu miezd a relatívne priaznivým cenám nehnuteľností sa dostupnosť vlastného bývania výrazne zvýšila. To však neznamená, že výhodnú hypotéku dostane každý automaticky.
Čo sa dostupnosti bývania týka, najlepšie sú na tom obyvatelia Trenčianskeho kraja. Trenčan s priemerným platom si môže dovoliť kúpiť byt o veľkosti 101 metrov štvorcových, pričom v roku 2008 to bolo len 45 metrov štvorcových. Ako ďalej vypočítal hlavný ekonóm VÚB Zdenko Štefanides, v Bratislave sa dostupnosť bývania zvýšila z 28 na 45 metrov štvorcových, no je stále najnižšia na Slovensku.
Ocenenia nie sú smerodajné
Aj keď TREND spoločne s Fincentrom zorganizovali už druhý ročník súťaže Hypotéka roka, v rámci ktorej ocenili najlepších poskytovateľov hypoték, toto i podobné ocenenia treba brať s rezervou.
Vo všeobecnosti síce platí, že pri hypotéke je najdôležitejšia cena, podceniť netreba ani ďalšie parametre. Každý klient má svoje špecifické potreby a nedá sa povedať, ktorá banka je na financovanie bývania najlepšou voľbou. Aj preto nebolo cieľom Hypotéky roka 2015 jednoznačne určiť víťaza, ale hlavne poukázať na kritériá, ktoré by mali pri výbere hypotéky posudzovať samotní klienti. Piatim hlavným kritériám sa podrobnejšie venujeme nižšie.
| Víťazi kategórie Hypotéka roka 2015 | ||
| Umiestnenie | Banka | Počet získaných bodov |
| 1. miesto | Tatra banka | 31,2 |
| 2. miesto | VÚB banka | 31,1 |
| 3. miesto | ČSOB | 29,5 |
| 4. miesto | mBank | 27,0 |
| 5. miesto | Slovenská sporiteľňa | 26,8 |
| Prameň: výsledky ocenenia Fincentrum & TREND Hypotéka roka 2015 | ||
Kritérium č. 1: Úroková sadzba
Patrí k najdôležitejším kritériám. Podľa najčerstvejších dát Národnej banky Slovenska (NBS) si Slováci požičali vo februári v priemere za 2,75 percenta, čo je historicky druhá najnižšia úroková sadzba.
Aj napriek lacným peniazom si treba výhodnú úrokovú sadzbu doslova „vyhandrkovať“. Prvá ponuka od banky je spravidla testovacia a vytvára priestor pre rokovanie. Bankár je v snahe nestratiť klienta ochotný poskytnúť zľavu. Aj keď to na kultivované bankové prostredie na prvý pohľad nesedí, o úrokovej sadzbe sa naozaj vyjednáva ako na blšom trhu.
Zľava však nie je automaticky zadarmo, banka ju poskytne, ak klient využíva ďalšie doplnkové služby, napríklad kreditnú kartu či poistenie v spriaznenej poisťovni. Využívanie ďalších produktov znamená náklady navyše. Namieste je tak otázka, kedy sa ešte zľava oplatí a kedy už nie. V rámci hodnotenia Hypotéka roka 2015 ilustrovali organizátori na modelových príkladoch celkové náklady na získanie najnižšej možnej sadzby.
Podľa výpočtov, ktoré vyšli v prílohe TRENDU Financovanie bývanie, ponúka napríklad UniCredit najnižšiu sadzbu, no od klienta žiada za jej získanie uzatvorenie životného poistenia. V konečnom dôsledku to znamená, že celková suma úveru sa o päť rokov zníži menej ako v prípade vyšších úrokových sadzieb iných bánk.
| Aký vplyv má zakúpenie doplnkových produktov na mesačné náklady hypotéky | |||||
| Banka | Najnižšia ponúkaná sadzba (v %) 1) | Sadzba po zľave (v %) 2) | Modelový príklad (v %) 3) | Mesačné náklady (v eur) 4) | Zostatok úveru po 5 rokoch (v eur) |
| Slovenská sporiteľňa | 2,00 | 2,00 | 2,39 | 255,96 | 53 322 |
| VÚB banka | 2,10 | 2,10 | 2,10 | 224,79 | 52 429 |
| Tatra banka | 2,05 | 2,05 | 2,95 | 251,35 | 53 295 |
| Prima banka | 2,20 | 2,20 | 2,20 | 228,83 | 52 570 |
| UniCredit Bank | 2,29 | 1,69 | 1,69 | 218,96 | 53 434 |
| ČSOB | 2,57 | 2,35 | 2,45 | 248,95 | 52 794 |
| mBank | 2,09 | 1,84 | 1,84 | 220,31 | 52 945 |
| OTP Banka | 2,69 | 2,69 | 2,69 | 243,05 | 53 037 |
| Sberbank Slovensko | 3,19 | 2,49 | 2,49 | 241,75 | 52 835 |
| Oberbank (splatnosť 25 r.) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 255,45 | 50 301 |
| 1) V prípade klienta, ktorý si do banky presmeruje výplatu, ale nevyužíva ďalšie služby | |||||
| 2) Najnižšia sadzba, akú môže banka poskytnúť, ak klient využíva všetky doplnkové služby | |||||
| 3) Modelový príklad počítaný pre 30-ročného bezdetného klienta, ktorý si berie 60-tisíc eur (80 % LTV) na 30 rokov a má čistý príjem 1000 eur | |||||
| 4) Okrem splátky zohľadňuje aj ďalšie náklady a doplnkové služby | |||||
| Prameň: Fincentrum | |||||
Podľa posudzovania odbornej poroty ponúka najlacnejšie hypotéky menej známa Oberbank. Tá sa však sústreďuje na bonitnejšiu klientelu s nižším LTV (loan-to-value - pomerom výšky úveru k cene nehnuteľnosti).
Kritérium č. 2: Anuitná splátka
V rámci mesačnej, takzvanej anuitnej splátky, platí klient úroky a postupne začína splácať aj pôžičku. Pri vysokých úveroch však v prvých rokoch pohltia podstatnú časť platby úroky a dlžná suma (istina) sa znižuje len pomaly.
Napríklad pri 100-tisícovom úvere s 3-percentným úrokom a dohodnutou 400-eurovou splátkou platí na začiatku klient 250 eur na úrokoch a úver sa mu zníži mesačne o 150 eur. Po dvoch rokoch sa pomer mení len minimálne na 241 voči 159 eurám.
Kritérium č. 3: Fixácia
Pred podpisom úverovej zmluvy si klient musí zvoliť dĺžku fixácie úrokovej sadzby. Ide o obdobie, počas ktorej sa nemení výška úrokovej sadzby, ani mesačná splátka. Vo všeobecnosti platí, že pri kratšej fixácii býva úroková sadzba nižšia. Z dlhodobého pohľadu však môže byť napríklad trojpercentná sadzba garantovaná na dlhšie obdobie výhodnejšia ako dvojpercentná s krátkou fixáciou.
Krátkodobá fixácia úrokovej sadzby znamená riziko jej prudkého zvýšenia. Ak sa zmení situácia na trhu a hypotéky zdražejú, klient sa môže ocitnúť v nepríjemnej situácii, keď mu sadzba nečakane vzrastie z troch napríklad na 5 percent. Pri stotisícovom úvere to môže znamenať zvýšenie mesačnej splátky zo 400 na 520 eur.
Kritérium č. 4: LTV
Na výšku úrokovej sadzby má vplyv aj takzvané LTV – teda pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Vyššiu LTV umožňujú banky najmä v oblastiach, kde očakávajú zdražovanie bytov. Prípadne vtedy, ak ceny aspoň nepoklesnú. Aj preto sú najvyššie LTV ponúkané vo veľkých mestách.
Získať hypotéku na celú hodnotu založenej nehnuteľnosti bude čoraz ťažšie. Dôvodom sú odporúčania NBS. Nové úvery s LTV v rozmedzí 90 až 100 percent by mali do júna tohto roka tvoriť maximálne štvrtinu hypotekárneho portfólia. V budúcom roku by mal podiel takýchto úverov klesnúť na 20 percent. V roku 2017 už banky budú môcť poskytovať maximálne desatinu úverov s LTV vyše 90 percent.
Kritérium č. 5: Akceptovanie netradičných pracovných zmlúv
Nie každý klient sa dostane k hypotéke rovnako rýchlo. Najjednoduchšiu cestu majú klasickí zamestnanci, pri ktorých si banka bez problémov overí výšku mzdy v Sociálnej poisťovni. Ľudia poberajúci alternatívne príjmy sú z pohľadu banky neštandardní a preto musia počítať s dlhším schvaľovaním či vyššou rizikovou prirážkou na úrokovej sadzbe.
V prvom ročníku súťaže Hypotéka roka chcel TREND oceniť banku, ktorá by sa s menej tradičnými formami zamestnania dokázala vysporiadať bez zbytočnej diskriminácie takýchto klientov. Nakoniec sme však takú banku nenašli a cenu za inovatívnosť nezískala v roku 2014 žiadna inštitúcia. Pozitívna zmena nenastala ani v tomto roku.
Montovaným domom svitá na lepšie časy
V aktuálnom ročníku Hypotéky roka sa TREND zameral na ďalšiu oblasť, ktorú banky ignorujú – financovanie montovaných domov. Ako záloh ich síce akceptujú, ale nemajú riešenie na špecifické financovanie.
Vo všeobecnosti banky pri postupnom financovaní výstavby požadujú zapísanie rozostavanej nehnuteľnosti do katastra. To nie je pre tradičné tehlové budovy problém. Geodet zakreslí stavbu, ak má vytiahnutý obvodový múr do výšky zhruba jedného metra.
V prípade montovaných domov však platí, že sa stavajú od strechy. Najskôr sa postaví konštrukcia, nasleduje strecha a ako posledné sa montuje opláštenie – teda obvodové steny. Až v tejto chvíli je možné zapísať stavbu do katastra, no to už je hotová prakticky celá hrubá stavba. A to je pri ich financovaní bez vlastných prostriedkov významná prekážka.
Pomocnú ruku podáva Slovenská sporiteľňa, ktorá umožňuje špecifické financovanie výstavby montovaných domov, no s obmedzeniami. Produkt slúži len pre vybraných staviteľov združených v sekcii drevostavieb Zväzu spracovateľov dreva Slovenskej republiky.
