Fond rozvoja bývania pomáha tam, kde netreba

Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) je kontroverznou inštitúciou. Jeho obľuba medzi klientami je vyvažovaná permanentnou kritikou niektorých ministerstiev aj liberálnych ekonómov. Kritika nesmeruje ani tak voči tomu, čo fond robí, ale ako. Jeden z hlavných nástrojov štátnej politiky bývania podľa kritikov nepomáha práve tým, ktorí to najviac potrebujú.

Obavy z netrasparentnosti a nedostatočnej kontroly vzbudzuje aj právna forma fondu, ktorá je proti filozofii poriadku vo verejných financiách, ktorú presadzuje ministerstvo financií. Ďalšie škrabance na dôveryhodnosti inštitúcie, ktorej hlavnou činnosťou sú pôžičky, spôsobujú jej klienti.

Najväčšiu ranu zasadili fondu v Košiciach, kde zmizlo 100 miliónov korún. Tie fond požičal mestskej časti Košice-Dargovských hrdinov na výstavbu obecných nájomných bytov. Z nich stoja len základy.

NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY:

• 42452>Dotované pôžičky pre podnikateľov majú chrániť klientov
• 42459>Pôžičky pre obyvateľov fond postupne úplne zruší
• 42460>Za stomiliónovou kauzou je okrem možnej prenevery aj nedostatočná kontrola štátu

Výnimočný fond?

ŠFRB je jedným z dvojice štátnych fondov, ktoré prežili upratovanie v štátnej správe spred troch rokov. Druhým je Štátny fond likvidácie jadrovoenergetických zariadení. Jeho úlohou je akumulovať zdroje na budúcu likvidáciu jadrových elektrární a jadrového odpadu. A mal byť pôvodne jediným. ŠFRB však najprv dostal na rozdiel od ostatných desiatich zrušených fondov ročný odklad, nakoniec však parlament dal jeho ďalšej existencii zelenú.

Zmenu si vynútila Strana maďarskej koalície, ktorej „patrí“ kreslo ministra výstavby a regionálneho rozvoja. Vtedajší minister István Harna vyjadroval s konečným rozhodnutím zákonodarného zboru spokojnosť.

Jeho nástupca László Gyurovszky pokračuje v rovnakej rétorike: „Štát deklaruje podporu bytovej výstavby a toto je jeden z nástrojov tejto podpory,“ zdôrazňuje súčasný minister výstavby. Rozhodnutie parlamentu spred troch rokov o zachovaní fondu považuje za správne.

Vtedajší vládny kabinet sa pritom s verdiktom národnej rady nestotožnil. Cieľom rušenia štátnych fondov totiž bolo dostať pod kontrolu vlády a parlamentu všetky výdavky štátnych fondov.

Tucet fondov hospodárilo v roku 2001 s takmer štyridsiatimi miliardami korún. Za ich hospodárenie boli zodpovední riaditelia fondov. Po ich zrušení sa peniaze včlenili do štátneho rozpočtu a začali nimi disponovať príslušné rezorty, pod ktoré fondy patrili.

Minister financií Ivan Mikloš je odporcom štátnych fondov aj v súčasnosti, čo sa prejavilo pri nedávnom schválení Environmentálneho fondu. „Štátne fondy nepovažujeme za systémové riešenie a jediným dôvodom zachovania ŠFRB je politická dohoda. Odborný dôvod nejestvuje,“ tlmočí stanovisko rezortu financií poradca ministra Peter Papanek.

Obsah nad formou

Keď sa niekomu niečo nehodí, najľahšie je vyhlásiť to za nesystémové, myslí si riaditeľ odboru ekonomiky bývania rezortu výstavby Pavol Giller. „Akýkoľvek zásah štátu je predsa nesystémový prvok a konkrétne pri politike bývania je hovoriť o systémovosti obzvlášť nešťastné,“ nazdáva sa.

Pri rušení fondov sa mala nástupcom ŠFRB stať Slovenská záručná a rozvojová banka, finančný ústav, ktorý vlastní štát. Tá mala prevziať aj aktíva fondu bývania a pokračovať v jeho pôžičkových programoch. Banka má aj v súčasnosti vo svojom portfóliu programy, ktoré s podporu bývania súvisia. Podľa riaditeľa ŠFRB Zoltána Kásu táto dualita škodí podpore bývania, ale fond musí fungovať v súčasnej podobe. „Nesystémovosť štátnych fondov je nespochybniteľná, ale prax ukazuje, že majú zmysel,“ dôvodí.

Začaté byty v SR (tis.)

PRAMEŇ: ŠFRB

Podľa P. Gillera je pritom úplne jedno, či peniaze požičiava fond alebo niekto iný. „Podpora výstavby je prioritou, ktorú fond pomáha plniť,“ tvrdí. Ako zdôrazňuje L. Gyurovszky, fond je iba jedným z nástrojov štátnej podpory bývania, ktorú treba posudzovať komplexne.

V súčasnosti sú štyri – okrem pôžičiek a dotácií zo ŠFRB sú nimi ešte dotačné programy ministerstva, štátna prémia pri stavebnom sporení a bonifikácia úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Od nového roka sa však zredukujú na tri. Hypotekárne úvery schválené po 30. júni 2003, keď sa zrušila fixná bonifikácia úrokov počas celej doby splácania úveru, sa už dotovať nebudú. Na podporu bývania štát vynaloží ročne vyše sedem miliárd korún.

„Forma inštitúcie nie je podstatná, podstatný je rozvoj bytového fondu, ku ktorému sme významne prispeli,“ zdôrazňuje riaditeľ ŠFRB Zoltán Kása. Podľa neho sa o fonde ako prežitku hovorí „pod vplyvom bankovej loby, ktorej prekáža, že sme úspešná inštitúcia“. A úspešnosť je podľa neho dôvodom, prečo ŠFRB pokračuje aj po zániku ostatných štátnych fondov.

Tým ďalším má byť fakt, že inštitúcie podobného charakteru existujú aj v rozvinutejších krajinách, ako je Slovensko. „Fond bývania je logický nezmysel, ale treba priznať, že je to nezmysel, ktorý funguje vo väčšine krajín,“ uznáva riaditeľ Asociácie bánk Ladislav Unčovský. Inštitúcie podobného charakteru majú v Holandsku, Luxembursku, Maďarsku či susednom Česku.

Pomáha, kde nemusí

Forma štátneho fondu je problém z hľadiska koncepcie aj pre štátneho tajomníka Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR Miroslava Beblavého. Oveľa viac ho však trápi, „ako a na čo sa dávajú peniaze zo ŠFRB“.

Naráža na podmienky, za ktorých je možné pôžičku zo štátneho fondu získať. Hlavnou činnosťou fondu je požičiavať peniaze za výhodných podmienok na výstavbu nájomných bytov, ale iba obciam a neziskovým organizáciám. Limitovaná je aj obstarávacia cena bytu.

Úverový program pre fyzické osoby je zase limitovaný najmä výškou príjmu žiadateľa. Pri oboch typoch pôžičiek, ktoré zhltnú väčšinu vyše trojmiliardového rozpočtu fondu, je navyše obmedzená aj metráž novopostavených bytov.

M. Beblavý sa však domnieva, a nie je sám, že podmienky, za ktorých ŠFRB poskytuje pôžičky, sú príliš benevolentné. „Fond nemá byť nástrojom na zabezpečenie bývania pre stredné vrstvy,“ hovorí.

Základným meradlom spôsobilosti žiadateľa – fyzickej osoby je príjem, ktorý mesačne neprekročí 3,5-násobok životného minima. Podľa M. Beblavého je to „úžasne veľa“. Pri štvorčlennej rodine ide o sumu 34 510 korún mesačne. Za týchto podmienok je možné na zaobstaranie bývania získať aj komerčný úver.

Pravda, za neporovnateľne menej výhodných podmienok. „Poskytovať pôžičky ľuďom, ktorí sú schopní splácať úver banke, je neefektívne. Podporu treba smerovať tým, ktorí ju naozaj potrebujú,“ tvrdí M. Beblavý.

Skolaudované byty v SR (tis.)

PRAMEŇ: ŠFRB

Teda predovšetkým pre dostupné bývanie pre mladé rodiny, ktoré môže zabezpečiť len rozvinutý nájomný sektor. Nájomné bývanie podporované prostredníctvom fondu za také nepovažuje. Obstarávacia cena bytov, ktorá je v prepočte na štvorcový meter ohraničená 1,5-násobkom priemernej mesačnej mzdy v slovenskom hospodárstve, teda vyše 22,5 tisíca korún, je podľa neho príliš štedrá.

„Cieľom nie je poskytovať obciam bývanie vysokého štandardu, z ktorého sa obyvateľom nebude chcieť sťahovať,“ hovorí. Rovnako sa mu nepozdáva ani metráž podporovaných bytov, ktorá je pri nájomnom bývaní maximálne 80 štvorcových metrov. Rovnako veľké môžu byť aj byty, ktoré si fyzické osoby kúpia do osobného vlastníctva. Ak uprednostnia bývanie v rodinnom dome, povolená je až dvojnásobná metráž.

Z. Kása však obmedzenia nepovažuje za šťastný nápad. Príjmy rovnajúce sa 3,5-násobku životného minima považuje za „príliš malý, aby si tí ľudia mohli bez pomoci štátu efektívne zaobstarať bývanie“.

Ani priestorové obmedzenia sa mu nepáčia. „Najmä na dedinách je silný vzťah k nehnuteľnosti a priestorové potreby sú veľké. Majú si vari ľudia stavať menšie domy ako ich susedia alebo generácie pred nimi, keď potrebujú okrem garáže aj kotolňu či iné hospodárske priestory?“ pýta sa.

Áno, odpovedá M. Beblavý. „Štát má intervenovať tam, kde je to potrebné. Teda pri najnižších sociálnych vrstvách a mladých rodinách. Nie pri stredných vrstvách, vtedy to popiera princíp solidarity,“ opakuje.

Silný nájomný sektor

M. Beblavému sa nepáči ani ďalšie obmedzenie. Také, že pôžičku na výstavbu nájomného bývania môže dostať obec alebo nezisková organizácia. Podľa neho toto vytvoreniu efektívneho nájomného trhu, po ktorom volá aj rezort výstavby, nepomôže. „Ak nie sme schopní zadefinovať pravidlá, za akých dotácie rozdávame, tak samotné rozdávanie neziskovkám nepomôže,“ nazdáva sa.

Obce a neziskové organizácie si môžu z fondu požičať 1,1 milióna na jeden byt, maximálne však 80 percent z obstarávacej ceny bytu na tridsať rokov s jednopercentným ročným úrokom. Prečo nepodporiť za rovnakých podmienok aj súkromný sektor, pýta sa štátny tajomník rezortu práce a sociálnych vecí.

„Aby to nebola pre investorov štátna pomoc,“ reaguje P. Giller. Podľa neho navyše nie je úlohou štátu podporovať súkromných investorov, ale rozvoj bývania ako takého. Napriek tomu, že ŠFRB má aj výhodný pôžičkový program pre stavebných podnikateľov.

Prioritou štátu je, aby ostalo bez domova čo najmenej ľudí, vysvetľuje M. Beblavý. To sa však súčasnej politike bývania nedarí plniť. Minister L. Gyurovszky nesúhlasí: „Podpora bývania sa vyvíja. Súčasný model je adresnejší a pomáha napĺňať ciele štátu,“ tvrdí.

odmienky na získanie podpory z fondu sa však pritvrdzovať zatiaľ nechystá, ale „je jasné, že podpora bývania tu nebude naveky. Momentálne ju však treba.“ Zrušenie bonifikácie úrokov hypoték od januára budúceho roku a presun peňazí na podporu výstavby nájomného bývania považuje za krok vpred.

P. Giller si myslí, že budúcnosť fondu je práve v poskytovaní pôžičiek na výstavbu nájomných bytov. „V záujme štátu je vybudovať silný nájomný sektor, aby sa zabezpečila mobilita pracovnej sily. Objem peňazí na pôžičky pre fyzické osoby sa bude postupne znižovať, až zanikne úplne,“ hovorí P. Giller. To sa podľa neho už deje, objem peňazí na podporu fyzických osôb je oproti vlaňajšku polovičný. Z. Kása však nesúhlasí: „Povinnosťou štátu je pomáhať aj takýmto spôsobom.“

Peniaze by mali fondu vydržať na rok, nestáva sa to
Rozpočet Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) sa napĺňa z dvoch zdrojov. Väčšinu z celkového balíka 3,77 miliardy korún na tento rok tvorí 2,5-miliardová dotácia zo štátneho rozpočtu. Zvyšok predstavujú príjmy fondu, ktoré pochádzajú zo splátok úverov od klientov. Podobnú štruktúra bude mať rozpočet minimálne najbližšie tri roky, na ktoré je pripravený návrh štátneho rozpočtu. Vyčlenené peniaze však fondu nie vždy postačujú. Pôžičku totiž dostanú žiadatelia podľa hesla „kto prv príde, ten prv melie“. Zdroje sa minú a fond v polovici roka pravidelne začína boj o dodatočnú injekciu. Zvyčajne neúspešný. Pred dvoma rokmi riešil ŠFRB nedostatok zdrojov komerčným úverom od vtedajšej Prvej komunálnej banky (súčasná Dexia banka, a.s., Žilina). Tá požičala na dva roky fondu miliardu korún, aby mohol uspokojiť dopyt po lacných dotovaných úveroch. Aj tento rok v máji sa začal tradičný príbeh o potrebe zvýšenia prostriedkov fondu. Rezolútne nie zo strany ministerstva financií sa ukázalo ako dobrý ťah. Fond totiž svoj tohtoročný plán výdavkov naplní len tak-tak. „Svoje žiadosti stiahli niektoré samosprávy, ktoré mali záujem stavať nájomné byty,“ konštatuje riaditeľ ŠFRB Zoltán Kása. Dôvod? Pretože nedostali dotáciu od rezortu výstavby. Bez nej totiž nemajú dostatok vlastných zdrojov na výstavbu. A ani možnosti splácať komerčný úver. „Na toto sme fond upozorňovali, preto sme im rozpočet nakoniec nezvýšili,“ tvrdí riaditeľ ekonomiky bývania rezortu výstavby Pavol Giller. Podľa štátneho tajomníka Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR Miroslava Beblavého je nevyhnutné nájsť mechanizmus, aby rozpočet nebol vyčerpaný už v polovici roka. „Na Slovensku sa stále dajú nájsť zlyhania trhu, ktoré ospravedlňujú štátny zásah do bývania, ale treba to robiť efektívne,“ myslí si. Napríklad zavedením viacerých kôl podávania žiadostí, čím by sa zabezpečilo rozloženie prostriedkov na celý rok.

Foto – Miro Nôta