- Bývame v rodinnom dome na sídlisku. Zhruba pred siedmimi rokmi požiadal náš sused o zmenu statusu svojho rodinného domu na podnikateľské účely. V rámci konania na mestskom úrade sused požiadal o súhlas so zmenou iba jedného spoluvlastníka, ktorý súhlasil. Dom má pritom viacerých spoluvlastníkov s rovnakým podielom. Po určitom čase sa sused začal správať neohľaduplne až bezohľadne, výrazne narušuje okolie svojimi podnikateľskými aktivitami. Môžu spoluvlastníci domu, ktorých sused nepožiadal o súhlas na zmenu užívania domu na podnikateľské účely, nejakým spôsobom zamedziť, prípadne zrušiť vykonávanie podnikateľskej činnosti v susedovom dome?
Podľa ustanovenia paragrafu 139 odsek 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
V uvedenom ustanovení je zakotvený princíp majorizácie, podľa ktorého je rozhodujúce stanovisko väčšiny spoluvlastníkov. To však neplatí v prípade, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci. Podľa ustanovenia paragrafu 139 odsek 3 Občianskeho zákonníka ak ide o takúto zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.
Podľa právnej teórie za dôležitú zmenu veci treba považovať takú zmenu, ktorá sa týka samej podstaty veci a ktorej výkonom dôjde k zmene samého predmetu spoluvlastníctva (napríklad premena bungalovu na poschodový rodinný dom). Ak o zmene účelu užívania rodinného domu, respektíve jeho časti rozhodli podieloví spoluvlastníci majúci väčšinový podiel, platí ich rozhodnutie a menšinoví spoluvlastníci sa musia tomuto rozhodnutiu podriadiť.
Podľa ustanovenia paragrafu 85 odsek 1 stavebného zákona stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu. Ide o prípady, keď dôjde k zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v spôsobe, respektíve podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie.
Predpokladám, že podielový spoluvlastník, ktorý užíva rodinný dom, respektíve jeho časť na podnikateľské účely, požiadal príslušný stavebný úrad o povolenie zmeny účelu užívania rodinného domu, respektíve jeho časti. Na základe tejto žiadosti začal stavebný úrad konanie o zmene v užívaní stavby a oznámil začatie uvedeného konania účastníkom konania, ktorými boli aj ostatní podieloví spoluvlastníci. V predmetnom oznámení stavebný úrad upozornil účastníkov konania, že námietky a stanoviská môžu uplatniť najneskoršie pri ústnom pojednávaní, inak sa na ne neprihliadne (pozn.: v tomto konaní platí tzv. koncentračná zásada).
Je zrejmé, že ostatní podieloví spoluvlastníci ako účastníci konania o zmene účelu užívania rodinného domu, respektíve jeho časti ostali v tomto konaní pasívni s výnimkou jediného spoluvlastníka. Svojou nečinnosťou podieloví spoluvlastníci v podstate umožnili rozhodnúť stavebnému úradu o žiadosti na zmenu účelu užívania rodinného domu, respektíve jeho časti v prospech podielového vlastníka.
Podľa môjho názoru mal však stavebný úrad skúmať existenciu rozhodnutia podielových spoluvlastníkov o zmene užívania rodinného domu, respektíve jeho časti. Vzhľadom na to, že od vydania rozhodnutia stavebného úradu o zmene v užívaní stavby uplynulo zhruba sedem rokov, nemožno predmetné rozhodnutie napadnúť opravnými prostriedkami.
Podieloví spoluvlastníci rodinného domu však môžu podľa môjho názoru rozhodnúť o zmene účelu užívania rodinného domu. Následne odporúčam iniciovať začatie konania o povolenie zmeny účelu jeho užívania.
Ako som už uviedla, pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou platí princíp majorizácie, a teda menšinový spoluvlastník vykonávajúci podnikateľskú činnosť sa musí tomuto rozhodnutiu podriadiť. Rozhodnutie podielových spoluvlastníkov rodinného domu by malo tvoriť prílohu žiadosti o zmenu v užívaní stavby.
Iná situácia by nastala v prípade, ak by sused nad mieru primeraným pomerom obťažoval svojich susedov výkonom podnikateľskej činnosti vo svojom rodinnom dome, t.j. v rodinnom dome, ktorý je v jeho výlučnom vlastníctve. V tomto prípade zaručuje ochranu „obťažovaným“ susedom ustanovenie paragrafu 127 Občianskeho zákonníka.
Predmetné ustanovenie upravuje susedské vzťahy, ktoré vznikajú medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností. Pritom však nemusí ísť vždy o bezprostredných susedov. „Obťažovaný“ sused sa môže domáhať súdnou cestou uloženia povinnosti „rušiteľovi“, aby sa zdržal neoprávnených zásahov. Tieto neoprávnené zásahy musia byť v žalobe presne vymedzené.
V prípade, ak „rušiteľ“ neprijme príslušné opatrenia na odstránenie konkrétneho problémového stavu v súlade s právoplatným súdnym rozhodnutím, oprávnený subjekt môže navrhnúť výkon súdneho rozhodnutia opakovane proti každému ďalšiemu rušivému zásahu tohto istého druhu.
Autorka je advokátka.
