V zmluve o prenájme bytu máme uvedené, že prenajímateľka môže dať nájomcovi výpoveď podľa ust. § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka z dôvodu nezaplatenia nájomného v jednomesačnej výpovednej lehote. Tento mesiac som nezaplatila nájom. Prenajímateľka mi doručila výpoved, v ktorej uvádza, že jednomesačná výpoveď sa končí 30.06.2012 a nájomca odovzdá predmetný byt a klúče od bytu prenajímateľke 01.07.2012. Je platná takáto výpoveď?
Na úvod je nutné uviesť, že nájom bytu je chráneným nájmom, čo sa okrem iného prejavuje v tom, že je možné ho ukončiť iba vzájomnou dohodou zmluvných strán, alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, prípadne, ak bol dohodnutý na určitý čas, môže nájom bytu skončiť aj uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý.
V zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka, ktoré majú v tomto prípade prednosť pred zmluvnými dojednaniami, výpovedná lehota v prípade nájmu bytu je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu, avšak nie je možné jednostranne ani dohodou určiť kratšiu ako 3-mesačnú výpovednú lehotu. V takomto prípade by prednosť mala zákonná úprava a teda 3-mesačná výpovedná lehota.
V zmysle zákona musí byť výpoveď z nájmu písomná, podpísaná prenajímateľom a dôvod výpovede sa v nej musí skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Pokiaľ bola výpoveď riadne vyhotovená v zmysle predchádzajúceho, nie je podstatné, či Vám ju doručil prenajímateľ osobne alebo prostredníctvom tretej osoby. V prípade, ak bola riadne vyhotovená výpoveď doručená v priebehu mesiaca jún 2012, výpovedná lehota začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho, t.j. 1.7.2012.
Občiansky zákonník ďalej taxatívne vymenúva dôvody výpovede nájmu bytu a tieto dôvody nie je vzhľadom na zvýšenú ochranu nájomcu možné rozširovať, resp. modifikovať v neprospech nájomcu a to ani zmluvne. Z Vašej otázky vyplýva, že výpoveď Vám bola daná z dôvodu uvedeného v § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Občiansky zákonník v tejto súvislosti uvádza, že prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Z uvedeného vyplýva, že výpoveď mohla byť prenajímateľom daná z tohto dôvodu iba vtedy, ak nebolo zaplatené nájomné alebo úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.
Navyše, zákon zvyšuje ochranu nájomcu v prípade výpovede z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, tým, že ak v takomto prípade nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Vo Vašom prípade tak máte právo obrátiť sa na súd so žalobou o určenie neplatnosti výpovede, a to do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede v takomto prípade nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu. Bez ohľadu na platnosť výpovede, ak sa s prenajímateľom nedohodnete inak, nájom bytu dohodnutý na určitú dobu skoční v dohodnutej dobe.
Autorka pôsobí ako advokátka v spoločnosti PRK Partners.
Autorka odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
Ilustračné foto na titulke - Archív
