Prevod pozemku. Ako je to s daňami

Odpoveď na otázku treba rozdeliť  do dvoch častí. V prvej sa budeme venovať dani z príjmov z predaja pozemku, v tej druhej režim DPH pri tomto predaji.

V prípade dane z príjmov  treba hľadieť na ustanovenie § 9  ods. 1. písm. a) zákona č. 595/2003 o dani z príjmov (ZDP). To hovorí,  že príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Z tohto odseku teda vyplýva, že vo vašom prípade nie je časový test splnený, keďže chcete tento majetok predať teraz v roku 2015 a v čase predaja (prevodu do osobného užívania) je tento pozemok stále zaradený  do obchodného majetku (a teda neuplynulo päť rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku). 

Znamená to, že v tomto prípade bude tento príjem zdanený daňou z príjmov. A ak ste pozemok nadobudli kúpou, tak ako daňový výdavok môžete použiť ustanovenie § 19, ods.3., písm. e) ZDP. Podľa neho, daňovým výdavkom je vstupná cena pri predaji hmotného majetku vylúčeného z odpisovania podľa § 23, pričom pri predaji majetku uvedeného v § 23 ods. 1 písm. d) až g) a pozemkov nedotknutých ťažbou možno vstupnú cenu zahrnúť len do výšky príjmu z predaja. To znamená, že ako daňový výdavok môžete použiť vstupnú cenu, ak ste pozemok nadobudli v roku 1995 kúpou.

Ak ste pozemok nadobudli v roku 1995 iným spôsobom, ako kúpou, máte tieto možnosti ako uplatniť daňový výdavok: 

• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia (napr. cena na základe znaleckého posudku, cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve),
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. V prípade, ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (cena v čase darovania určená napr. znaleckým posudkom, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve). V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva),
• ak ide o majetok, ktorý bol v čase predaja v roku 1995 zahrnutý u predávajúceho v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona).

Ak by ste povedzme tento pozemok vyradili z obchodného majetku v roku 2008, tak pri predaji (prevode) v roku 2015 by sa táto transakcia považovala, podľa horeuvedeného ustanovenia, za oslobodenú od  dane, nakoľko doba od vyradenia majetku po jeho prevod na súkromnú osobu by bola viac ako päť rokov (2008 - 2015) a bol by splnený časový test pre oslobodenie.

Ak teda chcete mať tento prevod oslobodený od dane, tak odporúčam teraz vyradiť tento majetok z obchodného majetku a previesť  do osobného užívania najskôr až v roku 2020, nakoľko až vtedy bude splnený horeuvedený časový test piatich rokov.

Podľa §38 ods.2. zákona č. 222/2004 o dani z pridanej hodnoty je uvedené, že dodanie pozemku, okrem dodania stavebného pozemku, je oslobodené od dane z pridanej hodnoty. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva spolu so stavbou, platí pre neho časový test 5 rokov od prvej kolaudácie stavby.

Ak teda Váš pozemok nie je stavebný, tak prevod pozemku do osobného užívania je oslobodený od DPH.  Ak je pozemok stavebný, oslobodenie neplatí, a prevod sa musí zdaniť daňou z pridanej hodnoty. 

Ak sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, na ktorom stavba stojí, tak takéto dodanie je oslobodené od dane, iba ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti,  alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti; platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.

Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže jej informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.