Možno načrtnúť hypotetickú situáciu, v ktorej je po zániku nájmu bytu otázka bytovej náhrady už vyriešená. Tým vypovedanému nájomcovi neprináleží ďalšie právo bývať v byte a zánik nájmu korešponduje s povinnosťou nájomcu byt vypratať.

Prenajímateľ sa o vyprataní môže ísť presvedčiť hneď v prvý deň po uplynutí výpovednej lehoty. Ak zistí, že niekto byt bez právneho titulu obýva, môže pristúpiť k ochrane svojho práva. Pokiaľ dodrží všetky podmienky uvedené pri svojpomocnej ochrane práva, môže postupovať v zmysle § 6 Občianskeho zákonníka.

Počas výpovede nájom trvá

Prenajímateľ však musí dodržať podmienku primeranosti vo vzťahu k osobám, ktoré sa v byte zdržiavajú, a vo vzťahu k ich majetku. Ak chce prenajímateľ pri ochrane svojho práva využiť inštitút svojpomoci, musí rovnako dodržať podmienku bezprostrednosti. Pod ňou treba rozumieť priamu časovú súvislosť medzi porušením práva bývalým nájomcom, prípadne inou osobou neoprávnene sa zdržiavajúcou v byte, a svojpomocným zásahom ohrozeného prenajímateľa. Treba si uvedomiť, že počas výpovednej doby nájom bytu trvá. Neoprávnený zásah rušiteľa nastane spravidla v prvý deň po uplynutí výpovednej lehoty, ak bývalý nájomca dobrovoľne byt neuvoľní.

Nie je možné presne stanoviť univerzálny časový priestor, v ktorom by mohla byť svojpomocná ochrana považovaná za bezprostrednú. Zrejme však pôjde o niekoľko hodín, najviac niekoľko dní po tom, čo prenajímateľ zistí, že byt nie je po uplynutí výpovednej doby uvoľnený a niekto ho stále bez právneho titulu užíva.

Svojpomocné vypratanie bytu je pre prenajímateľa spojené s náročným technickým a personálnym zabezpečením. Preto sa v každom konkrétnom prípade musí posudzovať individuálne potrebný čas prípravy na svojpomocnú ochranu. Bezprostrednou by však nebola ochrana, ktorú by prenajímateľ svojpomocne vykonal až po uplynutí dlhšieho času po zásahu do jeho práva, napríklad niekoľko týždňov po zistení, že v byte, ktorý mal byť vyprataný, sa niekto protiprávne zdržiava. V takomto prípade by prenajímateľ dal na protiprávne užívanie bytu “tichý súhlas” a ochrany by sa musel domáhať súdnou cestou.

Súdne konanie je často neefektívne

Je pravda, že svojpomoc bola a je stále vnímaná ako výnimočný prostriedok ochrany práva. V dôsledku spoločenských, ekonomických a právnych zmien súvisiacich s dynamizáciou spoločenského života a potrebou rýchlej, efektívnej a zákonnej ochrany subjektívnych práv na jednej strane a zdĺhavým, časovo i finančne náročným a často neefektívnym súdnym konaním na druhej strane je potrebné výklad ustanovení o svojpomocnej ochrane práva, ako aj sám výkon svojpomoci prispôsobiť v medziach zákona požiadavkám súčasnosti.

Toto tvrdenie podporuje tiež v súčasnosti úplne bežný postup lízingových spoločností v prípade, ak svojpomocou chránia svoje vlastnícke právo. Ustanovenia o tom, že prenajímateľ predmetu lízingu je v prípade porušenia povinností nájomcom oprávnený aj proti jeho vôli predmet lízingu mu odobrať, sú bežnou súčasťou lízingových zmlúv či všeobecných lízingových podmienok.

Zákonnú úpravu svojpomocnej ochrany práva podľa § 6 Občianskeho zákonníka je potrebné považovať za kogentnú. Znamená to, že zmluvné dojednania nemôžu odporovať zákonnej úprave. Pokiaľ odborná i všeobecná verejnosť akceptuje postup lízingových spoločností, možno vysloviť názor, že postup prenajímateľa bytu by mal mať rovnakú právnu kvalitu.

Rovnako ako v prípade hnuteľných vecí ako predmetu lízingu sa vlastník môže domáhať vydania veci na súde, môže prenajímateľ bytu súdnou cestou žiadať vypratanie bytu. Ide o ochranu vlastníckeho práva v zmysle § 126 Občianskeho zákonníka, ktorého obsahom je vec držať, užívať a s vecou disponovať. Pokiaľ však budú splnené zákonné podmienky svojpomoci, obaja môžu pri ochrane svojho práva postupovať i touto cestou.

Účinnejší postih proti nájomcom neplatičom

Potrebu pružnej ochrany práv prenajímateľa bytu jasne podporuje aj novela Občianskeho zákonníka, ktorá zrušila privolenie súdu k výpovedi z nájmu bytu. Zmyslom novelizácie bolo urýchliť proces ochrany práv prenajímateľa bytu voči nájomcom, ktorí dostali z nájmu bytu výpoveď.

Pokiaľ má byť naplnený úmysel zákonodarcu, a to účinnejší postih proti nájomcom, ktorí porušujú svoje povinnosti najmä tým, že neplatia nájomné, poškodzujú prenajatý byt alebo sústavne narúšajú pokojné bývanie ostatných nájomcov, je namieste zdôrazniť, že samým zánikom nájmu bytu, hoci aj bez súdneho konania, nie je postih proti týmto nájomcom ukončený. Ochrana práv prenajímateľa dovolenou svojpomocou je preto plne v súlade so zmyslom a duchom novely Občianskeho zákonníka.

Postup prenajímateľov bytov pri ich vypratávaní nie je jednotný. Predchádzajúce znenie zákona, ktoré v procese výpovede z nájmu bytu prostredníctvom inštitútu privolenia súdu k výpovedi vlastne predurčovalo “úradný” postup, zakorenilo obavu zo svojpomocnej ochrany práva prenajímateľom. Pri dodržaní všetkých zákonných podmienok je však potrebné svojpomoc prenajímateľa bytu pri jeho vypratávaní považovať za dovolenú.

Autor je advokátom.