Podľa § 679 občianského zákonníka môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy ak nájomca napriek výstrahe užíva prenajatú vec takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo mu hrozí značná škoda. Na základe toho môže dať prenajímateľ aj výpoveď podľa § 711 ods.1 písm. c). Čo možno rozumieť pod pojmom značná škoda a kto a ako ohodnotí, či značná škoda naozaj hrozila? Ak bude nájomca reálne spôsobovať škodu v prenajatom byte, je na mne ako prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy alebo podať výpoveď? Musí byť spôsob ukončenia nájmu vopred dohodnutý s nájomcom v zmluve o nájme? Môžem odstúpiť od zmluvy aj z iných dôvodov ako sú uvedené v §679 OZ, napríklad pre neplatenie nájomného?
Nájomné vzťahy sú v slovenskom právnom poriadku upravené osobitne v prípade nájmu bytu, nájmu veci a nájmu nebytového priestoru. Predpokladáme, že sa predmetná otázka týka nájmu bytu, ktorý je upravený v ust. §§ 685-716 OZ; podporne sa tiež aplikujú všeobecné ust. o nájme v §§ 663 až 684 OZ. Podporne znamená, že sa aplikujú len vtedy, ak osobitné ustanovenia týkajúce sa nájmu bytu absentujú.
Osobitne nájom bytu na dobu neurčitú má povahu tzv. chráneného nájmu, teda samotný zákonodarca chráni nájomcu ako slabšiu zmluvnú stranu ustanoveniami, ktoré majú tzv. kogentnú povahu, teda nie je možné sa od nich zmluvne odchýliť v neprospech nájomcu. Takýmito kogentnými ochrannými ustanoveniami je bezpochyby ust. §§ 711 a nasl. OZ riešiace situáciu skončenia nájmu bytu.
Kedy odstúpiť
Podľa Vami cit. ust. § 679 ods. 3 prvá veta OZ Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.
Hoci je treba pripustiť, že osobitné ust. týkajúce sa nájmu bytu neupravujú prípad odstúpenia od zmluvy, javí sa aplikácia cit. ust. § 679 ods. 3 OZ (tiež z prihliadnutím na znenie druhej vety cit. ustanovenia) ako oprávnená.
Napriek tomu sme toho názoru, že aplikácia ust.§ 679 ods. 3 OZ, ktoré uvádzate, by popierala zmysel a účel ust. § 711 ods. 1 písm. c) OZ, ktoré rieši obdobnú situáciu odlišne.
Ak hrozí značná škoda
Na druhej strane zákon v inom ustanovení nerieši postup prenajímateľa v prípade hroziacej značnej škody, ktorá môže v niektorých prípadoch dosahovať hodnotu prenajatého bytu. Zákon len všeobecne (v ust. § 6 OZ) pripúšťa svojpomocné konanie pri bezprostredne hroziacom neoprávnenom zásahu do (vlastníckych) práv. Resp. ust. § 417 OZ, ktoré ukladá povinnosť primerane zakročiť na odvrátenie hroziacej škody, resp. pri vážnom ohrození žiadať o súd o uloženie druhému vykonať vhodné a primerané opatrenia na odvrátenie hroziacej škody.
Treba ale poznamenať, že ust. § 679 ods. 3 OZ predpokladá pre platné odstúpenie povinnosť písomného upozornenia (výstrahu), čo zároveň vylučuje akútnosť situácie, akú riešia menované ust. § 6 a § 417 OZ.
Využitie ust. § 679 ods. 3 OZ prenajímateľom pri odstúpení od nájomnej zmluvy v prípade hrozby značnej škody je preto sporné a môže v prípade súdneho sporu byť súdom určené ako neplatné. Dôsledkami takéhoto rozhodnutia by bol nárok na náhradu škody zo strany nájomcu.
Čo je značná škoda
Pojem značná škoda je bežný právny pojem, ktorý je osobitne upravený v trestnom práve a bežne používaný aj v práve civilnom (občianskom) Definícia je v ust. § 125 ods. 1 zákona č. 300/2005 Z.z. trestný zákon v platnom znení ako škoda dosahujúca najmenej 26 600 EUR.
Správne uvádzate, že existenciu hroziacej škody je potrebné preukázať. V praxi ide o dokazovanie, ktoré sa vykonáva za pomoci výsluchu svedkov (svedectvo o ničení alebo neobvyklom užívaní bytu...), listiami (napr. policajný záznam o výtržnostiach obdobného charakteru) a pod..
O neplatení nájomného ako dôvodu pre odstúpenie od zmluvy o nájme bytu platí obdobné ako vyššie uvedené v prípade škody na prenajatom byte. Uvedenú situáciu jednoznačne rieši zákon jediným možným spôsobom, a to daním výpovede s dodržaním výpovednej lehoty (ktorá navyše môže byť predĺžená spôsobmi, ktoré predpokladá samotný zákon).
Autor pôsobí ako advokát v advokátskej kancelárii Proiuris advokáti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
