Ako môžem odkúpiť pozemok pod mojou nehnuteľnosťou, ktorá je čiastočne postavená na pozemku v podielom spoluvlastníctve? Ide o uplatňovanie predkupného práva. Záujemca o predaj mi nemôže svoj podiel predať.
Predpokladáme, že vaším problémom je získanie vecného (vlastníckeho) práva k pozemku, na ktorom stojí časť vašej nehnuteľnosti. Pozemok je pritom v podielovom spoluvlastníctve.
Máte možnosť buď navrhnúť všetkým spoluvlastníkom odkúpenie pozemku. Scudzenie nehnuteľnosti je dôležitá zmena, s ktorou musia súhlasiť všetci spoluvlastníci a nie je právny nástroj, ako nesúhlasiaceho spoluvlastníka prinútiť svoje spoluvlastnícke právo scudziť.
Za danej situácie môžete buď odkúpiť len spoluvlastnícky podiel tých spoluvlastníkov, ktorí majú záujem svoj podiel previesť. Ostatní spoluvlastníci však majú zákonné predkupné právo, ktorého porušenie má za následok tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu (zmluvy). Neplatnosti je potrebné sa domáhať v lehote 3 rokov.
Obsahom predkupného práva je nárok spoluvlastníkov na nadobudnutie podielu toho spoluvlastníka, ktorý nemá záujem zotrvať v spoluvlastníctve a snaží sa svoj podiel scudziť. Pritom je nepodstatné či odplatne alebo bezodplatne.
Podľa § 140 v spojení s § 605 Občianskeho zákonníka (OZ) je potrebné osobe majúcej predkupné právo učiniť ponuku na dobu 60 dní s rovnakým obsahom, aký prevádzajúci spoluvlastník predbežne dojednal so záujemcom (Vami). Odmietnutím alebo márnym uplynutím lehoty predkupné právo zaniká a podiel je možné voľne predať (minimálne) za cenu, ktorá bola ponúknutá osobe s predkupným právom.
Iným riešením je zrušenie spoluvlastníctva, ktoré je možné buď dohodou spoluvlastníkov alebo na návrh niektorého z nich rozhodnutím súdu. V súdnom konaní súd najskôr zisťuje, či niektorí so spoluvlastníkov majú záujem vec vlastniť a či majú prostriedky na vyplatenie ostatných spoluvlastníkov. Ďalej zisťuje, či je vec deliteľná a aká je jej hodnota, ktorú zisťuje znaleckým ocenením. Rozhodnutím súdu (jeho právoplatnosťou) spoluvlastníctvo zaniká.
Súd vždy nariadi predaj spoločnej veci a vyporiadanie v peniazoch ak všetci spoluvlastníci majú záujem vec naďalej vlastniť a vec nie je deliteľná, alebo ak nikto nemá záujem vec vlastniť alebo ak záujemca nemá prostriedky na vyplatenie ostatných spoluvlastníkov.
Vo vašom prípade by ste sa tiež mohli domáhať zriadenia služobnosti, t. j. vecného práva k cudzej veci, a to žalobou na súde voči všetkým spoluvlastníkom uvedeného pozemku postupom podľa § 135c ods. 3 OZ. Takýto nárok podľa platnej judikatúry môže uplatniť aj vlastník stavby, hoci zákon to výslovne nepripúšťa.
Autor pôsobí ako advokát v advokátskej kancelárii Proiuris advokáti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
Ilustračné foto na titulke -
