Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa už pokladajú za "pasívne príjmy" a teda prenajímateľ nemá nárok na nezdaniteľnú sumu, ak má len príjem z prenájmu.

Zákon tiež zrušil možnosť používať paušálne výdavky. Ak však budete účtovať v daňovej evidencii, rozšíri sa vám možnosť dať do nákladov oveľa viac, ako bolo dosiaľ možné pri paušálnych výdavkoch. Na vedenie evidencie vám stačí jedna exelovská tabuľka, do ktorej budete zapisovať príjmy a výdavky podľa času. 

Výhodou pri daňovej evidencii je to, že prenajímateľ nemusí k daňovému priznaniu prikladať účtovné výkazy a daniari ho nemôžu sankcionovať za chyby vo vedení účtovníctva.

Registrácia

Prvou zásadou je, že ak prenajímate, musíte byť zaregistrovaný na Finančnej správe. Informácie, ako to urobiť nájdete na webe v časti Občania - daň z príjmov - Registrovanie. Daňový úrad vám vydá DIČ (daňové identifikačné číslo). Ak prenajímajú manželia, nemusia sa registrovať obaja.

Ako účtovať

Od 1. januára 2012 sa už pri príjmoch z prenájmu nedá vykázať daňová strata.

Koľko vlastne napokon na prenájme zarobíte závisí najmä od toho, ako budete o príjme z prenájmu účtovať.

Pri prenájme musíte účtovať len skutočné výdavky. A aké vysoké budú, to ovplyvníte tým, či nehnuteľnosť dáte do obchodného majetku alebo nedáte.

Ak si nehnuteľnosť zaradíte do majetku, má to len jednu nevýhodu. Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať, musíte s tým počkať päť rokov po vyradení z obchodného majetku. Vtedy z príjmu z predaja neplatíte daň. Ak to urobíte skôr, daň zaplatiť musíte.

Odborníčka na dane, odvody a účtovníctvo z firmy Lucra team Dana Tonkovičová v tejto súvislosti pripomína, že pri rozhodovaní si musí prenajímateľ vedieť zodpovedať na otázky týkajúce sa budúcnosti nehnuteľnosti: teda, či ju bude  dlhodobo prenajímať alebo ju v čo najkratšom čase chce predať.

"Je síce pravda, že príjem z predaja nehnuteľnosti by bol oslobodený až 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti  z obchodného majetku, ale hlavným výdavkom pri predaji by bola zostatková cena predávanej nehnuteľnosti."

Obchodný majetok? Výhoda

Neľakajte sa - nehnuteľnosť môžete dať do obchodného majetku veľmi jednoducho. Nemusíte na to mať živnosť. Stačí, keď urobíte o tom zápis, v ktorom uvediete, od kedy máte nehnuteľnosť v majetku, vyčíslite vstupnú cenu na odpisy a vypočítate ročné odpisy. Ak ide o staršiu nehnuteľnosť, nemusíte ju odpisovať. Ak však máte nový byt na hypotéku, odpisovať sa vám ho vyplatí kvôli cene. Takto si znižujete daňový základ a platíte nižšiu daň. Nehnuteľnosti sa odpisujú 20 rokov. 

Pri zaradení nehnuteľnosti do majetku sa vám otvárajú široké možnosti účtovania výdavkov.

Do nákladov si môžete dať

  • výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
  • výdavky na technické zhodnotenie (prestavba, nová podlaha, okná, dvere...)
  • výdavky na jej opravy a udržiavanie (napríklad vymaľovanie priestorov)
  • iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie)
  • výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky do fondu opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti

Nehnuteľnosť v majetku nie je

Oveľa menej výdavkov si možno uplatniť, ak nehnuteľnosť v majetku nie je. Do účtovníctva si môžete dať len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Určite nie výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti. Daniari majú námietky, ak si chcete dať do výdavkov napríklad náklady na vymaľovanie bytu.

Príklad - zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Nájomca hradí mesačné nájomné 750 eur, celkové príjmy z prenájmu boli vlani 9 000 eur.

Byt obstaraný v januári 2013 v hodnote 150 000 eur,  ročný odpis: 150 000 : 20 rokov = 7 500 eur, mesačný odpis: 7 500 : 12 = 625 eur

Z hypotekárneho úveru dosiahnu úroky v roku 2013 výšku  2 400 eur (zo splátky 630 eur sú mesačné úroky približne 200 eur)

Poistenie nehnuteľnosti: 80 eur

Platby správcovskej spoločnosti: 120 eur x 12 = 1 440 eur

Energie: 10 eur x 12 = 120 EUR

Poplatok realitnej kancelárii za získanie nájomníka = 200 eur

Všetky výdavky, ktoré môže uplatniť v prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sú 11 720 eur

Daňovník dosiahol  medzi príjmami a uplatniteľnými výdavkami  stratu 2 720 eur, avšak  nemôže ju uplatniť  ani voči iným príjmom v daňovom priznaní (napríklad zo živnosti), ani umoriť v nasledujúcim zdaňovacom období. Pri príjmoch z prenájmu  v roku 2013 nie je možné  vykázať stratu.  

Ale ak v najbližšej budúcnosti mieni v byte bývať, prestane ho prenajímať a vyradí ho z obchodného majetku, jeho ziskom môže byť aj to, že  v roku 2013 nezaplatí žiadnu daň z príjmov. 

Príklad - nehnuteľnosť v majetku nie je

V prípade, že daňovník byt do obchodného majetku nezaradí, môže si uplatniť do výdavkov platby správcovskej spoločnosti, energie, sprostredkovanie realitnej kancelárie za nájdenie nájomníka (1 760 eur) a jeho daňovým základom bude suma 7 240 eur, z ktorej pri sadzbe 19 % zaplatí daň z príjmov 1 375,60 eura.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú tzv. pasívne príjmy, daňovník si k nim nemôže uplatniť ani nezdaniteľnú časť základu dane.

Ak však byt v januári 2018 predá za 180 000 eur, príjem z predaja bude oslobodený od dane, vôbec ho do daňového priznania neuvádza. Ak sa na súčasnom daňovom zákone nič nezmení, za 5 rokov na dani z príjmov zaplatí 6 878 eur.

Zdroj: Lucra team

Kedy podávate daňové priznanie?

Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak všetky vaše príjmy v minulom roku boli vyššie ako 1 867,97 eura. Do tejto sumy sa však spočítavajú všetky príjmy, teda ak ste zamestnanec, dohodár alebo ste mali iný príležitostný príjem, spočítate všetky tieto príjmy spolu s príjmom z prenájmu.

Do daňového priznania zapíšete príjmy z prenájmu znížené o 500 eur. Ide o sumu oslobodenú od dane.

Zákon zvýhodňuje prenajímateľov - manželov. Nielen, že si môže každý uplatniť oslobodenú sumu 500 eur, ale zákon ani neurčuje, ako si môžu manželia rozdeliť príjem. V tom istom pomere si však potom rozdelia aj výdavky. To umožňuje daň optimalizovať.

Zárobok z prenájmu znížený o 500 eur sa zapisuje  do tlačiva typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 na riadku č. 10 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú na riadku č. 10 v stĺpci 2.

Uplatňovanie výdavkov

Jozef v minulom roku na prenájme zarobil 8 000 eur. V daňovej evidencii zaznamenal výdavky 4 500 eur.

Výdavky si nemôže dať do priznania celé, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov 500 eur.

Od príjmu 8 000 eur odpočíta 500 eur a sumu 7 500 eur zapíše do daňového priznania.

Výdavky kráti (7 500 : 8 000) x 4 500 eur. Sumu  4 218, 75 eura potom zapíše do výdavkov.

Výhodné delenie príjmu

Manželia prenajímali v roku 2013 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Vlani na prenájme zarobili 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok na rodičovskej dovolenke.

Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom manželka bude mať príjmy 2 300 eur a manžel 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie dane. Manželka príjmy z prenájmu 2 300 eur zníži o 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2013 boli 1 800 eur (2 300 - 500). Nakoľko v roku 2013 nemala iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, keďže jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.

Prenájom dôchodcov

Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2013 na prenájme zarobili 4 200 eur.

Manželia si príjmy rozdelia v rovnakom pomere, na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si príjem zníži o 500 eur na 1 600 eur. Keďže vlani nemali iné príjmy (starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.

Zdroj: Finančná správa

V ďalších častiach seriálu Dane v roku 2014 (všetky vydania a RSS), ktorý pripravujeme v spolupráci s Danou Tonkovičovou z firmy LUCRA team, si prečítate:

  • Všetky nezdaniteľné sumy - ako sa zmenia od januára, daňový bonus
  • Poradňa - najčastejšie chyby pri zdaňovaní príjmov