Veritelia, ktorí majú svoju pohľadávku k dlžníkom zabezpečenú záložným právom k nehnuteľnostiam, by mali spozornieť. Minimálne tí z Bratislavy a z okresov Pezinok, Senec či Malacky.
Ak by sa totiž Katastrálny úrad v Bratislave rozhodol riadiť /08doku/UsmernenieUGKaK.pdf.pdf target=blank>usmernením, ktoré mu 28. januára poslali z nadriadeného Úradu geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK), mohlo by sa stať, že im záložné právo vymažú. Bez toho, aby im dlžník splatil čo len korunu, alebo aby dostali list so súdnym rozhodnutím, že ich záložné právo neexistuje.
Usmernenie
Spôsobil to príbeh bratislavskej akciovej spoločnosti 1. slovenský knižný obchod, ktorá dlhovala peniaze a ručila záložným právom na nehnuteľnosti na Klincovej ulici v Bratislave. Keď sa rozhodla svoje listy vlastníctva očistiť, neposlala peniaze na účet veriteľa. Namiesto toho zvolila úradnícku cestu.
No na bratislavskej správe katastra jej žiadosť o výmaz záložného práva veriteľa opakovane odmietli. Obrátila sa teda na šéfstvo všetkých správ katastra na Slovensku – na Úrad geodézie, kartografie a katastra.
- NEPREHLIADNITE SÚVISIACI ČLÁNOK:
- 130440>Výmaz záložného práva bez záložného veriteľa?
A úrad začal konať. Najprv dal vec vybaviť Katastrálnemu úradu v Bratislave. Ten mal – tak ako predtým – nejasnosti, a tak sa obrátil späť na nadriadených so žiadosťou o usmernenie. To prišlo, ale v neobyčajnej podobe.
Výsledkom je nielen zneistený záložný veriteľ, ale i samotní podriadení pracovníci na Katastrálnom úrade. Dostali síce pokyn, ako majú konať, ale nadriadený orgán im zároveň dal na vedomie, že v prípade problémov je zodpovednosť na nich.
O čo konkrétne ide? V usmernení sa píše o tom, ako majú správy katastra postupovať v prípadoch zániku záložného práva, ak záložný dlžník zloží určitú sumu peňazí do 130522>súdnej úschovy. Takúto možnosť rieši Občiansky zákonník v presne vymedzených prípadoch: ak je veriteľ neprítomný alebo je v omeškaní, alebo ak má dlžník odôvodnené pochybnosti, kto vlastne veriteľ je, alebo ak veriteľa nepozná. Ak v takýchto prípadoch dlžník predmet záväzku vloží do súdnej úschovy, nastávajú účinky splnenia záväzku, píše sa v zákone.
Pritom súd pri prijímaní peňazí alebo iných cenností do úschovy nezisťuje, či sú splnené podmienky zákona. Teda či je napríklad veriteľ naozaj neznámy.
Ide o nesporové konania a súd v nich rozhoduje uznesením. Nikoho sa nepýta ani na to, či suma vložená do úschovy je len časť dlhu alebo celý dlh s príslušenstvom.
Súdna úschova podľa Občianskeho zákonníka
„Ak súd prijme od dlžníka plnenie do úschovy a nie sú splnené predpoklady ustanovené v § 568 Občianskeho zákonníka, dlh nezanikne a dlžník bude veriteľovi zodpovedný, akoby nesplnil riadne. Súd totiž pri rozhodovaní a prijatí plnenia do úschovy neskúma, či sú splnené aj predpoklady podľa tohto ustanovenia.“ (Svoboda, J. a kol.: Občiansky zákonník., Komentár, Bratislava, Eurounion 1996, s. 422)Nad zákon
Vydanie dokumentu, ktorým nadriadený orgán vo všeobecnosti spresňuje úradnícke procesy, by inak nebolo ničím zvláštne. No v tomto prípade najvyšší katastrálny orgán vykladá aj tie časti zákona, ktorých znenie nedáva veľa priestoru na nejasnosti. A sám priznáva, že pokyny šije na mieru pre konkrétny prípad.
Usmernenie, ktoré podpísala riaditeľka legislatívno-právneho odboru ÚGKK Iveta Baloghová, konštatuje, že uznesenie súdu o súdnej úschove je síce dokument, na ktorého základe záložné právo zanikne, ale sám osebe na výmaz záložného práva nestačí.
Lenže situácia by sa zmenila, ak by žiadateľ o výmaz – záložný dlžník – predložil ďalší dokument. Môže to byť „akákoľvek listina, ktorá preukazuje zánik záložného práva a podmienky na jeho výmaz tak, aby pritom boli dodržané aj príslušné ustanovenia katastrálneho zákona... bez toho, aby túto listinu vyhotovil záložný veriteľ.“
Právnici ÚGKK končia všeobecné usmerňujúce právne úvahy prekvapujúco konkrétne: „Z tohto hľadiska treba aj posúdiť uznesenie súdu o zložení peňažného dlhu do súdnej úschovy spolu s vyhlásením predsedu predstavenstva spoločnosti [1.] Slovenský knižný obchod, a.s., o realizácii úradnej úschovy spísanej 7. 8. 2007 formou notárskej zápisnice.“
Záver prekvapuje nielen tým, že podľa ÚGKK na výmaz záložného práva stačia dva dokumenty vygenerované dlžníkom. Ale aj preto, lebo v tomto konkrétnom prípade dlžník veriteľa pozná.
A nemôžu ho nepoznať ani na správe katastra a katastrálnom úrade – veď jeho záložné právo je zapísané na príslušných listoch vlastníctva. Veriteľ je prítomný, nie je v omeškaní. Použitie príslušného paragrafu Občianskeho zákonníka tak nie je namieste.
Navyše, ústredný orgán štátnej správy usmerňuje podriadený správny orgán v otázke výmazu konkrétneho záložného práva v čase, keď o veci samej – teda o existencii záložného práva – rozhodujú a ešte stále nerozhodli súdy.
Trocha zjednodušene
Usmernenie úradníkov z ÚGKK tak dáva pomerne jednoduchý návod, ako si bez splatenia dlhu očistiť list vlastníctva od nepohodlného zápisu, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom. Dlžníkovi „stačia“ dva dokumenty. Uznesenie súdu o súdnej úschove v kombinácii s inou listinou, ktorou môže byť napríklad i vyhlásenie štatutára dlžníka o tom istom – o súdnej úschove – vo forme notárskej zápisnice.
Prvý dokument dlžník získa, ak vloží do súdnej úschovy určitú sumu peňazí. Pritom napríklad uvedie, že veriteľa nepozná, alebo že má odôvodnené pochybnosti, kto je veriteľom.
Druhá listina vznikne rovnako na základe iniciatívy dlžníka – jeho štatutár pred notárom vyhlási, že zložil peniaze do súdnej úschovy a aké to má podľa jeho mienky právne dôsledky. Tak je na svete druhá „potrebná“ listina. Uznesenie súdu a notársku zápisnicu s vyhlásením priloží k žiadosti o výmaz záložného práva. Správa katastra – aspoň tá, ktorá by sa týmto usmernením riadila – záložné právo veriteľa vymaže.
A to celé môže mať ešte jednu pikantnú pointu. Ak je veriteľ s dlžníkom rozhádaný, neuvidí ani peniaze v súdnej úschove. Na ich vydanie totiž podľa občianskeho súdneho poriadku treba súhlas vkladateľa – teda niekdajšieho záložného dlžníka.
Neusmernenie
Úradníci na správe katastra síce dostali od nadriadených noty, ale keby sa vec skomplikovala a skončila na súde, v hre je ich vlastná koža. Právnici na najvyššom katastrálnom úrade si celú vec ošetrili.
„Usmernenie, to je len názov. Nie je podstatné, ako sa to volá,“ hovorí autor dokumentu Pavol Valuška z ÚGKK. Podľa neho list nazvali usmernením len preto, lebo Katastrálny úrad v Bratislave ich požiadal práve o usmernenie. Lenže, P. Valuška zdôrazňuje: „Je to vlastne náš právny názor, naše stanovisko a týka sa len tohto konkrétneho prípadu.“ Potvrdzuje to jeho nadriadená I. Baloghová: stanovisko „je šité na túto konkrétnu situáciu“. Teda na prípad žiadosti 1. slovenského knižného obchodu o výmaz záložného práva veriteľa.
P. Valuška tvrdí, že keby išlo naozaj o usmernenie, malo by inú formu a bolo by platné pre všetky správy katastra na Slovensku. A bolo by – tak ako iné naozajstné usmernenia – publikované v Katastrálnom bulletine úradu. Toto usmernenie-neusmernenie v Katastrálnom bulletine publikované nebude. Ani na internetovej stránke úradu.
Aj v otázke záväznosti kváziusmernenia pre jeho adresáta, Katastrálny úrad v Bratislave, sú I. Bloghová a P. Valuška zajedno: Nikomu nemôžeme nič prikazovať. Aj keby bolo „usmernenie“ skutočným usmernením, aj tak je pre správy katastra nezáväzné. Môžu, ale nemusia podľa neho postupovať. Lebo v konkrétnych prípadoch, ktoré riešia, majú Čierneho Petra v rukách oni, tvrdí P. Valuška.
Pohľad usmernených
Prednostka Katastrálneho úradu v Bratislave Blanka Slaninová to vidí inak: „Podľa katastrálneho zákona ÚGKK riadi výkon štátnej správy na úseku katastra, podriadené zložky považujú interné usmernenia za riadenie výkonu štátnej správy na úseku katastra.“ Podľa nej, ak by podriadené zložky nerešpektovali nadriadený orgán, ten by nemohol niesť zodpovednosť za rezort. Na priamu otázku, či sa bude Katastrálny úrad v Bratislave v konkrétnom prípade výmazu záložného práva usmernením riadiť, odpovedá: Áno.
Usmernenie podľa nej síce nepatrí k najjasnejším, ale „vyhodnotili sme si to takto“. Teda že správy katastra môžu vymazať záložné právo veriteľa, ak dlžník predloží uznesenie súdu o súdnej úschove a notársku zápisnicu s vyhlásením štatutára dlžníka o súdnej úschove. „Je to pekné, že si nás tak vážia. Ale ak to pochopili takto, je to ich problém,“ tvrdí P. Valuška.
Bratislavský Katastrálny úrad a právnici z ÚGKK sa rozchádzajú aj v názore na všeobecnosť „usmernenia“. Zatiaľ čo nadriadený orgán obmedzuje jeho platnosť na spomínaný jeden prípad, prednostka bratislavského katastra tvrdí, že o usmernenie žiadali vo všeobecnosti, „pričom sme poukázali na tento konkrétny prípad“.
A dodáva, že žiadali o všeobecné usmernenie preto, lebo v praxi sa už takýto prípad – žiadosť dlžníka o výmaz záložného práva na základe súdnej úschovy – v minulosti vyskytol. Aj vtedy podľa nej správa katastra odmietla vymazať záložné právo veriteľa. „Vzhľadom na to, že túto vec považujeme za celoslovenský problém v rámci rezortu katastra, nielen za špecifický problém Bratislavského kraja, obrátili sme sa na ÚGKK SR, ktorý má pôsobnosť na celom území Slovenska.“
B. Slaninová tvrdí, že o usmernení už informovala podriadené správy katastra v Bratislave, Pezinku, Senci a v Malackách. Bratislavskú správu i písomne. S dôvetkom: „na priame vybavenie“.
Do detailov nešli
Ak právnici ÚGKK vyslovili právny názor na jednotlivý konkrétny prípad, je logické predpokladať, že ho dopodrobna poznajú. Lenže fakty svedčia o opaku. O tom, že o záložnom práve sa rozhoduje v dvoch súdnych sporoch, nevedia. Pritom to možno vyčítať z príslušných listov vlastníctva v časti B – obmedzujúca poznámka.
Tvrdia, že nevedia ani o tom, že správa katastra v Bratislave už minimálne dvakrát odmietla žiadosť o výmaz tohto konkrétneho záložného práva. Žiadosť pritom bola podložená rovnakými dokumentmi, aké by už teraz podľa názoru ÚGKK mohli na výmaz stačiť. „Mali sme k dispozícii len tie dva dokumenty, ktoré nám Katastrálny úrad k žiadosti o usmernenie poslal,“ hovorí P. Valuška.
Bez jasnej odpovede zostala otázka TRENDU, prečo ÚGKK usmerňuje Katastrálny úrad v konkrétnom prípade súdnej úschovy pre neznámeho príjemcu, keď záložný veriteľ je známy a jeho záložné právo je v katastri zapísané na príslušných listoch vlastníctva. Na internete sa o tom môže za niekoľko minút presvedčiť každý, kto má záujem.
TREND sa na to chcel spýtať aj predsedu ÚGKK Štefana Moyzesa, lenže ten si na stretnutie pre pracovné zaneprázdnenie nenašiel čas.
Autor sa pozná so záložným veriteľom i s predsedom predstavenstva 1. slovenského knižného obchodu. Niekoľkokrát sa stretol i s členom predstavenstva tejto spoločnosti.
Foto - Maňo Štrauch
