Nájomca mi dal výpoveď nájomnej zmluvy s výpovednou lehotou kratšou ako 3 mesiace s tým, že mi zaplatí plnú dlžnú sumu. Platnosť nájmu s výpovednou lehotou bola do 31. 7. 2013. Môžem ho vypratať z bytu, keď už nemá nájomný vzťah alebo potrebujem na to súdny príkaz? V zmluve som mal aj uvedené, že ak sa nájomník nevysťahuje, zaplatí dvojnásobok nájmu za každý začatý mesiac. Ako môžem od tohto nájomcu vymáhať dlžnú sumu? Platia podmienky nájmu uvedené v zmluve, alebo sa treba riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka?
Nájomné vzťahy sú v slovenskom právnom poriadku upravené osobitne v prípade nájmu bytu, nájmu veci a nájmu nebytového priestoru. Predmetná otázka sa týka nájmu bytu, ktorý je upravený v ust. §§ 685-716 OZ; podporne sa tiež aplikujú všeobecné ust. o nájme v §§ 663 až 684 OZ.
Neuvádzate, či ide o nájom na dobu určitú alebo neurčitú. Osobitne nájom bytu na dobu neurčitú má povahu tzv. chráneného nájmu, teda samotný zákonodarca chráni nájomcu ak slabšiu zmluvnú stranu ustanoveniami, ktoré majú tzv. kogentnú povahu, teda nie je možné sa od nich zmluvne odchýliť v neprospech nájomcu.
Výpoveď z nájmu
Podľa § 710 ods. 3 OZ končí nájom uplynutím 3-mesačnej výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení písomnej výpovede. Z opisu nie je zrejmé, či nájomca dal písomnú výpoveď, a teda či nájom vôbec plate skončil.
Pokiaľ nájomca (alebo prenajímateľ) vo výpovedi uvedie kratšiu výpovednú lehotu než je zmluvne dohodnuté, platí buď lehota zmluvná (ak je dlhšia ako stanovuje zákon v prípade výpovede zo strany prenajímateľa) inak výpovedná lehota zákonná - t. j. 3-mesačná. Výpoveď s kratšou výpovednou lehotou je potrebné interpretovať ako návrh na skončenie nájmu dohodou, ktorá má byť rovnako písomná (§ 710 ods. 1 OZ). Na vznik dohody sa teda vyžaduje písomné potvrdenie o akceptovaní kratšej výpovednej lehoty (napr. v protokole o prevzatí bytu).
Nájomca môže docieliť predĺženie výpovednej lehoty v prípade, ak je mu daná výpoveď z nájmu a on počas plynutia výpovednej doby preukáže, že sa ocitol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (napr. hromadné prepúšťanie; skončenie pracovného pomeru z iných dôvodov, ako na strane nájomcu, prepad trhu, na ktorom podnikal, neočakávaná platobná neschopnosť zmluvných partnerov nájomcu a pod...). Výpovedná lehota sa v takých prípadoch predlžuje o 6 mesiacov.
Iným predĺžením výpovednej lehoty je podanie žaloby o neplatnosť výpovede v zmysle § 711 ods. 6 OZ. Poznámka: Toto sú dôvody, pre ktoré sa v praxi nájom bytu na dobu neurčitú nevyužíva, zásadne sa nahrádza nájmom na dobu určitú, a to dokonca v prípadoch sociálnych bytov prenajímaných obcami.
Vypratanie bytu
Vypratanie bytu má povahu vydania veci (rei vindikatio), čo je typická vlastnícka žaloba. Ak nájomca odmieta byt dobrovoľne vypratať, je namieste podať žalobu.
Svojpomocné konanie zákon pripúšťa (v zmysle § 6 OZ) len pri bezprostredne hroziacom neoprávnenom zásahu do (vlastníckych) práv. Fyzické vypratanie alebo výmena zámku na dverách teda nie je právnym riešením, ibaže by užívateľ bytu byt demoloval, alebo svojím správaním natoľko rušil iných vlastníkov bytov, že by títo využil svoje práva vyplývajúce im zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a tým by vlastníkovi bytu hrozila škoda.
Náhradné ubytovanie
Pokiaľ dal nájomca platnú výpoveď, nevzniká mu nárok na bytovú náhradu. Ak výpoveď nebola platne daná, máte ako prenajímateľ možnosť vypovedať nájom sám z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, pričom nájomca taktiež nemá nárok na bytovú náhradu.
Len v prípade, ak sa nájomca ocitol v hmotnej núdzi vznikne mu nárok na náhradné ubytovanie, čím sa rozumie 1-izbový byt, ubytovňa, podnájom. Povinnosťou prenajímateľa je v takom prípade poskytnúť náhradné ubytovanie. Rozumie sa tým ponúknuť nájomcovi v hmotnej núdzi možnosť uzavrieť nájomnú zmluvu, zmluvu o ubytovaní alebo podnájomnú zmluvu v mieste (meste) doterajšieho bývania nájomcu.
Zmluvné nároky ako je dlžné nájomné, prípade zmluvná pokuta za nevypratanie bytu po skončení nájmu je možné uplatniť voči nájomcovi aj následne po vyprataní bytu. Ide o nároky, ktoré sa premlčujú v 4-ročnej premlčacej dobe.
Autor pôsobí ako advokát v advokátskej kancelárii Proiuris advokáti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
