Hypotekárne úvery zaznamenali v posledných rokoch na Slovensku výrazný rozmach. Medzi ľuďmi sa stali veľmi obľúbeným a rozšíreným nástrojom financovania nehnuteľností. Motivačným faktorom je najmä štátna podpora, ktorá významným spôsobom znižuje úrokovú sadzbu.

Menej známejším produktom sú hypotekárne úvery pre právnické osoby. Mnohé firmy však o ich existencii ani nevedia. Neveľký záujem o ich poskytovanie neprejavujú ani banky s hypotekárnou licenciou. Najmä dlhá lehota splatnosti takýchto úverov však z nich môže v budúcnosti spraviť žiadané produkty.

Nevýhodou motivácia...

Hlavnou nevýhodou oproti hypoúverom pre obyvateľov je pritom absencia štátnej bonifikácie úročenia. Vzhľadom na stále klesajúcu podporu štátu hypoúverov pre fyzické osoby však tento hendikep stráca význam.

Z deviatich hypotekárnych bánk sa poskytovaním hypoték firmám zaoberajú dve tretiny. Spomedzi najväčších hráčov sa angažuje iba Všeobecná úverová banka, ktorá ich má v ponuke od udelenia hypotekárnej licencie.

Z menších hráčov na trhu oslovil tento biznis najmä nováčikov, tí sa však zatiaľ iba rozhliadajú. Trojlístok Tatra banka, Slovenská sporiteľňa a HVB Bank Slovakia tento produkt vo svojom úverovom portfóliu nemá.

Objemy hypoúverov poskytnutých podnikom však vôbec nie sú také zaujímavé ako v prípade hypoték pre fyzické osoby. Dôvodov, prečo možno hovoriť o rádovo desiatkach miliónov korún, je niekoľko.

... zabezpečenie

Väčší rozmach hypotekárnych obchodov s právnickými osobami brzdí zabezpečenie úveru. Keďže podniky mávajú objemovo väčšie požiadavky na prefinancovanie, býva problém nájsť vhodnú nehnuteľnosť na založenie.

Mnohými nehnuteľnosťami pritom už podniky ručia pri inom type úveru. Pri hypotekárnom však musí byť banka v katastri zapísaná na prvom mieste.

Zo zákona môže dosiahnuť úver maximálne 70 percent založenej nehnuteľnosti. Pri fyzických osobách býva pravidlom, že klient dostane celý zákonom povolený objem, v prípade podnikov je to odlišné.

Banka si nehnuteľnosť ocení sama. Koeficient akceptovateľnosti hodnoty nehnuteľnosti závisí od typu, charakteru aj polohy nehnuteľnosti. Na administratívne alebo prevádzkové nehnuteľnosti v meste, ktoré majú viacúčelové využitie, je koeficient akceptovateľnosti vyšší ako na jednoúčelové nehnuteľnosti na vidieku.

Banka totiž musí počítať aj s možnosťou, že klient hypoúver splácať nebude a ona si bude musieť uplatniť záložné právo. Prekážkou na ceste k hypoúveru býva pre podniky preukázanie návratnosti úveru a schopnosti splácať ho. Hospodárske výsledky žiadateľov často nepostačujú na prísne kritériá bánk, ktoré sa do rizikových obchodov nehrnú.

... splácanie

Atraktivitu firemným hypotekárnym úverom uberá aj spôsob ich splácania. Zo zákona sa totiž musia splácať anuitne, rovnakou splátkou počas celej životnosti úveru.

Pre firmy však práve takýto spôsob vôbec nemusí byť výhodný, keďže pri ňom banka nemôže zohľadniť očakávané toky likvidity a budúce investície. Tento produkt preto nemožno úplne ušiť na mieru klienta.

Túto nevýhodu môže kompenzovať dlhé obdobie splatnosti, ktoré môže dosiahnuť aj tridsať rokov. Banky spravidla vo svojich podmienkach taký dlhý čas splácania úveru neuvádzajú, prispôsobenie sa klientovi však nevylučujú.

Takýto dlhodobý úver oficiálne ponúka Ľudová banka, dosiaľ však žiadnemu klientovi podobné podmienky neposkytla. Vo väčšine bánk sa maximálna lehota splatnosti hypoúveru pohybuje do pätnásť rokov.

Investičné úvery, ktoré hypotékam priamo konkurujú a v praxi ich nahrádzajú, sa takouto lehotou splatnosti popýšiť nemôžu. Na poskytovanie hypotekárnych úverov musia mať banky licenciu.

Ak takéto úvery poskytujú, môžu a zo zákona majú aj povinnosť vydávať hypotekárne záložné listy. Tie majú kryť hypoúvery, ktorých lehota splatnosti je dlhá.

Ušité pre malých

Právnické osoby môžu prostriedky z hypoúverov použiť rovnako ako fyzické osoby. Prostredníctvom nich môžu nadobudnúť tuzemskú nehnuteľnosť alebo jej časť.

Prípadne financovať výstavbu a zmenu dokončených stavieb a ich údržbu. Ďalšou z možností je splatenie iného úveru použitého na investíciu do nehnuteľností z hypoúveru.

Takéto možnosti majú firmy aj pri investičných úveroch. Prístup k investičnému úveru v banke však nie je pre každý podnik rovnaký.

Veľké firmy, ktoré v banke využívajú aj iné služby a sú jej dobrými klientmi, môžu získať investičný úver ľahšie a hlavne lacnejšie. Na financovanie aj nehnuteľností pritom môžu využiť iné formy zabezpečenia, založenie nehnuteľnosti nie je podmienkou.

„O financovanie nehnuteľností investičným úverom majú záujem predovšetkým developerské spoločnosti,“ tvrdí hovorkyňa HVB Bank Andrea Kollárová. Sú to projektanti stavebných zámerov, ktorí zabezpečujú výstavbu a garantujú obchodný úspech novostavanej nehnuteľnosti.

„Istou prekážkou rozmachu investičných úverov je koncentrácia financovania výstavby nehnuteľností do bratislavského regiónu, v ostatných regiónoch Slovenska je dopyt len vo väčších mestách,“ poznamenáva. HVB Bank je jednou z bánk, ktorá síce hypoúvery obyvateľstvu poskytuje, ponuku podnikom však rieši len investičnými úvermi.

Menšie podniky môžu mať s prístupom k investičnému úveru problémy. Riešením môže pre ne byť práve hypotekárny úver. Navyše môžu čerpať výhodu ich dlhej splatnosti.

Hypotekárne úvery sa zvyčajne využívajú napríklad pri výstavbe veľkých polyfunkčných areálov. Klienti ich požadujú aj na dostavbu a rekonštrukciu penziónov v atraktívnych lokalitách Slovenska alebo na rekonštrukciu podnikateľských objektov. Podnikatelia využívajú hypoúvery aj na odkúpenie nebytových priestorov v obytnom dome, napríklad keď v nich prevádzkujú reštauráciu.