Môj známy je zamestnaný, popri zamestnaní podniká (živnosť) a v lete 2005 si s manželkou (do BSM) kúpili na hypotekárny úver byt, ktorý bol do katastra zapísaný v januári 2006, ktorý vo februári 2006 prenajali. Majú zámer byt dlhodobo prenajímať (viac ako 10rokov). Musia viesť osobitné jednoduché účtovníctvo pre podnikanie a osobitne pre byt? Môžu viesť pre byt inú evidenciu ako JÚ a pritom si uplatňovať skutočné výdavky? V roku 2005 mali výdavky s dozariaďovaním bytu, ale ešte žiadne príjmy. Môžu vykázať stratu (ktorú vykryjú v daňovom priznaní príjmy z podnikania)? Stačí, keď budú viesť jedno JÚ (či inú evidenciu) a potom si príjmy a výdavky rozdeliť do daňového priznania podľa dohody (50/50)? Alebo si každý z nich vedie vlastnú evidenciu? Môžu dať „do nákladov" aj úrok z hypoúveru, splátku istiny alebo uplatňovať daňové odpisy?
Podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov sa príjem z prenájmu nehnuteľností zahŕňa pod § 6. Pri uplatňovaní skutočných výdavkov majú možnosť sa rozhodnúť, či budú viesť počas zdaňovacieho obdobia evidenciu podľa § 11 alebo účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva (§ 13), aj keď im táto povinnosť nevyplýva podľa zákona o účtovníctve.
Ak sa rozhodnú viesť účtovníctvo, je potrebné oddeliť príjmy a výdavky súvisiace s podnikaním a príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom. Ak sa rozhodnú uplatňovať výdavky % z príjmov, stačí viesť evidenciu o príjmoch v časovom slede, o zásobách a o pohľadávkach (§ 10). Od roku 2006 sa zvýšili prercentuálne výdavky z 25% na 40%.
Ak sa daňovník rozhodne uplatňovať si preukázateľné výdavky, musí sa rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí alebo nezaradí do obchodného majetku. Ak sa nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, je možné okrem bežných výdavkov uplatniť si aj daňové odpisy nehnuteľnosti.
Do bežných výdavkov sa určite nezahŕňa splátka istiny z úveru, pričom úroky je možné zaradiť do výdavkov. Tu je potrebné podotknúť, že v prípade následného predaja takejto nehnuteľnosti, je potrebné príjem z predaja zdaniť. Oslobodený by bol príjem až po 5 rokoch od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Výdavky súvisiace s dozariaďovaním bytu nie je možné si v roku 2005 uplatniť vo výdavkoch. Tieto výdavky následne pri predaji bytu možno uplatniť ako výdavky súvisiace s obstaraním a odrátať ich od kúpnej ceny.
Ak sa nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku, daňové odpisy nie je možné si uplatniť vo výdavkoch.
Keďže je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, každý z manželov si uplatňuje svoj podiel príjmov a výdavkov. Je potrebné ešte pripomenúť, že podľa § 9 ods. 1 písm. h) sa príjem znižuje v zdaňovacom období o päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky nezahrnuté do základu dane, priraďované k sume oslobodených príjmov sa určia v rovnakom pomere, v akom je suma oslobodených príjmov k celkovým príjmom zahrnutým do základu dane.
Autor je daňový poradca, člen Slovenskej komory daňových poradcov, pôsobí v spoločnosti D.P.F., s.r.o., Bratislava.
