Na dlh býva čoraz viac Slovákov. Získať peniaze na kúpu bytu, domu alebo len jeho rekonštrukciu, je oproti predchádzajúcim rokom ľahšie. Vybavenie pôžičky trvá kratšie, menej dokladov od klientov požadujú banky. Úrokové sadzby sú stále nízke, hoci od konca vlaňajška mierne poskočili.

Jediné, čo sa skomplikovalo, je ponuka. Kým pred rokom, či dvomi, banky ponúkali na bývanie výlučne hypotekárne úvery, teraz je ich ponuka bohatšia.

V niektorých peňažných inštitúciách nestačí na spočítanie jednotlivých typov pôžičiek na bývanie ani jedna ruka. Napriek tomu sa v nich možno ľahko zorientovať. I keď nesú rozdielne názvy, ich podstata je rovnaká.

Vždy ide o úver, za ktorý sa klient zaručí nehnuteľnosťou. Ak by ho nesplácal, banka by nehnuteľnosť predala a z výťažku dlžobu uhradila.

Úvery na bývanie možno rozdeliť do troch skupín:

Klasické hypotekárne úvery.

Hypotekárne úvery začali prvé banky poskytovať koncom deväťdesiatych rokov a do vlaňajška boli vo väčšine bankových domov jediné slúžiace na financovanie bývania. Na to, aby ich banky mohli ponúkať, potrebujú špeciálnu licenciu.

Keďže štát v minulosti hypotekárne úvery podporoval bonifikáciou úrokových sadzieb, tzn. časť úrokov platil za klienta, stanovil pre hypotéky v zákone o bankách špeciálne podmienky. Také, aby smerovali iba na účel, ktorý chcel podporovať – na bývanie.

Zákon preto vymenúva účely, na ktoré možno hypotekárny úver použiť. I keď je v súčasnosti štátna bonifikácia nulová, podmienky pre klasické hypotekárne úvery sa nezmenili.

Možno ich využiť len na:

  • nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti
  • výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb
  • údržbu tuzemských nehnuteľností
  • splatenie úveru použitého na tieto účely, ktorý nebol hypotekárnym úverom.

Obmedzená je aj splatnosť, či spôsob splácania. Klasické hypotekárne úvery môžu mať dĺžku od štyroch do tridsiatich rokov.

Banky, ktoré klasické hypotekárne úvery ponúkajú, viaže dôležitá povinnosť. Musia vydávať špeciálne cenné papiere – hypotekárne záložné listy (obdoba dlhopisov).

Z peňazí, ktoré získajú ich predajom, by mali hypotekárne úvery poskytovať. To môže vyhovovať niektorým menším bankám, no viacerým, ktoré majú dostatok peňazí z vkladov klientov nie.

Kým existovala štátna bonifikácia, poskytovanie klasických hypotekárnych úverov podľa zákona malo zmysel. Len pri nich mohli klienti získať podporu štátu.

Iné úvery na bývanie.

No odkedy sa bonifikácia hypoték zrušila – presnejšie je nulová – viaceré banky vytvorili nové produkty, pri ktorých sa môžu oslobodiť od zväzujúcich pravidiel daných zákonom. Nielenže sa vyhnú povinnosti vydávať hypotekárne záložné listy.

Predovšetkým môžu úverovať aj tie účely, ktoré zákon o bankách nedovoľuje. Napríklad aj zariadenie domu, záhradu, či bazén.

Takzvané „iné úvery na bývanie“ nezvyknú niesť presný názov hypotekárny úver. Práve preto, aby sa nedostali do dosahu zákonných obmedzení.

No veľmi často majú predponu „hypo“, na ktorú majú nárok. Tá totiž odráža pointu tohto produktu – je to úver založený nehnuteľnosťou.

Na rozdiel od klasickej hypotéky môžu byť nové typy voľnejšie nielen v účelovosti, dobe splatnosti, ale v niektorých bankách aj pri výpočte splátok.

Iný úver na bývanie s tvárou hypotéky zaviedla ako prvá koncom roka 2004 Slovenská sporiteľňa. Síce si v ponuke ponechala aj klasické hypotekárne úvery, no takmer ich neposkytuje.

Nový Úver Plus má jemnejšie podmienky aj nižšiu cenu. Podobný úver figuruje aj v ponuke niektorých iných bánk, no klasické hypotéky sú u nich zatiaľ dominantné.

Americké hypotéky.

Ešte vyšší stupeň oslobodenia od účelovosti ponúka americká hypotéka. Ide o bezúčelový úver, banka sa klienta vôbec nepýta na to, ako peniaze použije. (Viac sa dočítate v čláku 74165>Americká hypotéka: Kedy áno, kedy nie)

Názov „hypotéka“ je na mieste, pretože to je stále úver založený nehnuteľnosťou. Prívlastok americká má preto, že v Spojených štátoch sa slovo hypotéka viaže práve na takýto úver.

Zdroje z neho môžu smerovať na hocičo, napríklad začiatok podnikania, či na kúpu vecí spotrebnej povahy - napríklad na auto, či dovolenku. Samozrejme ich klient môže použiť aj na bývanie.

Nemusí sa zdržiavať predkladaním bločkov, či faktúr banke. Je to vhodné napríklad pre tých, ktorí vedia, že by mali s dokladovaním účelu problémy. To sa stáva napríklad pri výstavbe domu.

Nie je vylúčené, že banky sa rozhodnú pri inovácii úverov na bývanie pohnúť práve smerom k americkej hypotéke. Napríklad Slovenská sporiteľňa od marca Úver plus prakticky premenila na americkú hypotéku.

Ak si v tejto banke klient vezme úver do výšky 70 percent hodnoty nehnuteľnosti, dokladovať účel nemusí. Doloží ho len vtedy, ak je úver väčší.


Pojmy a parametre, ktoré treba pri úveroch na bývanie poznať


Človek, ktorý si chce vybaviť úver na bývanie, musí mať nehnuteľnosť, ktorou bude za úver ručiť. Výnimkou je len menej využívané 55290 target=blank>postupné financovanie výstavby domu, pri ktorom klient ručí pozemkom a stavanou nehnuteľnosťou. Pri tradičnom spôsobe, keď nehnuteľnosť existuje, sa možnosti získať úver odvíjajú od toho, akú má klient nehnuteľnosť a akú má bonitu.

Bonita.

Prvé pravidlo - klient dostane len taký úver, ktorý dokáže splácať. Banka si jeho schopnosť splatiť ohodnotí podľa vlastného modelu - 63683 target=blank>určí bonitu. Čím lepšie hodnotenie klient získa, tým lepšie úrokové podmienky dostane. Klient s lepším hodnotením predstavuje pre banku menšie riziko, že v budúcnosti prestane svoje podlžnosti splácať a banke vzniknú náklady na vymáhanie dlhu. Preto mu môžu ponúknuť lacnejší úver. Tomu, kto nedokáže splniť ani minimálne požiadavky na bonitu, banky pôžičku nedajú.

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že úver založený nehnuteľnosťou by mala banka poskytnúť hocikomu, bez ohľadu na jeho príjem. Pretože záruka – nehnuteľnosť, je dostatočným krytím, ktoré možno speňažiť. Takýto prístup bánk síce nie je vylúčený, no len v obmedzenej miere. Štandardné úvery, ktorých výška závisí od príjmu, budú vždy tvoriť väčšinu. Inak by hrozilo, že sa z bánk - úverových domov - stanú realitné firmy.

Nehnuteľnosť.

Druhým dôležitým bodom pri nastavení podmienok hypotéky je nehnuteľnosť. Výška úveru sa okrem bonity odvíja aj od hodnoty založeného domu, či bytu. Tradíciou bývali úvery maximálne do výšky 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Banky už síce ponúkajú aj vyššie pôžičky, najviac však do hodnoty založeného domu. No v tomto prípade treba počítať s tým, že bude drahší. Pre banku je rizikovejší, a tak to odrazí vo vyššej úrokovej sadzbe.

Na určenie hodnoty nehnuteľnosti väčšina bánk využíva znalecké posudky, ktoré vypracuje externý znalec. Pri žiadosti o úver bývajú jedným z požadovaných dokladov. Niektoré banky 47906 target=blank>od znaleckých posudkov upúšťajú, najmä v lokalitách, kde je odhad ceny bytu, či domu jednoduchý. Niektoré si robia odhad vo vlastnej réžii, urobia ho pracovníci banky. Určitou formou dodatočného zabezpečenia bývala v minulosti aj 32778 target=blank>notárska zápisnica, no túto požiadavku už všetky banky zrušili. 

Splatnosť a spôsob splácania.

Tretím parametrom, ktorý významne ovplyvňuje mesačnú splátku úveru je jeho dĺžka. Čím je splatnosť dlhšia, tým menšiu mesačnú splátku klient zaplatí. A tak si môže úver skôr dovoliť. Avšak na druhej strane - dlhší úver je v porovnaní s kratším drahší.

Tradičná forma splácania úveru, sú mesačné splátky, ktoré sú rovnaké počas celej doby splatnosti. Menia sa len pri úprave úrokovej sadzby. A teda anuitný spôsob.

Menej častý typ, ktorý je v bankách skôr novinkou, je 63683 target=blank>progresívne splácanie. Pri ňom môže klient na začiatku hradiť nižšiu sumu a neskôr, keď bude mať vyšší príjem, bude splácať viac. Táto alternatíva môže upútať napríklad absolventov, ktorí ešte nemajú dostatočný príjem na to, aby vládali splácať anuitné splátky a kariérny rast je u nich pravdepodobný.

Cena.

Jedným z najdôležitejších faktorov, ktoré by si mal klient pri výbere úverovej inštitúcie všímať, je cena. Tú tvoria dve zložky – úroková sadzba a poplatky.

Porovnať úrokové sadzby v jednotlivých bankách má zmysel len vtedy, ak klient posudzuje cenové ponuky, ktoré mu banky vypočítali podľa jeho osobných parametrov. Porovnávať propagované sadzby nie je vhodné, pretože banky hovoria zväčša len o najnižšej cene, ktorú dostane klient s najlepšou bonitou.

Skutočná cena pre klienta môže byť úplne iná. Okrem toho treba brať ohľad aj na poplatky - najmä jednorazový spracovateľský poplatok (buď hradený hneď na začiatku splácania alebo pripočítaný k úveru) a pravidelné mesačné poplatky za vedenie úverového účtu.

Vlastné porovnanie cien jednotlivých bánk možno urobiť dvomi spôsobmi. Tí, ktorí sa lepšie zorientujú, keď vidia cenu v percentách - tak úrokovú sadzbu - môže na výpočet skutočnej ceny úveru použiť 21908 target=blank>úverovú kalkulačku.

Tí, ktorým viac povie výška mesačnej splátky, by mali dať pozor na to, aby porovnávali porovnateľné. V prvom rade by mali k mesačnej splátke pripočítať poplatok za vedenie úverového účtu. Zohľadniť treba aj vstupný poplatok. Ten môže úver buď navýšiť, alebo znížiť balík, ktorý dostane klient k dispozícii na čerpanie. Vzhľadom na zložitejšie posúdenie vplyvu jednorazového vstupného poplatku je vhodnejšia (a jednoduchšia) prvá metóda.

Údajom, ktorý by mal odrážať skutočnú cenu úveru, nielen úroky, ale aj poplatky, by mala byť ročná percentuálna miera nákladov (RPMN). Pri úveroch na bývanie ju však banky nemusia uvádzať, viaže sa len k spotrebným úverom. Ani pri nich zatiaľ nie je dobrým vodítkom, lebo používa 54374 target=blank>nesprávny vzorec. Čoskoro by sa mal opraviť, posledné slovo budú mať poslanci.

Viac sa o cene úveru na bývanie dozvedia klienti tých bánk, ktoré sa rozhodnú pristúpiť k 64563 target=blank>dobrovoľnému kódexu dohodnutému na európskej úrovni. Podľa neho by mali klientovi dať predbežnú ponuku podľa jednotného formulára. Tam je aj RPMN vypočítaná podľa správneho vzorca. Zatiaľ sa ku kódexu prihlásila len Slovenská sporiteľňa.

Fixácia.

Keď klient žiada o úver na bývanie, dostane od banky ponuku nie s jednou úrokovou sadzbou, ale viacerými. Odlišujú sa podľa doby fixácie. Tá znamená, ako dlho bude táto sadzba platná, až kým ju banka neprehodnotí podľa aktuálnych podmienok na trhu.

Obvyklé fixácie úverov sú ročné a päťročné, no sú i desať alebo 15-ročné. Ak má niekto napríklad úver so splatnosťou 20 rokov a fixáciu úrokovej sadzby päťročnú, banka s ňou môže hýbať trikrát (po 5, 10 a 15 rokoch). Výšku sadzby a následne mesačnej splátky upraví podľa podmienok na trhu, aké budú v budúcnosti.

Ďalšou z možností je v niektorých bankách ešte aj variabilná úroková sadzba. Pri nej by mala banka odraziť významnejšie pohyby na trhu do sadzby klientovi hneď. No závisí od nej, kedy a akú zmenu uzná za vhodnú. Viac o 64661 target=blank>prehodnocovaní sadzieb starých hypoték.

Práve kvôli neprehľadnosti prehodnocovania sadzieb týchto úverov je ročná fixácia sadzby jasnejšia. Bezpečnejšia je aj pre banky, ktoré si takto vedia lepšie strážiť úrokové riziko. A tak sa môžu viacerí klienti stretnúť s tým, že ich banka osloví s ponukou zmeny variabilnej sadzby (v minulosti prevládali) pri starých hypotékach na ročný fix. Viac o 59363 target=blank>očakávanom vývoji úrokových sadzieb.

Predčasné splatenie.

Ak klient počas splácania príde na to, že podmienky nastavenia úveru mu nevyhovujú, môže sa s bankou dohodnúť na ich úprave, za čo zaplatí poplatok. V prípade, že chce úver alebo jeho časť predčasne splatiť, vo väčšine bánk musí počítať so 61163 target=blank>sankciami za predčasnú splátku.

Ak klient potrebuje robiť v úvere zmeny, najlepšie je to práve v čase, keď sa prehodnocuje jeho úroková sadzba, čiže keď uplynie doba jej fixácie. Vtedy by mali byť sankcie za predčasné splatenie minimálne alebo žiadne.

Viac o 61914 target=blank>trendoch v úveroch na bývanie a smerovaní v tomto roku a výsledkoch komerčných bánk pri 66019 target=blank>úverovaní bývania.