Chcete bývať vo vlastnom rodinnom dome? Postaviť si ho dnes teoreticky môžete aj bez jedinej koruny vo vrecku. Požičať sa dá na jeho výstavbu aj celá suma. Podľa finančných poradcov je to však nerozumné. Keďže pri výstavbe domu musíte počítať s investíciou v miliónoch korún, pri prípadnom splácaní plnej sumy budete potrebovať skutočne vysoký príjem.
Finanční poradcovia radia, že s výstavbou by ste mali začať len v prípade, ak vlastníte aspoň stavebný pozemok. Ešte lepšie je, ak máte ďalšiu časť peňazí v hotovosti. Za ňu je vhodné prefinancovať prvú časť výstavby – hrubú stavbu, až po fázu zapísania stavby do katastra nehnuteľností. Požičiavať by ste si mali len zvyšok peňazí – na dokončenie stavby, prípadne na základné zariadenie.
Podľa informácií z bánk to tak klienti pri výstavbe aj robia. Vo väčšine prípadov vlastnia pozemok a približne desať až dvadsať percent peňazí potrebných na výstavbu rodinného domu.
Úvery na vysoké sumy
Kúpiť si za pomoci hypotéky hotový či skolaudovaný byt alebo rodinný dom nie je vo väčšine prípadov problém. Zložitejšia situácia nastáva, pokiaľ chcete takýto úver použiť na nehnuteľnosť, ktorá je v čase, keď o pôžičke uvažujete, iba nakreslená na papieri. Ako sa v takom prípade postupuje?
„Na financovanie výstavby rodinného domu klienti využívajú najmä postupné financovanie, pri ktorom sa prostriedky z úveru čerpajú postupne. Podľa toho, ako sa zhodnocuje stavba,“ vysvetľuje hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Miriam Fuňová. Dodáva, že vďaka tomuto spôsobu financovania môžu klienti začať stavať aj bez vlastnej hotovosti.
V každom prípade však najprv budete potrebovať pozemok. Ak by ste s požiadavkou o úver, za ktorý chcete kúpiť pozemok, zašli do banky, väčšina z nich by vám ponúkla hypotéku. Je na trhu najlacnejšia. Dôležité však je, o aký pozemok ide. Pozemok je síce nehnuteľnosťou a jej kúpu možno financovať hypotekárnym úverom, pri tomto type úverov však platí obmedzenie, že musia byť použité na takú nehnuteľnosť, ktorá bude slúžiť na trvalé bývanie. S financovaním stavebného pozemku by teda banky nemali robiť problémy.
Nie v každej banke vám však povolia kupovaným pozemkom za úver aj ručiť. Ak trváte na hypotéke, do zálohy potom musíte dať inú nehnuteľnosť. Takisto budete musieť banke oznámiť, kedy sa na pozemku rozhodnete stavať. Hodnota stavebného pozemku sa totiž začatou výstavbou zníži. Niektoré banky tiež obmedzujú klientov tým, že ich nútia spolufinancovať aj výstavbu.
Na trhu nie je financovanie pozemku úverom až také rozšírené. Ľudia, ktorí parcelu kúpia na úver, to zvyčajne chápu ako investíciu do budúcnosti. Buď ju neskôr so ziskom predajú, alebo na nej začnú stavať, ale až neskôr.
Ak vlastníte pozemok
Oveľa štandardnejšia situácia je, že stavebník už pozemok vlastní. Vtedy ho môže použiť ako zabezpečenie úveru v prvej fáze výstavby, teda do dokončenia hrubej stavby. Vznikne na ňom záložné právo v prospech banky. Prípadne hrubú stavbu zaplatí z vlastných úspor, banke založí rozostavanú nehnuteľnosť a požičia si peniaze iba na jej dokončenie.
Vo všeobecnosti platí, že ak chcete čerpať úver na dom, ktorý ešte nestojí, ide o takzvané postupné financovanie výstavby. Peňažný ústav v tomto prípade uvoľňuje peniaze na výstavbu postupne, v takzvaných tranžiach, ktorých výška predstavuje od sedemdesiat do sto percent hodnoty nehnuteľnosti, ktorou je úver zabezpečený.
„V prípade postupného financovania klient predkladá stavebné povolenie, projektovú dokumentáciu, list vlastníctva k pozemku a znalecký posudok na pozemok,“ vraví M. Fuňová. „Budúcu hodnotu stavby si určí banka bez požiadavky znaleckého posudku od klienta. Výška prvej tranže závisí od aktuálnej hodnoty zabezpečenej nehnuteľnosti,“ dopĺňa.
Po dokončení hrubej stavby nasleduje jej zápis do katastra nehnuteľností. Presné podmienky a potrebné doklady, ktoré musíte predložiť k zápisu, určuje katastrálny zákon. K tejto stavbe sa opäť zriadi záložné právo v prospech banky. A tak ako na začiatku získate peniaze do výšky sedemdesiat až sto percent hodnoty rozostavaného domu.
Po dokončení hrubej stavby
Po zapísaní rozostavanej nehnuteľnosti do katastra sa stavebník stáva majiteľom nehnuteľnosti, ktorá má väčšiu hodnotu ako samotný pozemok, ktorý pred podpisom úverovej zmluvy oceňoval znalec. Urobí sa teda aktualizácia znaleckého posudku na rozostavaný dom s pozemkom a vypracujú sa nové záložné zmluvy. Znalec v tomto momente kontroluje, či vykonané stavebné práce zodpovedajú prostriedkom poukázaným bankou.
Ak nenastanú žiadne nezrovnalosti, môže dôjsť k ďalšiemu čerpaniu úveru podľa plánovaného rozpočtu stavebnej firmy. „Ďalšie tranže uvoľní peňažný ústav postupne podľa toho, ako sa stavba zhodnocuje. Vo väčšine prípadov banka vypláca peniaze priamo na účet klienta,“ dodáva M. Fuňová. Opäť sa postaví časť domu a znova príde znalec a zvýši hodnotu nehnuteľnosti.
Tak sa to opakuje až do kolaudácie. Po nej sa prechádza na anuitné splácanie hypotéky, dovtedy sa platia len úroky z prečerpaných peňazí. Posudok znalca však nie je potrebný pred každou vyplatenou tranžou. Niektorým bankám postačujú fotografie, z ktorých je zjavný postup výstavby.
Zároveň je potrebné preukázať preinvestovanie poskytnutých peňazí – faktúrami za stavebný materiál, prípadne faktúrou od dodávateľa stavby. Na trhu však existujú aj produkty, pri ktorých takéto dokladovanie nie je potrebné.
Úroková sadzba sa odvíja od typu produktu – či ide o účelový alebo bezúčelový úver. Ak ide o výstavbu rodinného domu, pôjde o účelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorý má spravidla priaznivejšie úrokové sadzby než iné produkty.
Pokiaľ spĺňate potrebné podmienky, môžete získať aj štátnu podporu a zníženie úrokov hypotekárneho úveru určenú mladým ľuďom (najmä podmienka veku do 35 rokov a príjmu – do apríla najviac 23 670 korún).
- Kam po peniaze?
1. Štátny fond rozvoja bývania
Ide o najlacnejší úver na výstavbu rodinného domu na trhu – za úrok 3,5 percenta ročne. Poskytuje sa iba do výšky jedného milióna korún, čo na samotnú výstavbu nie vždy stačí. Takisto sú žiadatelia obmedzovaní príjmom – ten nesmie byť príliš nízky, aby ste úver dokázali splácať, ale ani priveľmi vysoký. Pôžička od štátu je určená ľuďom s nižšími príjmami. Rovnako sú obmedzené aj prostriedky fondu. Ak žiadosť o pôžičku podáte neskôr počas roka a prostriedky fondu budú už vyčerpané, úver nedostanete, hoci podmienky na získanie splníte. Poplatky za úver si fond neúčtuje.
2. Zvýhodnená hypotéka pre mladých
Je určená pre mladých do 35 rokov, je lacnejšia ako bežné hypotéky, štát prispieva k úrokom 1,5 percenta ročne a banka jedno percento ročne (iba niekde 1,5 percenta), ale iba počas prvých päť rokov čerpania úveru. Zvýhodnený úrok sa na trhu pohybuje zhruba od 3,2 percenta ročne.
3. Klasická hypotéka
Je to všeobecne najlacnejší bankový úver na bývanie pre všetkých. Úroky sa pohybujú okolo šiestich percent ročne, poplatky (za poskytnutie úveru jedno percento zo sumy úveru a každý mesiac za vedenie úverového účtu aj sto korún). Hypotékou sa dá financovať pozemok, hrubá stavba i dokončenie výstavby, podmienkou je ručenie nehnuteľnosťou.
4. Hypotéka kombinovaná so spotrebným úverom
Je drahšia ako klasická hypotéka, časť úveru možno využiť aj iným spôsobom ako na bývanie, prípadne na prefinancovanie výstavby, ktorej časť sa realizovala svojpomocne alebo na stavebný materiál nie sú k dispozícii náležité doklady.
5. Spotrebný úver
Ide buď o takzvanú americkú hypotéku, kde sa ručí nehnuteľnosťou a peniaze možno minúť na čokoľvek, cena býva vyššia ako pri klasickej hypotéke. Iným typom je účelový úver, ktorý treba minúť na bývanie, ale časť sumy možno využiť ľubovoľne – napríklad na zariadenie.
6. Úver zo stavebnej sporiteľne
Lacnejší je úver zo stavebnej sporiteľne zhruba po dvoch rokoch sporenia – úrok od 2,9 percenta ročne, rovnaký počas celej doby splácania úveru (iba pri niektorých typoch sporenia). Rýchla pôžička bez úspor, prípadne po krátkom čase sporenia, je podstatne drahšia.
FOTO – PROFIMEDIA.CZ
