Vychádzame z toho, že byt nemá Jozef v obchodnom majetku. V takomto prípade si môže ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napríklad ani poistenie bytu a daň z nehnuteľnosti.

Ak vlastník byt pred tým ako ho začne prenajímať opraví alebo ho technicky z hodnotí, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, náklady na opravu sú podľa zákona o dani z príjmov len výdavkami na jeho osobnú potrebu (§ 21 ods. 1 písm. i)).

Tieto výdavky by si mohol uplatniť až vtedy, keby byt predal. Príjem z predaja by si mohol znížiť o výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti  (§ 8 ods. 5 písm. d) zákona o dani z príjmov).

Výdavkami na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená do obchodného majetku sú najmä výdavky na energie, to znamená elektrická energia, teplo, voda a plyn. Započítať si môžete aj výdavky na ostatné bytové služby. Legálnym výdavkom je aj odmena pre právnika, ktorý vám pripravil zmluvu o prenájme, poplatok realitnej kancelárii za sprostredkovanie prenájmu či odmena účtovníkovi za vedenie účtovníctva alebo vypracovanie daňového priznania.

Chladnička ako výdavok?

Pred prenájmom ste byt vybavili chladničkou a televízorom. Môžete si tieto výdavky započítať? Ak chladničku a televízor prenajímate spolu s bytom, mali by ste to uviesť s podrobným popisom do zmluvy o prenájme. Spotrebiče musíte mať zakalkulované v cene nájmu. Nehnuteľnosť sa pritom automaticky nestáva obchodným majetkom. V takomto prípade ide o daňový výdavok.

Platí teda, že v prípade ak preukážete, že hnuteľnú vec (napríklad chladničku, televízor...) prenajímate ako príslušenstvo bytu, je možné považovať za daňový výdavok aj výdavky na obstaranie hnuteľnej veci. A to buď jednorazovo alebo formou odpisov, ak hnuteľná vec spĺňa podmienky hmotného majetku.

Ak by však výdavok presiahol sumu 1 700 eur, je potrebné vec zaradiť do príslušnej odpisovej skupiny. Pozor na takýto prípad, odpisovaný hnuteľný majetok sa stáva obchodným majetkom. V prípade predaja bude takýto príjem oslobodený až po piatich rokoch od vyradenia z majetku.

Čo patrí k výdavkom za ostatné služby?

Ide najmä o:

  • odvádzanie odpadových vôd z domácností,
  • osvetlenie spoločných priestorov v dome,
  • upratovanie spoločných priestorov v dome,
  • používanie výťahov a domovej práčovne,
  • odpratávanie snehu,
  • kontrolu a čistenie komínov,
  • deratizáciu spoločných priestorov domu,
  • odvoz smetí, odpadov, popola a splaškov, čistenie žúmp,
  • vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
  • internet,
  • koncesionárske poplatky.

Čo do výdavkov nepatrí?

  • stavebné úpravy bytu, ktoré mali charakter technického zhodnotenia,
  • náklady na opravy bytu,
  • daň z nehnuteľnosti,
  • poistenie bytu,
  • poplatok do fondu prevádzky, údržby a opráv,
  • úrok z hypotéky na byt,
  • odpisy.

Treba viesť účtovníctvo?

Časy, kedy stačilo do daňového priznania zapísať paušálne výdavky 40 percent, sú už dávno preč.

Pri príjmoch z prenájmu si môže daňovník uplatniť len preukázateľné výdavky. Netreba však dávať peniaze na účtovníčku, ktorá vám bude viesť príjmy z prenájmu v jednoduchom účtovníctve. Stačí, keď si budete viesť jednoduchú daňovú evidenciu. To znamená, že výdavky a príjmy si budete zapisovať do exelovskej tabuľky podľa dátumu a poradového čísla.  

Príklad

Karol získal v v tomto roku za prenájom nehnuteľnosti 4 200 eur. Za energie zaplatil za celý rok 1 800 eur. Ako si uplatní výdavky za energie? Iný príjem nemal.

Do konca marca 2016 musí podať daňové priznanie typu B. Príjmy z prenájmu zapíše do VI. oddielu. K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur. Do priznania preto zapíše príjmy z prenájmu 3 700 eur. Keďže zárobok z prenájmu znížil o oslobodenú sumu 500 eur (v pomere 3 700:4 200), musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie. Do výdavkov si teda uplatní len 1 585,71 eura (3 700:4 200 x 1 800 eur).

V ďalšej časti seriálu Ako neprerobiť na prenájme si prečítate o tom, ako sa prenajíma byt zaradený v obchodnom majetku.