Aj dobrovoľná dražba býva pre dlžníkov dostatočnou výstrahou

Popri vytvorení online registra záložných práv mal byť najdôležitejšou časťou reformy slovenského záložného práva nový zákon o dobrovoľných dražbách (č. 527/2002 Z.z.). V platnosti je od začiatku tohto roka, firmy, ktoré sa dražbami živia, si ho pochvaľujú.

Podľa údajov z notárskeho Centrálneho informačného systému však bolo za prvý polrok na Slovensku len niečo vyše stovky dražieb založeného majetku, z toho iba v Bratislavskom kraji 94 a v Košickom šestnásť.

Veritelia, ktorými sú väčšinou banky, zatiaľ potvrdzujú svoju konzervatívnosť. „Banky sa začínajú o dobrovoľné dražby zaujímať, no viete, väčšina z nich vyčkáva, ako sa iní rozbehnú,“ komentuje napríklad konateľka spoločnosti Aukčná a dražobná, s.r.o., Bratislava Zuzana Gajdošíková.

Okrem toho, efekt, ktorým malo byť vyhnutie sa zdržaniu na súde pri uplatnení záložného práva, zatiaľ nie je viditeľný, a to aj vplyvom veľkého množstva spísaných exekučných titulov. Veriteľ, ktorý ich má v ruke, sa už tiež nemusí obracať na súd.

Dobrovoľnosť novej úpravy spočíva hlavne v tom, že záložný veriteľ si s dlžníkom môžu tento spôsob výkonu záložného práva dohodnúť už pri uzatváraní záložnej zmluvy, ale aj po vzniku záložného vzťahu.

No platí, že ak by aj záložný dlžník s predajom predmetu zálohu na dražbe nesúhlasil, záložný veriteľ je aj bez jeho súhlasu oprávnený na dražbe predmet predať. Vystupuje na nej totiž v jeho mene.

Bez súdu

Hnuteľné veci sa do minulého roka dražili podľa vyše päťdesiat rokov starého zákona o dražbách mimo exekúcie. Pre nehnuteľnosti špecializovaná norma neexistovala vôbec.

Milan Kaniš, majiteľ galantskej realitnej agentúry KM – REA, ktorá má už vyše desaťročné skúsenosti s realizáciou verejných dražieb, si nový zákon pochvaľuje. Pozdáva sa mu sprísnenie podmienok na výkon činnosti dražobníka, predovšetkým nové podmienky praxe a povinného poistenia. „Nový zákon lepšie chráni tak dražobníka, ako aj navrhovateľa, ktorý si dražbu objednáva,“ vysvetľuje.

Nielen majetok dlžníkov
Dobrovoľná dražba nie je prístupná len veriteľom na uspokojenie ich pohľadávky z predmetu zálohu. Ktorýkoľvek vlastník predmetu sa môže rozhodnúť rýchlo a efektívne ho na dražbe speňažiť. Výlučne na tento druh dražieb, presnejšie povedané, na aukcie výtvarného umenia, umeleckých diel a starožitností sa špecializuje aukčná spoločnosť SOGA. „Uskutočnili sme už aj niekoľko aukcií archívnych vín,“ hovorí Nina Gažovičová, zástupkyňa riaditeľa spoločnosti SOGA. Dodáva však, že „pre tento druh aukcií ešte v rámci Slovenska nie je dostatočná klientela“. Podľa nej nehnuteľnosti nedražia, aj keď „najznámejšie zahraničné domy, ako sú Sotheby či Chriestie’s, dražia aj absolútne luxusné nehnuteľnosti“. SOGA draží štyrikrát do roka – podľa ročných období – a dva razy za rok - v lete a v zime – organizuje navyše aukcie starožitností. Už štyri roky draží výlučne v Bratislave, ale relatívne ustálenú klientelu má z celého Slovenska. „Konkurenta v brandži nemáme, slovenský trh je v tejto oblasti uzavretý,“ dodáva N. Gažovičová.

Najpodstatnejší rozdiel by však mal byť v tom, že podľa nového zákona by mali byť dražby lacnejšie a rýchlejšie v porovnaní so súdnym výkonom rozhodnutia alebo exekúciou. V oboch týchto prípadoch je totiž potrebné najprv poverenie alebo rozhodnutie súdu, dobrovoľná dražba to nevyžaduje.

„Pokiaľ nie sú komplikácie, dobrovoľná dražba môže prebehnúť do 40 dní,“ hovorí Z. Gajdošíková, ktorej firma patrí medzi tie, ktoré už majú oprávnenie na činnosť dražobníka.

Oznámené

Predať záloh na dražbe môže záložný veriteľ najskôr mesiac po oznámení o začatí výkonu záložného práva záložcovi. Ak bolo záložné právo registrované v registri záložných práv, lehota plynie odo dňa registrácie začatia jeho výkonu.

Navrhovateľom dražby môže byť vlastník veci alebo ten, kto je oprávnený v jeho mene konať, teda predovšetkým záložný veriteľ. Dražobníkom, ktorý dobrovoľnú dražbu organizuje, môže byť len osoba, ktorá získa koncesovanú živnosť a spĺňa ďalšie podmienky ustanovené zákonom. Medzi ne patrí aj uzavretie zmluvy na poistenie zodpovednosti za škodu na výške plnenia minimálne 25 miliónov korún.

Treťou dôležitou osobou a akýmsi „hercom“ na dražbe je licitátor. Je zamestnancom dražobníka v ktorého mene a na ktorého účet vykonáva svoju činnosť. Licitátor dražbu otvára, vyzýva účastníkov, aby urobili podanie, udeľuje príklep. A žrebuje pre prípad, že by niekoľko účastníkov dražby dalo rovnaké podanie.

Ako na to

„Najlepšie je stanoviť uvádzaciu cenu čo najnižšiu, aby sa dala vyhnať čo najvyššie,“ hovorí licitátor Kamil Kubovich. Ak sa stanoví hneď na úvod reálna cena, príde podľa neho na dražbu málo záujemcov. Nina Gažovičová z aukčnej spoločnosti SOGA má rovnakú skúsenosť: „Cena by mala byť o 20 až 30 percent nižšia, ako predpokladaná trhová hodnota draženej veci.“

Skutočné náklady jednej dražby odhaduje konateľ ďalšej dražobnej spoločnosti BK INVEST, s.r.o., Košice Tibor Michalko, na 20- až 30-tisíc korún. „V našej provízii, ako dražobníka, ktorá sa podľa dohody pohybuje od troch do 20 percent z výťažku dražby, sú tieto náklady už zahrnuté,“ dodáva.

Záložné právo môže vzniknúť:
a) registráciou v Notárskom centrálnom registri záložných práv

b) zápisom do katastra nehnuteľností (k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom)

c) zápisom do obchodného registra (k obchodnému podielu)

d) zápisom do registrov vedených Úradom priemyselného vlastníctva (k patentom, úžitkovým vzorom, dizajnom, topografiám polovodičových výrobkov a k ochranným známkam)

e) registráciou v osobitnej evidencii založených cenných papierov

f) odovzdaním zálohu záložnému veriteľovi

g) odovzdaním zálohu do úschovy tretej osobe

h) prevedením záložného listu alebo vydaním tovarového záložného listu (k tovaru, na ktorý znie)

i) zápisom do námorného registra (k lodi).

Provízia aukčnej spoločnosti SOGA je 16-percentná, celkové náklady vrátane DPH sú takto približne 18 percent. Ešte menej predpokladá šéfka spoločnosti Aukčná a dražobná Z. Gajdošíková: „Zvyčajne sa to pohybuje medzi piatimi až desiatimi percentami.“

Dražobník je povinný zverejniť oznámenie o konaní dražby v notárskom centrálnom registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby. Ak sa však bude dražiť nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, oznámenie sa uverejní aspoň 30 dní pred jej konaním.

To isté platí, ak najnižšie podanie prevyšuje pol milióna korún. V tejto lehote dražobník zasiela oznámenie aj ďalším zákonom vymedzeným osobám, ktorých práva môžu byť konaním dražby dotknuté. Ak sa napríklad bude dražiť podnik alebo jeho časť, dražba sa oznámi aj Protimonopolnému úradu SR.

Povinnosťou dražobníka je aj zaistiť ohodnotenie predmetu dražby cenou „obvyklou v danom mieste a čase“. A ak ide o nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť či kultúrnu pamiatku, je už potrebné ohodnotenie znaleckým posudkom.

„Na vypracovaní znaleckého posudku trváme vždy,“ hovorí Z. Gajdošíková. „Odvíja sa od neho aj vyvolávacia cena a znalec navyše hodnotí stav nehnuteľnosti,“ konštatuje.

Oznámenie o dražbe je dražobník povinný vyvesiť aj v budove, kde sa dražba koná, a dražbu nehnuteľnosti aj na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa nachádza. Oznámenie sa však môže objaviť aj v tlači či v rozhlase, podľa dohody medzi navrhovateľom a dražobníkom.

Diváci zadarmo

Na dražbe sa môže zúčastniť ktokoľvek, kto zaplatí vstupné. „Na dražby zatiaľ nechodí veľa ľudí, pretože im nerozumejú,“ myslí si licitátor dražobníka BK INVEST K. Kubovich. Z. Gajdošíková hovorí, že oni si zvyčajne prenajímajú sálu pre približne 30 až 40 ľudí.

Ideálne by podľa nej bolo dražbu uskutočniť v sobotu, no s jej organizáciou počas víkendu sú problémy. „Neviem, ako notársky register funguje, pretože nám nedávno traja notári z rôznych notárskych úradov odmietli účasť na dražbe – vraj pre problémy so vstupom do registra počas víkendu,“ hovorí Z. Gajdošíková. Podľa predstaviteľov Notárskej komory SR má register pracovať 24 hodín denne sedem dní v týždni.

Výšku vstupného pre verejnosť limituje zákon sumou sto korún. „Väčšinou robíme dražby voľné, takže verejnosť nemusí platiť nič,“ hovorí Z. Gajdošíková, ktorá verí, že to podporí záujem verejnosti o dražby. Na rozdiel od „pozorovateľov“ však musí byť prítomný aspoň jeden účastník dražby, ktorý prišiel s cieľom urobiť podanie a predmet dražby získať.

Dražobník môže od účastníka žiadať zaplatenie dražobnej zábezpeky. Najviac však vo výške 30 percent najnižšieho podania, v každom prípade nie viac ako 1,5 mil. Sk.

Vlastnícke právo prechádza napokon na vydražiteľa udelením príklepu a uhradením ceny v určenej lehote. Ak bola vydražená nehnuteľnosť, po zaplatení ceny predmetu dražby zašle dražobník jedno vyhotovenie odpisu notárskej zápisnice príslušnej správe katastra.

Súčinnosť nevyhnutná

Záložca má povinnosť strpieť výkon záložného práva. Hnuteľnú vec musí veriteľovi vydať, nehnuteľnú sprístupniť a vypratať. „S hnuteľnými vecami sú niekedy problémy,“ hovorí notárka Katarína Valová, ktorá sa zúčastnila na tvorbe zákona o dobrovoľných dražbách.

„Aj keď je dlžník povinný spolupracovať, nie vždy je ochotný vec vydať,“ konštatuje. Dodáva však, že hoci je možné dražiť aj práva či napríklad ochranné známky, najčastejšie sú predmetom dražby stále nehnuteľnosti.

Podľa licitátora K. Kubovicha môže vlastník robiť obštrukcie, napríklad nepreberať poštu. No podľa neho mu to nepomôže: „Zákon je na našej strane.“ Väčšina dlžníkov však podľa neho spolupracuje, keďže „si sú vedomí, že pochybili, keď neplnili včas a riadne“.

Galantská realitná agentúra KM – REA vydražila v rámci dobrovoľnej dražby od začiatku tohto roka jednu nehnuteľnosť. „Nehnuteľnosť bola predmetom záložného práva, no s povinnými osobami sme spolupracovali dobre, hovorí majiteľ agentúry M. Kaniš.

Podobne vidí správanie dlžníkov aj Z. Gajdošíková: „Dlžníci sa dražby boja a len čo sa k nej prikročí, splatia záväzok hneď,“ konštatuje.

Bezúspešne

Aj preto sa navrhnutá dražba nemusí vždy úspešne dokončiť. „Sami sme od začiatku roka nedokončili ani jednu,“ hovorí Z. Gajdošíková. „Vždy prišlo k uspokojeniu pohľadávky alebo k odstúpeniu navrhovateľa,“ vysvetľuje.

Dražiť možno:

• všetko, čo môže byť predmetom záložného práva - vec, právo alebo iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná

• súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt

• podnik alebo časť podniku.
  Dražiť nemožno :

• predmety, s ktorými nie je možné na základe zmluvy, rozhodnutia súdu alebo iného štátneho orgánu nakladať
• ak konanie dražby vylučuje osobitný predpis (napríklad zákon č. 278/1993 Z.z. o správe majetku štátu)
• majetok, ktorý môže byť len vo vlastníctve štátu
• cenné papiere
• veci, na ktoré bolo uplatnené zádržné právo, ako aj veci zaťažené predkupným právom. To však neplatí, ak je navrhovateľom záložný veriteľ, rovnako ako v prípade spoluvlastníckeho podielu.

V zákonom stanovených prípadoch je dražobník povinný od dražby upustiť skôr, ako sa začne. Dôvodom môže byť, pochopiteľne, ak o to písomne požiada navrhovateľ, ďalej napríklad ak bol na majetok vlastníka predmetu dražby vyhlásený konkurz alebo povolené vyrovnanie, takisto ak je zmluva o vykonaní dražby neplatná či ak dražobník nemá uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu.

Dražba však môže byť aj zmarená – ak vydražiteľ v lehote nezaplatí cenu predmetu, ktorý vydražil, ale aj neplatná – ak nebol dodržaný zákonný postup. „V prípade zmarenej dražby vydražiteľ, ktorý nezaplatil cenu vydraženej veci, znáša náklady tak zmarenej, ako aj opakovanej dražby,“ upozorňuje Z. Gajdošíková.

Bez tiarch

Ak na zálohu spočíva niekoľko záložných práv v prospech viacerých veriteľov, ten, ktorého záložné právo bolo registrované ako prvé, má pred ostatnými prednosť. Ak tento prednostný záložný veriteľ predáva záloh na dražbe, jeho nadobúdateľ ho už získava bez ďalších záložných práv na ňom viaznucich.

„Skutočnosť, že vec nadobudne bez ďalších tiarch, je určite pre nového potenciálneho majiteľa veci motivujúca,“ hovorí T. Michalko, konateľ spoločnosti BK INVEST, ktorá v notárskom registri dražieb figuruje ako dražobník v pätnástich prípadoch.

Ak by však záloh speňažil veriteľ, ktorý nebol prednostným záložným veriteľom, záložné právo nezaniká a nadobúdateľ vec nadobudne aj s ním.

Foto – Miro Nôta (2)