Nehnuteľností sa stali investičným tovarom. Výstavba bytov krízu nevyrieši, tvrdia experti

V posledných rokoch sa nehnuteľnosti stali jednou z najžiadanejších investícií v Európe aj na Slovensku. Nízke úrokové sadzby, rast hodnoty aktív a priaznivé trhové prostredie podnietili rekordný dopyt po realitách.

Zvýšený záujem prichádza nielen zo strany domácich investorov, ale aj zo zahraničia. Najmä mimoeurópski investori využili zlaté víza, ktoré im umožňovali získať pobyt v členských štátoch EÚ výmenou za kúpu nehnuteľnosti. Tento mechanizmus bol obzvlášť populárny v Portugalsku, Španielsku a Grécku.

Prudký rast cien bývania však vytlačil miestnych obyvateľov, najmä mladé rodiny a nízkopríjmové skupiny, do finančnej tiesne. Podľa údajov z roku 2021 až polovica nájomníkov v EÚ vynakladala na bývanie viac ako 40 percent svojho príjmu. V Bratislave si pritom nájom jednoizbového bytu mimo centra ukrojil vyše 55 percent priemernej mzdy.

Krátkodobé prenájmy cez platformy ako Airbnb medzitým zaznamenali prudký rozmach, čo neuniklo pozornosti politikov. Hoci prenajímateľom prinášajú vysoké zisky, znižujú dostupnosť dlhodobého bývania a tlačia nájomné nahor. Napríklad vo Francúzsku sa počet ponúk na Airbnb od roku 2019 zdvojnásobil, prekračujúc jeden milión v roku 2024.

Neprehliadnite

Útok na vlastníkov investičných nehnuteľností prichádza z viacerých strán, aktuálne aj z Prahy

Nedostatok bytov situáciu komplikuje

Kolaps stavebného sektora sa zrýchlil po tom, čo Európska centrálna banka zvýšila úrokové sadzby v reakcii na infláciu. Developerské projekty sa tak stali drahšími a počet nových stavebných povolení sa od roku 2022 výrazne prepadol. V najbohatších krajinách Európy pokles dosiahol viac ako štvrtinu.

Výstavbu brzdí aj byrokracia a prísnejšie normy energetickej účinnosti. Nedostatok bytov pritom ohrozuje hospodársky rast a prehlbuje politické napätie. Kým stredoľavicové strany vnímajú bytovú krízu ako otázku nerovnosti, pravicové strany ju často spájajú s migráciou.

„Vládne plány na podporu bývania zostávajú nenaplnené. V Spojenom kráľovstve výstavba domov neustále nedosahuje cieľ 300-tisíc nových bytov ročne, ktorý stanovili konzervatívci v roku 2019. V Nemecku ekonómovia odhadujú, že cieľ 400-tisíc bytov ročne sa podarí splniť najskôr v roku 2026,“ píše agentúra Bloomberg.

Podotýka, že v minulosti vlády zohrávali kľúčovú úlohu v oblasti bývania, no v súčasnosti sa spoliehajú na súkromný sektor, pričom väčšina obecných bytov bola dávno rozpredaná.

V Bratislave je z takmer 250-tisíc bytov k dispozícii len 2 446 obecných bytov. V Banskej Bystrici je v obecnom vlastníctve menej ako 300 bytov z celkového počtu 36-tisíc. Výskum Amnesty International ukazuje, že čakacie doby na verejné bývanie sa pohybujú od troch do piatich rokov, no v Bratislave môžu dosiahnuť až šesť rokov.

Hoci sa európske stavebníctvo postupne zotavuje z minuloročného útlmu, očakáva sa, že oživenie bude pozvoľné. „Mesačný objem výstavby rástol už v októbri a novembri minulého roka. Pre rok 2025 predpovedáme mierny nárast o 0,5 percenta,“ tvrdí spoločnosť ING.

Rýchlejšia výstavba bytovú krízu nevyrieši

Ani masívnejšia výstavba bytových domov nezaručuje dostupnejšie bývanie. Za posledných 25 rokov sa počet domov na jedného obyvateľa mierne zvýšil, čo naznačuje, že výstavba drží krok s rastúcou populáciou. Na každých tisíc obyvateľov pripadá približne 450 domov, čo je priemer vyspelých krajín OECD. Slovensko však minulý rok pridalo len 419 bytov na tisíc obyvateľov, čo je pod európskym priemerom 473.