Európske reality uviazli v zóne mŕtvych. Oživenie stále neprichádza

Frankfurtský mrakodrap Trianon, kedysi symbol developerskej ambície, dnes hrdzavie v rukách správcu konkurznej podstaty. Nie je jediný. Trh s komerčnými nehnuteľnosťami na kontinente zamrzol. Predaje sú na najnižšej úrovni za poslednú dekádu. A miesto reštartu prichádza kruté vytriezvenie: Európa sa ocitla v realitnej „zombie zóne“.

Začiatkom roka 2025 to ešte vyzeralo nádejne. Po troch pandemických rokoch mnohí verili, že najhoršie je za nami. Lenže trh sklamal. Neistota okolo americkej obchodnej politiky, výhodnejšie výnosy v iných privátnych aktívach a neochota predávajúcich priznať pokles cien uškrtili obchod.

Podľa revidovaných údajov MSCI zostali medziročné objemy predajov v prvom kvartáli na úrovni 47,8 miliardy eur — menej než polovica toho, čo sa predalo pred tromi rokmi. Druhý kvartál ešte zhoršil náladu: zahraničné investície do nehnuteľností v Európe, na Blízkom východe a v Afrike klesli o pätinu na 17,2 miliardy eur. Najslabšie apríl-jún obdobie za celé desaťročie.

Postihnuté sú kancelárie, logistické haly aj dátové centrá, ktoré ešte donedávna zažívali boom. Jediným odolným segmentom ostáva poddimenzovaný trh nájomného bývania. Nemecký rezidenčný gigant Vonovia úspešne prekonal pokles vďaka svojej dominantnej pozícii na trhu s nájomným bývaním, kde je nedostatok ponuky. Po akvizícii spoločnosti Deutsche Wohnen za 18 miliárd eur vznikol najväčší prenajímateľ rezidenčných nehnuteľností v Európe s približne 550-tisíc bytovými jednotkami. Vonovia ťaží z stabilných príjmov z prenájmu a prevádzkovej efektívnosti.

Ani za Atlantikom to nie je ružové. Americké REIT-y síce disponujú širším spektrom aktív a často vyššou likviditou, no realitné fondy čelia podobným výzvam ako v Európe — vysokým úrokom, slabnúcemu dopytu a náročným refinančným podmienkam. Investori čoraz častejšie presúvajú kapitál do výnosnejších sektorov.

„Máme tu zombieland. Žiadne oživenie, odpisové aktíva, nulová likvidita,“ hovorí Sebastiano Ferrante z americkej investičnej skupiny PGIM. Záujem sa síce ešte objavuje pri hoteloch či logistike, no mimo mestá a pri starších nákupných centrách sa už roky márne hľadajú kupci.

Niektorí investori kapitulujú. Kanadský Brookfield sa v apríli pokúsil reštrukturalizovať úver viazaný na londýnsku administratívnu budovu CityPoint, keď sa jej predaj zrútil pre nízke ponuky. V Nemecku správca konkurznej podstaty ponúka na predaj ikonický Trianon – test, ako hlboko klesla dôvera v nemecký realitný trh.

Investorom došla chuť. A kapitál tečie inde