Nový stavebný zákon zavádza digitalizované konanie, ruší duplicity medzi územným a stavebným procesom a umožňuje elektronické podávanie žiadostí cez jednotné rozhranie. Rýchlejšie získavanie povolení podporuje pružnejšiu výstavbu nových nájomných bytov, znižuje tlak na ponuku a prispieva k stabilizácii cien. Rovnaký efekt badať pri výstavbe logistických parkov a kancelárií, kde sa skrátením prípravných fáz zrýchľuje dodanie projektov na trh a skracujú sa obdobia neobsadenosti. V komerčnom segmente vidieť zlepšenie v oblasti nájomných vzťahov. Vidia odborníci pozitívny vplyv na realitný trh a nájomné vzťahy? Do akej miery pozitívne efekty kompenzujú zdražovanie stavebných materiálov, zavedenie transakčnej dane či vyššiu DPH?
Vladimír Vikor ml., generálny riaditeľ, Dynamik Holding
Nový stavebný zákon je v platnosti ešte krátko, preto nemáme dostatok reálnych údajov, aby sme mohli vyhodnotiť mieru jeho pozitívneho dosahu. Je však reálne očakávať, že prinesie zrýchlenie a zjednodušenie schvaľovacích procesov, čo by mohlo byť pozitívnou zmenou pre celý sektor. Ak sa pýtate, či toto zrýchlenie dokáže vykompenzovať rast cien materiálov, energií či vyššie dane, tak si myslíme, že v určitej miere áno.
Zrýchlenie procesov umožní investorom a developerom lepšie plánovanie. Budú flexibilnejší, budú sa vedieť rýchlejšie prispôsobiť situácii na trhu, čo je v súčasnosti dôležité. Nezanedbateľné je i to, že vďaka zrýchleniu povoľovacieho procesu bude mať investor peniaze uložené v pozemku kratší čas, čo môže mať pozitívny vplyv na zníženie ceny projektu. Zníži sa tlak na predvídanie niekoľko rokov dopredu, čo často vedie ku konzervatívnym a k drahším rozhodnutiam. Zrýchlenie celého procesu sa tak môže premietnuť nielen do efektívnejšej výstavby, ale aj do dostupnejšej ceny pre koncového klienta.
Marián Búlik, finančný analytik, OVB Allfinanz Slovensko
Podľa informácií z praxe nový stavebný zákon prináša najvýraznejšie zrýchlenie a zjednodušenie povoľovacích procesov pri rezidenčných projektoch, logisticko-priemyselných aj administratívnych budovách a komerčných centrách. Zjednotenie a zjednodušenie stavebných konaní a zavedenie fixných lehôt skracuje výstavbu, pričom potenciál sa odhaduje na skrátenie celého povoľovania až o polovicu. To pri komplexných projektoch znamená úsporu aj niekoľko rokov.
Ak by sa skrátil čas prípravy projektu z piatich rokov na dva roky, developerovi by to prinieslo úsporu investičných nákladov päť až sedem percent. Dôvodom je najmä lacnejšie financovanie vďaka nižším úrokovým nákladom, vyššia právna istota a menej nepredvídateľných prieťahov, čo by mohlo pomôcť prilákať viac kapitálu. Som však opatrný pri tom, či sa tieto úspory prenesú do cien. Skôr zväčšia finančný vankúš developera, ktorý bude môcť flexibilnejšie narábať s cenou v prípade potreby, napríklad pri spomaľovaní trhu.
Marek Hošek, regionálny manažér, Lomax
Nový stavebný zákon vnímame pozitívne najmä z pohľadu zrýchlenia a zjednodušenia povoľovacích procesov, a to hlavne pri projektoch montáže garážových brán a tieniacej techniky v rámci výstavby rodinných domov a menších developerských projektov. Jasnejšie pravidlá, digitalizácia a zjednotená komunikácia s úradmi uľahčili prípravnú fázu, kde sme predtým narážali na nejasnosti a časové prieťahy.
Ani realitný trh neovplyvňuje náš segment tak zásadne ako developerské projekty, pozitívny trend v zrýchlení výstavby môže mať sekundárne vplyvy aj na dopyt po našich produktoch. Pozitívne efekty nového zákona však len čiastočne vyvažujú tlaky spôsobené rastúcimi cenami materiálov, energií a daňovými zmenami, ktoré sa prenášajú do konečných cien projektov. Preto bude dôležité, ako sa legislatíva bude v praxi vyvíjať ďalej.
Michal Dutka, hovorca, JTRE
Na zhodnotenie praktického uplatnenia zákona je ešte priskoro. Jeho funkčnosť či možné budúce problémy sa môžu naplno prejaviť až po dlhšom čase, napríklad počas výraznejšieho nárastu počtu stavieb čakajúcich na povolenia. Evidujeme však už aj rozporuplné výklady zákona a sme zvedaví, či pre ne v niektorých prípadoch nedôjde k úprave znenia.
Za najväčší prínos, pokiaľ sa to z dlhodobého hľadiska v praxi potvrdí, považujeme možnosť spojiť povoľovacie konania pri rozsiahlejšej stavbe do jedného. Za pozitívum považujeme aj určenie lehôt na vyjadrenie dotknutých orgánov, ako aj fikciu súhlasu v prípade ich nečinnosti. Veľa bude závisieť od toho, ako bude z dlhodobého pohľadu vyzerať aplikácia zákona v praxi.
Peter Kysela, managing partner, Atrios
Nový stavebný zákon prináša zmeny, ktoré zatiaľ vidíme iba na papieri. Prax je od jeho účinnosti stále príliš krátka, no dá sa predpokladať, že nás čaká náročné obdobie, keď budeme hľadať riešenia spoločne so stavebnými úradmi. Verím však, že ak to prekonáme, nový zákon prinesie určité zjednodušenie procesov. To, čo neumožní výrazné zrýchlenie procesov, je skutočnosť, že štátne úrady sú veľakrát kapacitne a niekedy i odborne poddimenzované. Stanoviská nemá kto a nebude mať kto napísať. Bude jednoduchšie poslať odpoveď, že žiadosť o stanovisko je nekompletná. Nie je výnimočné, že získať povolenie v Bratislave trvá niekoľko rokov.
Nový zákon časom tento čas skráti, čo prinesie pre investorov určité úspory z kapitálu vloženého do pozemku. Do nižších cien nehnuteľností sa to však nepretaví, keďže developeri sa stále stretávajú s vysokými nákladmi na vyvolané investície a súčasne s poplatkom za miestny rozvoj, ktorý sa bude zvyšovať.
Pavol Kováčik, prezident, Zväz stavebných podnikateľov Slovenska
Keďže nový stavebný zákon je účinný len krátky čas, ešte ho nemôžeme komplexne vyhodnocovať. Základ zákona je však postavený dobre: vytvára rámec, ktorý má potenciál zefektívniť prípravu a realizáciu stavieb, no rozhodujúca bude jeho implementácia. Už však vidíme pozitívne náznaky, najmä v oblasti výstavby bytových domov a logisticko-priemyselných hál. Vďaka jasnejším pravidlám a záväzným lehotám sa začínajú skracovať niektoré povoľovacie procesy. V územnom a stavebnom konaní badať viac transparentnosti a predvídateľnosti. Ak štát zvládne svoju zodpovednosť a implementácia zákona bude dôsledná, očakávame pozitívny vplyv aj na ekonomiku ako celok.
Skrátenie povoľovacích procesov totiž urýchli realizáciu investičných zámerov a umožní pružnejšie reagovať na dopyt na trhu, čo je dôležité pre sektor bývania, komerčných nehnuteľností aj verejných stavieb. Často sa spomína možnosť, že nové pravidlá by mohli kompenzovať nárast cien stavebných materiálov, energií či nové dane. Ide však o dve rôzne roviny. Urýchlenie povoľovacích procesov je síce pozitívne, no priamy vplyv na cenové otázky a ekonomické zaťaženie investorov nemá. Práve naopak – kombinácia rastúcich nákladov a zvyšujúcej sa daňovej či poplatkovej záťaže môže mnohé projekty spomaliť alebo dokonca zastaviť.
