Vyvlastňovanie majetku je na Slovensku lacné a jednoduché

Pod tlakom občianskych združení a právnikov začína štát meniť názor na doterajší spôsob vyvlastňovania súkromného majetku na Slovensku. Postup „vyvlastníme rýchlo a lacno“ síce štátnym orgánom doteraz ušetril množstvo finančných prostriedkov, ale pravdepodobne na úkor porušovania ústavných práv občanov.

Svojho majetku sa musia ľudia vzdávať najmä v prospech štátnych investorov stavajúcich cesty, železnice alebo vodné diela. Tí sa pri vyplácaní náhrad držia vyhláškových cien z roka 1991. Vo väčšine prípadov sú neporovnateľne nižšie ako súčasné trhové ceny.

NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY:
▪ Poriadok do vyvlastňovania chcú aj budovatelia diaľníc
▪ Rozhodnutie krajského súdu je dôležitý precedens
▪ Verejný záujem je to, čo povie štát alebo obec
▪ Prešovská rodina vyše šesť rokov vzdoruje úradníkom
▪ Azda nebude treba pušku (Komentár)

Za hlavného vinníka preto poškodení, ale aj štátni úradníci označujú vyhlášku Ministerstva financií SR. Problémom však je, že tento predpis nikdy nemal ambíciu riešiť náhrady za vyvlastnenie majetku. A tento stav štátna správa roky ignorovala.

Neprimeraná náhrada

Legislatívci si na práva na súkromné vlastníctvo pri vyvlastňovaní začínajú spomínať až v tomto roku. Ústava SR pritom od jej prijatia okrem iného stanovuje, že súkromný majetok možno vyvlastniť len za „primeranú náhradu“.

Doteraz platný stavebný zákon sa s touto ústavnou garanciu vyrovnal tak, že vypustil slovo „primeranú“. Nahradil ho odkazom na vyhlášku rezortu financií. Tá vypočítava cenu stavieb či pozemkov staticky a od roku 1991 sa tieto čísla nemenili.

Ešte v januári tohto roka Ministerstvo životného prostredia SR odmietlo pripomienky občianskych aktivistov, ktoré smerovali k zmene súčasnej vyvlastňovacej praxe. Argumentovalo tým, že ich návrhy sú nad rámec pripravovanej novely stavebného zákona.

Ministerstvo zamestnávala najmä deľba kompetencií. Časť z nich totiž preberá rezort výstavby a regionálneho rozvoja. A tak jedinou zmenou vo vyvlastňovaní zatiaľ je, že prvostupňové rozhodnutie prechádza od apríla tohto roka na obce.

Ľady sa pohýnajú

Vláda v súčasnosti chystá hlbšie zmeny v stavebnom zákone. Ten by sa mal rozdeliť na dve samostatné normy – zákon o stavebnom poriadku a zákon o územnom plánovaní.

Legislatívna rada vlády ich však začiatkom februára, spolu s menšou novelou staveného zákona, ktorá súvisí s prechodom kompetencií na ministerstvo výstavby, zmietla zo stola. Štátna tajomníčka rezortu spravodlivosti Lucia Žitňanská to odôvodnila aj tým, že treba doriešiť problematiku vyvlastňovania.

Aktuálny návrh ministerstva výstavby už myslí aj na náhradu za vyvlastnenie majetku. Odkaz na zastaranú vyhlášku nahradzuje formulkou: „Ak sa náhrada za vyvlastňovanú nehnuteľnosť poskytuje v peniazoch, určuje sa jej výška podľa primeranej ceny zistenej podľa ceny, za ktorú sa v tom istom čase a mieste rovnaká alebo porovnateľná nehnuteľnosť predáva.“ Doterajšiu právnu úpravu rovno označuje za protiústavnú.

Rezort financií dokonca úplne spochybňuje zmysluplnosť odkazu v platnom stavebnom zákone na jeho vyhlášku pri vyvlastňovaní. A to bez ohľadu na to, či ponúka férové alebo neférové ceny.

Vyhláška bola totiž kedysi vykonávacím predpisom k už zrušenému zákonu o pôsobnosti orgánov SR v oblasti cien. V roku 1996 ho nahradil nový zákon o cenách. A ten vyslovene uvádza, že sa nevzťahuje na „nároky za vyvlastnenie“.

Podľa ministerstva financií je preto logické, že sa na vyvlastňovanie majetku nevzťahuje ani vyhláška. „Uvedomujeme si síce, že je zastaraná, ale za nízke náhrady za vyvlastňovanie nemôže,“ zdôrazňuje hovorca ministra financií Peter Papanek.

Na otázku TRENDU, ako je možné, že doteraz nikoho na ministerstve financií ani v iných rezortoch tento právny hlavolam netrápil, reaguje: „Neviem si to vysvetliť. Hneď ako na to súčasné vedenie ministerstva prišlo, začali sme na tento problém upozorňovať.“

Nízka motivácia

Ešte predtým, než dôjde k vyvlastneniu, musí investor podľa zákona ponúknuť občanovi dohodu. V praxi to prebieha tak, že majiteľ pozemku dostane návrh zmluvy o jeho prevode aj s ponúkanou cenou. Ak do 15 dní nezareaguje, predpokladá sa, že dohodu odmieta. A možno začať s vyvlastňovaním.

V prípade štátnych investorov je však motivácia majiteľa pozemku či budovy dohodnúť sa v podstate nulová. Cena, ktorú mu ponúkajú Železnice SR, Slovenská správa ciest alebo Vodohospodárska výstavba, š.p., Bratislava, je totiž tiež vyhlášková.

„Sotva to možno označiť za možnosť výberu,“ myslí si riaditeľ legislatívno-právneho odboru Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR Miroslav Hodák. Investori síce majú možnosť požiadať nadriadené ministerstvo a rezort financií o výnimku, nie je to však ich povinnosťou.

Okrem toho treba zohľadniť aj daňový faktor. Pri štandardnom predaji majetku totiž platí daň predávajúci. Ak však dôjde k vyvlastneniu, ide o výkon rozhodnutia a v takomto prípade by mal daň zaplatiť nadobúdateľ pozemku či budovy.

Návrh novely stavebného zákona z dielne rezortu výstavby sa čiastočne snaží tento problém riešiť. Odstraňuje síce odkaz na vyhlášku pri vyvlastnení, ale zároveň ho ponecháva v prípade dohody.

V praxi preto budú musieť investori zvažovať, či budú ponúkať pri snahe o kúpu nehnuteľnosti vyhláškové ceny alebo budú žiadať o výnimku. Ak totiž majiteľ nebude s dobrovoľným predajom súhlasiť, jeho majetok bude vyvlastnený za trhovú, a teda pravdepodobne vyššiu cenu.

Pod tlakom súdov

Sami investori tvrdia, že je najvyšší čas na zmenu legislatívy. „V tomto roku pribúda prípadov, keď dostávame odpoveď, že majetok nám ľudia predajú, ale musíme im ponúknuť vyššiu cenu. To sa predtým tak často nestávalo a zväčša sa zmierili s vyvlastnením,“ hovorí námestník generálneho riaditeľa Slovenskej správy ciest pre investičnú prípravu a výstavbu František Brtáň.

Podľa neho rastie aj pravdepodobnosť vyššej frekvencie súdnych sporov: „Ľudia sa čoraz viac hlásia k svojmu majetku a uvedomujú si svoje práva.“

Problémom vyvlastňovania sa na Slovensku už súdy zaoberajú. Dôležitým rozhodnutím bol verdikt Krajského súdu v Prešove v kauze rodiny Drutarovských. Ich dom totiž štátne orgány vyvlastnili v prospech Slovenskej správy ciest, samozrejme, za vyhláškovú cenu.

Krajský súd sa rozhodol celú vec posunúť na Ústavný súd SR. S odôvodnením, že stavebný zákon ani vyhláška nie sú v súlade s ústavou, pretože nezohľadňujú „princíp spravodlivosti za odňatie vlastníckeho práva“.

Náhradu totiž stanovujú statickým spôsobom bez ohľadu na pohyb cien pozemkov na trhu. Prešovský súd zároveň pozastavil platnosť vyvlastnenia, až kým ústavní sudcovia nerozhodnú.

Ďalší súdny precedens prišiel začiatkom tohto roka. Krajský súd v Bratislave sa zaoberal vyvlastňovaním pozemkov na trati Bratislava – Trnava v prospech Železníc SR. Investor totiž postupoval v súlade so zaužívanou praxou.

V rámci „dohody“ ponúkol majiteľom vyhláškovú cenu. Keď nesúhlasili, požiadal o vyvlastnenie, čomu štátne orgány vyhoveli.

Bratislavskí sudcovia však pre takýto postup nemali pochopenie. Podľa nich nestačí v rámci snahy o dohodu ponúknuť len vyhláškovú cenu. Takýmto spôsobom sa totiž nepreukáže nemožnosť dosiahnutia dohody s majiteľmi pozemkov.

Železnice preto mali najskôr požiadať o výnimku z cenovej vyhlášky a až potom dať prípadne návrh na vyvlastnenie. Lenže ani táto súdna výhra neznamená pre majiteľov pozemkov celkové víťazstvo. Po verdikte súdu sa železnice síce so žiadosťou o výnimku obrátili, rezortné ministerstvo dopravy dalo zamietavú odpoveď.

Paradoxy vyvlastňovania

Advokátka Centra pre podporu miestneho aktivizmu Eva Kovačechová upozorňuje na ďalší paradox súčasnej právnej normy. Niekedy je totiž výhodnejšie nechať sa vyvlastniť, ako pristúpiť na dohodu za vyhláškovú cenu.

Niektorí majitelia nehnuteľností v Slatinke sa napríklad dohodli na ich predaji s Vodohospodárskou výstavbou. Iní sa nechali vyvlastniť a ukázalo sa, že urobili dobre.

Investor totiž nesplnil zákonnú podmienku, že majetok musí použiť na účely, pre ktoré bol vyvlastnený, do dvoch rokov. Nestalo sa tak a niektorí ľudia už majú svoje nehnuteľnosti v Slatinke späť.

Na druhej strane veľké problémy občanom spôsobuje napríklad vyvlastňovanie domov, v ktorých bývajú. Peniaze, ktoré dostanú od štátneho investora, totiž málokedy stačia na to, aby si za ne mohli kúpiť nový byť alebo dom. V tomto prípade sa však nemusí vyplatiť ani dohoda.

Vodohospodári napríklad ako náhradu za zatopené domy, ktoré stáli na mieste súčasného Vodného diela Žilina, postavili úplne novú osadu Mojšova Lúčka. Lenže opäť úradovali netrhové ceny.

Ľudia sa totiž nestali úplnými majiteľmi nových domov. Získali len podiel, ktorý zodpovedal hodnote náhrady. Podľa E. Kovačechovej ešte v súčasnosti niektorí z nich tieto nehnuteľnosti úplne nevlastnia, pretože nedoplatili Vodohospodárskej výstavbe peniaze, za ktoré ich postavila.

Vyvlastniť možno len vo verejnom záujme pre:
▪ verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie
▪ hygienické, bezpečnostné a iné ochranné pásma, chránené územia
▪ asanáciu sídelného útvaru alebo jeho asanačných úprav podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie
▪ vytvorenie podmienok pre nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe
▪ vytvorenie podmienok pre umiestnenie, riadnu prevádzku zariadenia štátnej pozorovacej siete, ktorou sa zisťuje stav životného prostredia
▪ výstavbu a správu diaľnic, ciest a miestnych komunikácií, vrátane ochranného pásma
▪ výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny,
▪ výstavbu plynárenských zariadení
▪ výstavbu vojenských objektov a priestorov
▪ účely dobývania ložísk nerastov
▪ výstavbu alebo prevádzkovanie vodohospodárskych diel
▪ stavby dráh, výkon činností v obvode dráhy a v jej ochrannom pásme
▪ výstavbu potrubí pre pohonné látky a ropu
▪ uskutočnenie stavieb, ktoré sú významnou investíciou
PRAMEŇ: Stavebný zákon