Získať hypotéku od 90 do 100 percent hodnoty nehnuteľnosti bude oveľa ťažšie. Podľa nových podmienok bude takéto financovanie dostupné iba pre jedného z desiatich klientov. Hypoték pokrývajúcich 80 percent až 100 hodnoty nehnuteľnosti bude môcť byť maximálne 40 percent.

Viac ako 80-percentné financovanie teda získajú len štyria klienti z desiatich (vrátane toho jedného, ktorý bude mať financovanie od 90 percent do 100 percent hodnoty nehnuteľnosti).

„Klienti s nižšími príjmami a malou rezervou vlastných nasporených prostriedkov nemusia dostať taký vysoký úver ako tomu bolo tento rok,“ povedala Zuzana Ďuďáková, hovorkyňa UniCredit Bank.

„Predpokladáme, že zníženie takzvaného LTV, ktoré vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, môže znížiť dostupnosť hypotekárnych úverov pre klientov, ktorí nemajú nasporený dostatok vlastných zdrojov na vykrytie rozdielu medzi úverom a nákladmi na zabezpečenie nehnuteľnosti,“ potvrdzuje aj Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB.

Pravidlá pre poskytovanie stopercentných hypoték majú v ČSOB už teraz nastavené veľmi prísne. „V rámci zabezpečenia schopnosti splácať svoje záväzky majú v súčasnosti túto možnosť najmä klienti s najvyššou bonitou a so založenou nehnuteľnosťou v bankou akceptovaných lokalitách,“ pripomína A. Jamborová.

„Tatra banka už teraz dodržiava podmienky z odporúčania NBS z roku 2014 a preto očakávame, že sprísnenie nebude mať výrazný dopad na poskytovanie úverov na bývanie,“ vysvetlila hovorkyňa banky Zuzana Povodová.

Výhoda - štartovacie bývanie

V Slovenskej sporiteľni podľa hovorkyne Marty Cesnakovej požičajú celú sumu prevažne klientom s dobrou bonitou, ktorí preukážu schopnosť splácať takýto úver a ktorých primárnou potrebou je riešenie prvého bývania. Pri takomto type úveru sa prihliada aj na „kvalitu“ nehnuteľnosti.

Banky smerujú k tomu, že klient bude musieť mať v budúcnosti až 30 percent prostriedkov na bývanie našetrených, alebo túto sumu bude môcť dorovnať spotrebným úverom. To však len v prípade, že bude mať dostatočne vysoký príjem, aby bol schopný tento úver splácať. 

ČSOB pri spotrebnom úvere preveruje a posudzuje aj ďalšie finančné záväzky klienta. To znamená, že ak má mesačné splátky iných záväzkov nastavené tak, že nevzniká priestor na splácanie ďalšieho úveru, banka mu tento spotrebný úver neschváli alebo navrhne čerpať nižšiu sumu.

„Spotrebný úver na dofinancovanie kúpy má splatnosť maximálne 8 rokov, inú úrokovú sadzbu ako hypotéka a klient by musel mať dostatočný príjem, aby ho banka vyhodnotila ako schopného splácať obidva úvery,“ vyjadrila sa Z. Ďuďáková z UniCredit Bank.

Sťaženie refinancovania

Sprísniť sa môže aj refinancovanie úveru. V súčasnosti stačí čestné prehlásenie o príjme a banka spraví náhľad do Sociálnej poisťovne, či klient má príjem a či riadne platí odvody a pritom neskúma výšku príjmu.

Po novom môžu banky skúmať výšku príjmu aj pri refinančných úveroch. A ak sa klientovi medzičasom zníži príjem, môže sa stať, že banka refinančný úver klientovi zamietne.

„Neočakávame zmenu podmienok v oblasti poskytovania refinančnej hypotéky, naša banka už uplatňuje odporúčanie NBS z roku 2014, ktoré obmedzuje významné navyšovanie refinančnej hypotéky,“ vyvetlila M. Cesnaková zo Slovenskej sporiteľne.

Pri čerpaní úveru na stavbu alebo prestavbu bývanie by už tiež nemalo stačiť predložiť iba čestné prehlásenie. Hrozí aj obmedzenie úverov na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a takisto zníženie percenta krytia na stavebné pozemky (výška možného úveru voči hodnote pozemku).

Finančný vankúš 

Banky budú prísnejšie posudzovať bonitu, teda schopnosť splácať hypotéku. Po odpočítaní výdavkov budete musieť mať finančnú rezervu až vo výške 20 percent zo súčasného disponibilného zostatku.

„Po novom budeme zohľadňovať rezervu v rozpočte žiadateľa o hypotéku, ktorej cieľom je chrániť ho v prípade budúceho rastu cien respektíve nákladov na domácnosť,“ komentovala M. Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne.

Stres test + 2 %

Pri žiadosti o úver budete musieť preukázať, že ho dokážete splácať, aj keby sa úrokové sadzby zvýšili. Cieľom je, aby hypotéku mohli získať len tí žiadatelia, ktorí majú dostatok vlastných úspor a úver budú schopní splácať aj v prípade, ak ich výdavky napríklad stúpnu.

Takzvaným stres testom plus 2 percentá budú prehodnocované nové, ale aj staré hypotéky. Banka vypočíta, či by ste dokázali splácať hypotéku aj v prípade, ak by sa úrok zvýšil o dve percentá. V praxi to znamená, že ak vám schválila úrok na päťročnú viazanosť vo výške 1,49 percenta, prepočíta hypotéku so sadzbou 3,49 percenta.

„Ak v súčasnosti klient požiada o hypotéku, testujeme aj to, či by vedel splácať splátku žiadanej hypotéky aj v prípade neočakávaného rastu sadzieb na trhu až o 2 percentá,“ informovala M. Cesnaková zo Slovenskej sporiteľne.

UniCredit Bank už v minulosti preverovala bonitu klientov a vyhodnocovala príjem pri schvaľovaní úverov tak, aby boli schopní splácať úver aj pri vyšších úrokových sadzbách.

„Už v súčasnosti aplikujeme určitú rezervu, respektíve navýšenie. Samozrejme, spolu s ďalšími legislatívnymi zmenami začneme používať k 1. marcu aj túto podmienku tak, ako bude nakoniec nadefinovaná,“ uviedla Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverových produktov vo VÚB.

ČSOB tvrdí, že pri žiadosti o hypotekárny úver už v súčasnosti okrem iného preveruje aj to, či bude klient schopný plniť si svoje finančné záväzky napríklad aj v prípade poklesu príjmu či vyšších výdavkov, medzi ktoré patrí aj potenciálny nárast úrokovej sadzby.

Ak máte na svojom účte povolený debet alebo máte kreditné karty, ktoré občas využívate, môže vám to urobiť škrt cez rozpočet. Banka bude pri posudzovaní vašej schopnosti splácania hypotéky predpokladať, že 3 percentá z úverového rámca je váš mesačný záväzok.  

Dokladovanie príjmov po novom

Pripravte sa tiež na to, že v budúcom roku budete musieť lepšie dokladovať svoj príjem. Možno sa banky pozrú aj na vaše výdavky za elektrinu, plyn či telefón a vy budete musieť predkladať výpisy k účtu, na ktorý vám chodí príjem.

Ťažšie sa môžu k hypotéke dostať podnikatelia či živnostníci. Ich príjmy doteraz mohli posudzovať percentuálne z obratov. Banky budú viacej prihliadať na daňové priznanie a tiež na aktuálny príjem či účtovné výkazy, ktoré by mali potvrdiť, či máte stále rovnaké alebo podobné príjmy ako v minulom roku.

Ako sa môžu vyvíjať úroky pri hypotékach?

Marek Gábriš, hlavný ekonóm ČSOB:

„Úroky na nové úvery na bývanie, zdá sa, už v roku 2016 hľadali svoje dno. Aspoň pri najobľúbenejších fixáciách (1 až 5 rokov). Na nízkych úrovniach zrejme zostanú aj v roku 2017, avšak ďalší posun smerom nadol je menej pravdepodobný."

Juraj Valachy, ekonomický analytik Tatra banky:

„Sadzby hypoték na Slovensku sú už na úrovni ostatných krajín eurozóny a preto ťažko predpokladať, že by v najbližšej dobe malo prísť k ich ďalšiemu poklesu. Práve naopak. Pokiaľ ECB začne s postupným ukončovaním programu QE (tlačenie peňazí a následný nákup štátnych dlhopisov) v priebehu budúceho roka, tak možno očakávať aj rast výnosov štátnych dlhopisov s dlhšou splatnosťou. Preto očakávame, že v priebehu budúceho roka majú sadzby hypoték potenciál na mierny postupný rast."

Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne:

„Predpokladáme, že sadzby na úveroch na bývanie by sa mohli udržať na terajších úrovniach. V prípade, že bude ECB v priebehu roku 2017 postupne ustupovať z kvantitatívneho uvoľňovania a výnosy štátnych dlhopisov pôjdu nahor, mohli by koncom roka začať mierne stúpať aj sadzby na hypotékach."

Zdenko Štefanides, hlavný ekonóm VÚB:

„Zatiaľ neočakávame zásadné zmeny. ECB síce drží a aj bude držať krátke sadzby na historických minimách, no dlhodobé sadzby rastú. Začalo to v októbri, keď sa postupne začali rozmrazovať inflačné očakávania vo svete plus vznikla neistota, do kedy a koľko bude ECB nakupovať dlhopisy v rámci kvantitatívneho uvoľňovania. K tomu sa potom pridružili voľby v Amerike a Trumpova vízia o fiškálnej expanzii, čo zatlačilo USA a globálne výnosy ešte vyššie."

Zuzana Ďuďáková, hovorkyňa UniCredit Bank:

„Priestor na znižovanie úrokov sa už na trhu vyčerpal. Ceny dlhodobých zdrojov sa začínajú odrážať od dna. Reagujeme na situáciu na trhu, na rast ceny dlhších úverových zdrojov, to znamená, za koľko tie zdroje banka nakupuje. Postupný rast úrokových sadzieb s dlhšou fixáciou sa očakával.

I takto zvýšené úrokové sadzby (zvýšenie je o 0,20 až 0,40 percenta p.a.) zostávajú naďalej veľmi výhodné. Najnižšia úroková sadzba je stále platná pri fixácii na 3 roky  - 1,19 percenta p.a. a najvyššia pre obdobie fixácie až na 10 rokov – 1,89 percenta p.a. Stále ide o nízke úrokové sadzby v porovnaní so začiatkom tohto roka."