Registrácia na daňovom úrade

Osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ musí do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť požiadať daňový úrad o registráciu. Na základe žiadosti jej daňový úrad vydá Daňové identifikačné číslo - DIČ. Túto kartičku treba po ukončení prenájmu daniarom vrátiť. Ak sa prenajímateľ nezaregistruje, hrozí mu najnižšia pokuta 60 eur.

Ak sa neregistrujete, nemôžete uzatvoriť s nájomcom zmluvu podľa nového zákona o krátkodobom nájme bytu. Tá chráni práva prenajímateľa viacej ako klasická nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka.

Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a teda je v nej uvedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom manželom. Z registračnej povinnosti je vyňatý prenájom pozemku. Neznamená to však, že by prenajímateľ pozemku nemusel z tohto príjmu zaplatiť daň.

Registrovať sa ako prenajímateľ nemusíte vtedy, ak prenajímate časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva. Ide napríklad o prenájom časti bytu, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b Stavebného zákona.

Čo je príjmom

Príjmom prenajímateľa sú všetky poplatky za užívanie nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca. Je to tak aj vtedy, ak napríklad nájomca platí priamo elektrárňam, plynárňam či vodárňam. Jedinou výnimkou kedy platby za úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú u prenajímateľa považované za zdaniteľný príjem je situácia, ak ich nájomca platí priamo dodávateľovi energií, pričom má uzavretú zmluvu s dodávateľom energií a služieb.

Ako rozdeliť príjmy

Stačí na to ústna dohoda, spôsob rozdelenia netreba dávať na papier. V prípade rozvodu však ale potom môže nastať spor, kto má platiť daň zo zárobku z prenájmu. V daňovom priznaní potom manželia spôsob rozdelenia rozpíšu v tlačive typu B v časti Miesto na osobitné záznamy daňovníka.  V tejto časti daňového priznania sa uvedú údaje o manželovi, jeho meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo alebo rodné číslo a tiež údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch. K daňovému priznaniu sa neprikladajú žiadne prílohy.

V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky. Každý z manželov si tiež môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur. To znamená, že zdaňovať bude len sumu zníženú o 500 eur.

Od spôsobu rozdelenia príjmu závisí, koľko budú platiť štátu na dani, prípadne sa plateniu dane vyhnú. Dani sa možno vyhnúť napríklad vtedy, ak medzi manželmi rozdelený príjem bude aspoň u jedného nižší, ako je hranica príjmu, do ktorého netreba podáva daňové priznanie. Tento rok je hranica 1 901,67 eura. Ak by mal daňovník po odpočte príjem z prenájmu vyšší čo aj len o jeden cent, musí už podávať daňové priznanie.

Prenájom bez živnosti a výdavky

Ak nemáte na prenájom živnosť, môžete si účtovať len poplatky za základné služby. Ide dodávku vody, tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov. Platíte len daň. Sociálne ani zdravotné odvody sa z príjmov z prenájmu neplatia.

Na čo si treba dať pozor

  • prenajímatelia si nemôžu odpočítať paušálne výdavky a ani nezdaniteľnú sumu,
  • od príjmov si môžu odpočítať len preukázateľné výdavky (majú od nich doklad a vedú si daňovú evidenciu alebo účtovníctvo),
  • ak si odpočítajú 500 eur, musia si výdavky krátiť v rovnakom pomere, v akom je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom,
  • daňová strata pri prenájme nie je možná.

Príklady

Dôchodcovia mali v tomto roku len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti 4 800 eur. Ako si ich rozdelia?

Môžu si ich rozdeliť na presnú polovicu, to znamená, že na každého pripadne príjem 2 400 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur je 1 900 eur. Keďže okrem toho nemali iné príjmy (dôchodok sa nezdaňuje), vyhnú sa takto podávaniu daňového priznania. V marci 2016 sa budú totiž zdaňovať len príjmy, ktoré sú vyššie ako 1 901,67 eura.

Manželia prenajímali v roku 2015 byt. Na prenájme zarobili 2 900 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola na rodičovskej dovolenke.

Na manželku pripadol príjem 2 400 eur a na manžela 500 eur. Keď si manžel odpočíta sumu oslobodenú od dane, nemusí podávať daňové priznanie. Príjmy zo zamestnania mu zúčtuje jeho zamestnávateľ. Aj manželka si od príjmu 2 400 eur odpočíta 500 eur. Keďže jej zdaniteľné príjmy nepresiahli hranicu 1 901,67 eura, nemusí podávať daňové priznanie. Ak prenajíma zamestnanec, spočítavajú sa mu jeho príjmy z prenájmu s príjmami zo zamestnania.

V ďalšej časti seriálu Ako neprerobiť na prenájme si prečítate o tom ako pri prenájme účtovať príjmy a výdavky